Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливает четкие правила относительно самой процедуры, пакета необходимых документов и того, кто может быть заявителем. Также определены четкие критерии, в каких случаях перевод возможен, а в каких — нет.
Рассказываем, как проходит перевод земель из одной категории в другую и какие особенности такой процедуры установлены для сельхозземель.
Категории земель: как перевести землю сельхозназначения в другую категорию
Вопрос перевода земельного участка из одной категории в другую регулярно возникает у собственников, в том числе тогда, когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Многие хотят построить на таком участке дом, открыть небольшое предприятие или использовать территорию иным образом, не связанным с сельским хозяйством. Но сделать это не так просто — для начала необходимо разобраться в правовых основах, понять, что такое категория земли и вид разрешенного использования, а также учесть все нюансы, предусмотренные законодательством.
Что означают понятия «категория земли» и «вид разрешенного использования»
Все земли на территории Российской Федерации разделены на определенные категории. Под категорией земли понимается совокупность юридических признаков, определяющих целевое предназначение территории и установленный законом режим ее использования. Эти категории закреплены в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации и обязательны для соблюдения как государственными органами, так и частными лицами.
Помимо категории каждому земельному участку присваивается вид разрешенного использования (ВРИ). Он конкретизирует, как именно может эксплуатироваться земля: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства, коммерческой деятельности и т.д. Важно понимать, что категория и вид разрешенного использования — это разные, хотя и взаимосвязанные понятия. Например, на землях населенных пунктов разрешено строительство жилых домов, но только если ВРИ этого участка допускает застройку.
Земли сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения — это обширная категория, которая включает в себя территории, расположенные за пределами границ населенных пунктов. Участки в составе таких земель предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники), а также участки, используемые для нужд сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств.
Особое место в этой категории занимают земли садоводческих (СНТ), огороднических (ОНТ) и дачных некоммерческих товариществ (ДНТ). Несмотря на то, что такие участки формально относятся к землям сельхозназначения, закон позволяет возводить на них жилые и садовые дома, а также хозяйственные постройки. Во многих случаях именно такие наделы становятся объектом для изменения вида разрешенного использования с целью последующего строительства жилья, подходящего для постоянного проживания.
Земли населенных пунктов
Эта категория включает в себя все территории, расположенные в границах поселений — от крупных городов до небольших деревень. Основное назначение таких земель — развитие инфраструктуры, жилищное и коммерческое строительство, организация общественных пространств. На этих участках можно возводить как частные дома, так и многоквартирные здания. При этом строительство должно соответствовать градостроительному регламенту, установленному в конкретном муниципалитете.
Территории промышленного назначения
К землям промышленного назначения относятся участки, предназначенные для размещения промышленных, энергетических, транспортных, оборонных и иных специальных объектов. Изначально такие территории не предполагали возможность жилой застройки. Но в последние годы, особенно в крупных городах, наблюдается тенденция к рекультивации заброшенных промзон. Многие из них переводятся в категорию земель населенных пунктов и застраиваются жилыми комплексами, что связано с дефицитом свободных территорий под новое строительство.
Участки лесного и водного фонда
Земли лесного фонда — это территории, покрытые лесной растительностью, а также нелесные участки, предназначенные для ведения лесного хозяйства. Такие земли находятся в ведении Рослесхоза и используются преимущественно для охраны, воспроизводства и рационального использования лесных ресурсов.
Земли водного фонда включают в себя русла рек, озера, водохранилища, прибрежные полосы и зоны, а также участки, на которых расположены гидротехнические сооружения. Эти территории также находятся под особым контролем — в частности, Росводресурсов.
Особо охраняемые природные территории
Категория включает в себя национальные парки, заповедники, заказники, природные памятники, лечебно-оздоровительные местности и курорты. Эти участки находятся под строгой охраной государства, поскольку обладают высокой экологической, научной, культурной или рекреационной ценностью.
Земли госзапаса
Это земельный резерв государства и муниципалитетов. Такие участки не используются в текущий момент и не отнесены ни к одной из вышеуказанных категорий. Они находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. Как только возникает необходимость в использовании такой земли, например, для расширения населенного пункта или строительства объекта инфраструктуры, ее переводят в соответствующую категорию.
Как узнать категорию своего земельного участка
Определить текущую категорию и вид разрешенного использования своего участка можно несколькими способами. Наиболее простой и бесплатный — воспользоваться публичной кадастровой картой, доступной на официальном сайте Росреестра. Достаточно ввести кадастровый номер участка в поисковую строку, и система покажет все основные характеристики: категорию земли, ВРИ, площадь, кадастровую стоимость и другую информацию.
Также можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать как через МФЦ, так и онлайн на портале Росреестра. Стоимость бумажной выписки составляет 750 рублей, а электронной — 300 рублей. Выписка имеет юридическую силу и может использоваться, например, при подаче заявления на изменение категории или ВРИ.
