Управляющая организация демонтировала в МКД подъёмные платформы для инвалидов, поскольку ОСС по вопросу их замены или модернизации не состоялось. Она исключила стоимость из платы за содержание оборудования, но собственники всё равно пожаловались в ГЖИ. Читайте, кого в данной ситуации суд признал правым и почему.
Оборудование остановлено и демонтировано без уведомления собственников
В одном из многоквартирных домов были установлены шесть подъёмных платформ для инвалидов, включённых в состав общего имущества. Когда подошёл крайний срок их эксплуатации, управляющая организация созвала ОСС, чтобы собственники утвердили его замену, стоимость работ и источник их финансирования. Но собрание не имело кворума.
Тогда УО, чтобы не подвергать жителей дома опасности, после истечения периода эксплуатации отключила и демонтировала платформы, при этом пересчитав размер платы – исключила из него стоимость обслуживания таких элементов дома.
Один из собственников пожаловался на действия компании в орган ГЖН, и тот после внеплановой проверки вынес организации предупреждение о недопустимости несоблюдения жилищных НПА и условий договора управления МКД. К таким нарушениям ведомство отнесло:
- непринятие решений для обеспечения доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ, п. 1 ст. 12 Технического регламента № 384-ФЗ, п. 3.13 Свода правил 59.13330.2020);
- изменение условий договора управления без решения общего собрания собственников (ч. ч. 2, 8 ст. 162 ЖК РФ).
Госжилинспекция предложила УО созвать ОСС по данным вопросам. Компания не согласилась с претензиями надзорного органа и подала иск в суд, чтобы оспорить предостережение (дело № А81-7803/2023). По её мнению, в нём отсутствуют конкретные вопросы, которые требуется решить на ОСС, а условия договора она не меняла. К тому же п. 1 ст. 15 № 181-ФЗ не применяется к дому, построенному до 1 июля 2016 года.
Вправе ли УО в судебном порядке оспорить предостережение органа ГЖН
ОСС не приняло решение об изменении состава общего имущества и сокращении перечня услуг по СиТР
Суд первой инстанции указал, что:
- В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, оборудование для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям МКД относится к общему имуществу. Его состав утверждают собственники.
- Согласно пп. «в» п. 10 Правил № 491, такое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями НПА, обеспечивать доступность пользования земельным участком и МОП.
- Как указано в п. 29 Минимального перечня № 290, УО должна проверять состояние и при необходимости восстанавливать оборудование, предоставляющее доступ инвалидам в МКД.
Суд, проанализировав материалы дела, отметил, что УО, остановив и выведя платформы из эксплуатации, в одностороннем порядке изменила перечни общего имущества и услуг по содержанию, а также размер платы собственников за эти работы. ОСС не принимало таких решений.
Поскольку факт нарушений ЖК РФ установлен, инстанция пришла к выводу, что компания не исполняла должным образом условия договора управления. Орган ГЖН имел право выдать предостережение, при этом ведомство не должно было указывать конкретные вопросы для повестки ОСС. В итоге судья оставил требования компании без удовлетворения.
Кто платит за установку и содержание пандусов для инвалидов в МКД
УО не провела повторное ОСС для решения вопросов по ремонту или замене платформ
Управляющая организация подала апелляционную жалобу. В ней, помимо прежних доводов, указала, что НПА и договор управления не обязывают её проводить повторное ОСС по вопросам содержания общего имущества, если на первом не было кворума. К тому же вывод платформ из эксплуатации являлся вынужденной мерой для обеспечения безопасности жителей МКД.
Инстанция отметила, что положения ч. 1 ст. 15 № 181-ФЗ распространяются не только на построенные и реконструированные после 1 июля 2016 года здания, но и на уже существующие объекты. Их также требуется приспосабливать для нужд инвалидов и маломобильных групп населения. Наличие пандусов или иного оборудования в МКД предусмотрено нормативными правовыми актами.
Демонтировав платформы, УО в одностороннем порядке изменила перечень общего имущества, подлежащего содержанию, и размер платы за эти работы без соответствующего решения ОСС. Суд пришёл к выводу, что компания отказалась выполнять условия договора управления. К тому же сокращение состава общедомового имущества требует согласия 100% собственников, его организация не получила.
Также инстанция указала, что истец мог провести повторное ОСС, чтобы выполнить требования законодательства, но не сделал этого. В то же время УО не доказала, что предостережение каким-то образом нарушило её права и законные интересы.
Отвечает ли УО за то, что ОМСУ не проверил дом на готовность к зиме
Компания не предприняла всех возможных мер для соблюдения требований НПА
Спор переместился в кассационный суд. В жалобе УО указала, что у органа Госжилнадзора не было оснований для выдачи предостережения – компанию уже оштрафовали за прописанное в нём нарушение по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. К тому же она приняла все меры, чтобы согласовать с жителями МКД модернизацию оборудования, чтобы его можно было и далее безопасно эксплуатировать. В ситуации виноваты собственники, не участвовавшие в ОСС.
Но инстанция отклонила эти доводы, посчитав, что компания не использовала все возможности для решения вопроса о замене подъёмных платформ. С момента проведения не собравшего кворум ОСС до даты выдачи предостережения прошёл год, за который УО ничего не сделала, чтобы легализовать демонтаж оборудования или получить решение собрания на оплату его замены.
При этом привлечение к ответственности за нарушение лицензионных требований не лишало орган ГЖН возможности выдать предостережение – это мера, направленная исключительно на профилактику нарушений обязательных требований. Кассация подтвердила верность решения нижестоящих инстанций, а ВС РФ отказался рассматривать жалобу УО.
Как УО избежать ответственности за демонтаж оборудования для инвалидов
Итог дела № А81-7803/2023 в очередной раз показывает: УО зависит от решений ОСС при изменениях общего имущества, включая платформы для инвалидов (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Несостоявшееся собрание не даёт права на односторонний демонтаж – это меняет перечень работ по содержанию и размер платы без согласия собственников.
Чтобы отстоять позицию в суде, УО проводит все возможные меры заранее, до истечения срока эксплуатации:
- созывает повторные ОСС с кворумом через чаты жителей, поквартирный обход и онлайн-голосование;
- взаимодействует с собственниками, объясняя риски неисправного оборудования и требования доступности;
- фиксирует попытки решить проблему для подтверждения добросовестного поведения.
Практика подтверждает: если УО докажет все усилия по соблюдению НПА, суд может заменить штраф предупреждением (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). Поэтому рекомендуем начинать работу за 3–6 месяцев до истечения срока эксплуатации оборудования. Собирайте доказательства: протоколы, рассылки, ответы жителей.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,