Рынок земли за последний год изменился сильно. То, что ещё недавно считалось рабочей стратегией — купить участок сельхозназначения, перевести его в ИЖС, подвести коммуникации и заработать на росте стоимости — сегодня почти не реализуемо. Не из-за спроса или рынка, а из-за законодательства, которое стало куда строже.
Главный момент: перевод сельхозземли в другую категорию сейчас практически невозможно.
Возможен он только при двух условиях:
участок должен находиться у границы населённого пункта, и должны пройти слушания местной администрации. И даже в этом случае итог не гарантирован.
Для большинства участков перевод стал фактически закрытой опцией. А значит, покупая такую землю, вы покупаете не «потенциал», а конкретный статус — со всеми ограничениями, которые из него следуют.
И если раньше сельхозземля была удобной стартовой площадкой: недорого, широкий выбор, понятная схема увеличения стоимости — то теперь подход к покупке должен быть совсем другим.
Сейчас важно не искать «что дешевле», а понимать, можно ли будет что-то реально сделать с этим участком.
Строить. Подводить коммуникации. Продавать. Развивать.
Если перевод невозможен, а участок находится далеко от населённой зоны — фактически вы покупаете поле, с которым вы ничего не сможете сделать.
Если же стоят реальные планы на строительство или дальнейшую продажу, логичнее переплатить и взять участок уже в категории ИЖС. Думаю не стоит объяснять почему на участке с сельхоз.назначением все постройки незаконны…
В сельхозназначении можно работать только при одном условии: когда вы точно знаете, что статус участка можно изменить. Это либо подготовленный проект , либо редкая удача с локацией (например участок примыкает к населенному пункту). Всё остальное — риск положить деньги в землю и оказаться с активом, который ограничивает вас больше, чем помогает.
Сейчас на рынке земли предложение превышает спрос, чем год-два назад. Но это не повод брать первый попавшийся участок, ориентируясь на цену. Наоборот — когда предложение растёт, к выбору нужно относиться внимательнее.
Поэтому важный вопрос сейчас — не «дёшево ли», а «что я реально смогу здесь сделать». Если перевод невозможен, а участок стоит в стороне от населённой зоны — по факту это просто поле, которое вы никуда не двинете.
Если цель — дом или будущая застройка, проще сразу смотреть на ИЖС.
Если есть перспектива “сельхозки” в ИЖС, однозначно стоит брать, участок удвоится в цене.