Вы купили квартиру с использованием материнского капитала, выплатили ипотеку и теперь хотите улучшить жилищные условия? Это возможно, но продажа такой недвижимости - это юридический квест со строгими правилами. Нарушите их - и сделку признают недействительной.
Вот пошаговая инструкция, как все сделать по закону.
Главная ошибка, которую совершают многие
Самое важное, о чем нужно помнить: если вы использовали маткапитал, вы обязаны выделить доли в праве собственности на это жилье всем членам семьи (супругу и всем детям).
Многих ввела в заблуждение отмена с 2020 года нотариального обязательства о выделении долей. Кажется, раз не нужно подписывать бумагу у нотариуса, то и выделять ничего не надо. Это не так!
Обязанность выделить доли никуда не делась! Вы по-прежнему должны сделать это в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки.
Что будет, если «забыть» про доли и сразу продать квартиру?
Это самая опасная «хитрость». Как только Прокуратура или Социальный фонд обнаружат, что права детей нарушены (а они это обнаружат), будет подан иск в суд.
Результат: договор купли-продажи признают недействительным. Покупатель останется без квартиры, а вам придется возвращать ему деньги и заново проходить всю процедуру, но уже с большими проблемами.
Правильная инструкция по продаже: 4 шага
Чтобы продать квартиру с маткапиталом законно, действуйте в строгой последовательности:
Шаг 1. Погасить ипотеку и снять обременение
Пока квартира в залоге у банка, никакие юридические действия с ней невозможны. Полностью закройте кредит и получите в Росреестре отметку о снятии обременения.
Шаг 2. Выделить доли всем членам семьи
Это ключевой этап. Заключите соглашение о выделении долей (это можно сделать у нотариуса или в простой письменной форме) и зарегистрируйте его в Росреестре. Доли должны получить оба супруга и все дети.
Шаг 3. Получить согласие органов опеки и попечительства
Поскольку часть квартиры теперь принадлежит несовершеннолетним детям, продать ее можно только с разрешения опеки. Опека - это государственный контролер, который следит, чтобы права детей не были ущемлены.
Шаг 4. Доказать опеке, что дети не пострадают
Опека даст разрешение на продажу только при одном условии: вы должны доказать, что взамен проданных долей дети получат равноценные или лучшие. Это может быть:
- Наделение детей долями в новой, покупаемой квартире (самый частый вариант).
- Перечисление денег от продажи детских долей на специальные счета на их имя.
Вы приносите в опеку документы на новую квартиру (или обязательство ее купить), и только после этого получаете заветное разрешение на сделку.
Резюме:
Продать квартиру с маткапиталом можно, но только по формуле «сначала доли и разрешение опеки - потом продажа».
Любые попытки «схитрить» и «ускорить» процесс ведут к суду и аннулированию сделки.