«Эффект Долиной» — это явление, при котором продавцы недвижимости после совершения сделки обращаются в суд, утверждая, что действовали под влиянием мошенников. Это позволяет им вернуть квартиру, оставив покупателя без жилья и денег. Схема получила название по резонансному делу певицы Ларисы Долиной, которая в 2024 году продала квартиру, а затем через суд вернула её, заявив, что стала жертвой обмана. После этого подобные случаи стали массовыми: в 2025 году в России жертвами отменённых сделок стали более 3000 семей.
Основные мошеннические схемы с недвижимостью
Подделка документов
Мошенники используют фальшивые паспорта, доверенности, выписки из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы для продажи чужой недвижимости. Например, арендатор может подделать документы и продать квартиру, которая ему не принадлежит.
Сделки по доверенности
Продавец оформляет доверенность на третье лицо, которое затем продаёт квартиру без его ведома. Часто используются поддельные консульские или апостильные доверенности. Проверить доверенность можно по номеру нотариального бланка и QR-коду на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Продажа недвижимости умерших
Мошенники узнают о смерти владельца через больницы или управляющие компании, подделывают свидетельство о смерти и доверенность, чтобы продать квартиру. Работают с привлечением подставных лиц, чтобы максимально отвести подозрения.
Договор пожизненного содержания
Пожилому человеку предлагают договор, по которому после его смерти квартира переходит к «опекуну». Мошенники могут ускорять смерть пенсионера, чтобы быстрее завладеть имуществом.
Помещение владельца в психбольницу
С помощью сообщников-врачей мошенники инициируют процесс о признании владельца недвижимости недееспособным. Опекуном назначается подставное лицо, которое продаёт квартиру.
Занижение цены в договоре
Продавец просит указать в договоре меньшую сумму, чтобы уменьшить налог. Если сделка будет оспорена, покупатель получит только ту сумму, которая прописана в документе.
Аванс или задаток
Некоторые продавцы оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями, чтобы получить задаток. Если сделка не состоится, они оставляют деньги себе.
Кибер-фишинг и социальная инженерия
Мошенники выманивают личные данные (логины, пароли, электронные подписи) через фишинговые ссылки или звонки, чтобы совершить сделку без участия владельца.
Схемы с наследством
Мошенники подделывают завещание или договор дарения, чтобы завладеть квартирой, которую ещё не успели переоформить.
«Эффект Долиной» и его последствия
После дела Ларисы Долиной суды стали чаще удовлетворять иски продавцов, ссылающихся на обман. Это создаёт риски для покупателей, которые могут потерять и деньги, и жильё. Особенно уязвимы сделки с участием пожилых людей, так как суды часто встают на их сторону, даже если нет прямых доказательств мошенничества.
Как защититься от мошенничества
- Проверять документы: требовать оригиналы, сверять данные в выписке из ЕГРН, проверять доверенность в реестре нотариата.
- Использовать безопасные способы расчётов: аккредитив, эскроу-счёт, депозит нотариуса. Избегать наличных платежей.
- Проверять продавца: запросить справку из психоневрологического диспансера, убедиться в дееспособности, проверить наличие долгов и обременений.
- Привлекать юриста: профессиональное сопровождение сделки поможет выявить риски.
- Устанавливать «самозапрет» на сделки: через «Госуслуги» или МФЦ можно запретить проведение сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника.
- Страхование: защищает от риска утраты права собственности, но требует оплаты страховой премии.
Рынок недвижимости остаётся зоной высокого риска из-за многообразия мошеннических схем. Дело Долиной усугубило ситуацию, сделав судебные споры непредсказуемыми. Для минимизации рисков важно тщательно проверять документы, привлекать профессионалов и использовать легальные инструменты защиты.