💰 Многие частные инвесторы в России привыкли оценивать коммерческую недвижимость по количеству МАП (месячных арендных платежей

💰 Многие частные инвесторы в России привыкли оценивать коммерческую недвижимость по количеству МАП (месячных арендных платежей). Например, торговые объекты с хорошими арендаторами в прекрасных локациях сейчас оцениваются в 120-160 МАП. Почему инвесторы вообще используют такую оценку - это просто для расчетов и понятно.

❌ Но я лично считаю, что этот метод минимально информативен и максимально неточен. Поэтому профессиональные инвесторы им вообще не пользуются.

1️⃣ Первая проблема - оценка по МАП полностью игнорирует операционные расходы. Один объект требует минимального обслуживания, другой несёт серьёзные затраты на ремонты, эксплуатационные платежи и управление. В итоге чистый денежный поток может различаться в разы при одинаковых МАП.

2️⃣ Вторая проблема - оценка по МАП не учитывает риски. Два объекта за 120 МАП могут быть совершенно разными по качеству. У одного долгосрочный договор с федеральной сетью на 10 лет, у второго - краткосрочная аренда с небольшим арендатором. Формально обе сделки оцениваются в 120 МАП, но их риски несопоставимы.

3️⃣ Третья проблема - оценка по МАП не дает возможность корректного сравнения с другими инвестиционными идеями. Профессионалы используют CapRate и IRR которые позволяют сопоставить доходность коммерческой недвижимости с облигациями или депозитами. МАП такой возможности не даёт.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Метод оценки по МАП создаёт иллюзию простоты и понятности, но на деле скорее может запутать инвестора и создать ложные представления о проекте. В целом, доходный метод оценки коммерческой недвижимость очень даже применим, но считать нужно правильно.

👍 Спасибо, Кэп

🔥 А что там с грязной окупаемостью?

👀 Всё равно это удобно...