Собственники, которые сдают свое жилье внаем за плату, в большинстве своем уверены, что для выселения жильцов им не нужно обращаться в суд — достаточно простого уведомления квартирантов, которое сейчас предусмотрено практически в каждом договоре.
Но когда доходит до реального выселения, собственников нередко настигает разочарование, т. к. выселить квартирантов без суда оказывается невозможно. Почему так происходит — давайте разбираться.
1. Нужно учитывать, что нельзя выселить квартирантов без суда по долгосрочному договору найма
Закон не предусматривает возможность расторжения договора найма без судебного решения, на основании одного только требования наймодателя освободить жилье.
В свое время Конституционный суд РФ, рассматривая вопрос о допустимости расторжения договора без суда, высказался положительно лишь в части договоров краткосрочного найма (на срок менее года).
А по поводу долгосрочного найма (от 1 до 5 лет) отметил, что он несет особое значение для обеспечения прав граждан на жилье (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П).
Фактически это означает, что требование собственника досрочно освободить жилье по договору долгосрочного найма без суда незаконно. И квартиранты в случае спора могут отстоять в суде свое право пользоваться жильем до истечения срока договора. Такие примеры в практике имеются:
- так, суд отказал собственнику квартиры в выселении нанимателя, поскольку срок в договоре не был указан — а значит, считается заключенным на 5 лет.
Закон не предусматривает внесудебный порядок расторжения договора — поэтому наниматель может проживать в квартире в течение всего срока его действия (Уссурийский р-й суд Приморского края, №2-302/2016).
2. По краткосрочному договору найма выселить жильцов без суда можно, но не всегда
Как подчеркивает КС РФ, договоры найма сроком до 1 года можно расторгать без решения суда — но только при соблюдении двух условий:
- если внесудебный порядок предусмотрен договором,
- и основание для расторжения договора является уважительным (когда явно нарушается интерес наймодателя: например, жильцы задерживают плату или ставят под угрозу сохранность жилого помещения).
Если наймодатель решит выселить жильцов просто потому, что ему так нужно (например, срочно понадобилось освободить квартиру), выселение будет незаконным — со всеми вытекающими последствиями.
Чтобы не получить проблемы с квартирантами при досрочном выселении, рекомендую воспользоваться инструкцией, которая доступна для премиум-подписчиков моего дзен-канала.