Можно ли инициировать перевод земель из одной категории в другую
Процедура перевода земельного участка из одной категории в другую — сложная, длительная и не всегда успешная. Она возможна только при наличии веских оснований, которые предусмотрены законом. Одно из ключевых условий — наличие утвержденного генерального плана территории, в котором изменение категории земли обосновано градостроительными или социально-экономическими потребностями региона.
Чтобы инициировать процесс, собственник участка должен подать соответствующее заявление. Рассмотрение заявки занимает до двух месяцев. Если решение будет положительным, собственнику выдают специальный акт, в котором указываются:
- кадастровый номер и границы участка;
- бывшая и новая категория земли;
- обоснование перевода, например, включение участка в границы населенного пункта в соответствии с новым генпланом.
Только после получения этого акта можно обращаться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Как происходит изменение ВРИ
В отличие от смены категории, изменение вида разрешенного использования — процедура гораздо более простая, особенно если новый ВРИ относится к условно разрешенным или основным видам, предусмотренным местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Процедура может занять от нескольких дней до месяца. В ряде случаев требуется согласование с соседями или проведение публичных слушаний, но это касается, как правило, перехода к условно разрешенным видам использования. Многие собственники предпочитают доверить оформление документов кадастровому инженеру, который возьмет на себя всю бумажную работу — от подготовки заявления до подачи документов в регистрирующий орган.
Кто и как инициирует перевод из одной категории в другую
Процедуру перевода земельного участка из одной категории в другую может инициировать заинтересованное лицо: собственник земли, арендатор с письменного согласия собственника или иной правообладатель, например, постоянный пользователь. Заявление подается в уполномоченный орган — это может быть как федеральный или региональный орган исполнительной власти, так и орган местного самоуправления. Конкретный адресат зависит от категории земли и формы собственности (федеральная, региональная или муниципальная).
Требования к содержанию заявления и прилагаемым документам строго регламентированы Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также ведомственными актами, например, Приказом Минсельхоза №168 для земель сельхозназначения. Любая ошибка в пакете документов, даже техническая, может привести к отказу или возврату заявки на доработку.
Особое внимание следует уделить согласию правообладателя. Без него инициировать перевод нельзя, за исключением отдельных случаев, установленных законом, например, при создании особо охраняемых природных территорий без изъятия земель или при корректировке границ населенных пунктов.
Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «Законодательство допускает смену категории земель сельхозназначения в ряде специальных случаев. К таким особым ситуациям относятся: необходимость консервации участка, организация на его территории особо охраняемой природной зоны, возведение объектов инфраструктуры (магистралей, трубопроводов, социально-значимых зданий), реализация международных договоров, а также размещение объектов обороны и безопасности страны.
При этом установлен категорический запрет на изменение категории земель для наиболее ценных сельхозугодий. Под действие этого запрета попадают участки, чья кадастровая стоимость превышает среднюю по муниципальному району (округу) более чем на 50%, а также земли, признанные особо ценными и продуктивными. Снять запрет возможно только для решения узкого круга задач: корректировки границ населенных пунктов, прокладки линейных сооружений (автодорог, линий электропередачи), нужд обороны и безопасности государства».
Новые правила с 2025 года для перевода сельскохозяйственных угодий или земельных участков в другую категорию
1 апреля 2025 года был принят Федеральный закон №52-ФЗ, который внес существенные изменения в регулирование перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Основная цель этого закона — усилить охрану сельскохозяйственных угодий.
Согласно новым нормам, с 1 марта 2026 года перевод земель сельхозназначения в другую категорию будет разрешен только в строго определенных случаях, а именно:
- если земля фактически непригодна для сельхозпроизводства, например, сильно засолена, подвержена эрозии;
- при создании особо охраняемых природных территорий;
- при установлении или изменении границ населенных пунктов;
- для строительства объектов федерального или местного значения, например дорог, школ, больниц;
- для добычи полезных ископаемых.
Особо подчеркивается, что не допускается перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий или земельных участков, включенных в специальный перечень, утвержденный в соответствии со статьей 79 Земельного кодекса РФ. Эти земли считаются стратегическим ресурсом и находятся под повышенной охраной.
Кроме того, с 1 января 2027 года будет полностью запрещен перевод сельхозугодий в другие категории для добычи общераспространеных полезных ископаемых, таких как песок, глина, щебень. Это решение направлено на предотвращение нецелевого использования плодородных земель под карьеры и разработки.
Также уточняется роль Министерства сельского хозяйства РФ: именно оно уполномочено устанавливать и изменять границы сельскохозяйственных угодий, что исключит самовольное изменение статуса таких территорий на местном уровне.
Возможность отказа перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Частой причиной для перевода сельскохозяйственных земель и других участков в составе территории, принадлежащей к категории сельхозземель, служит намерение собственника построить дом для постоянного проживания с возможностью прописки. При этом важно разделять понятия: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешенного использования, а не категория земли. Участки под ИЖС могут располагаться только в границах земель населенных пунктов. Таким образом, ключевой шаг — это не смена вида использования, а именно перевод участка из категории сельхозземель в земли населенных пунктов. Такая процедура возможна, но требует веских оснований, например, непосредственного прилегания участка к сложившейся застройке или соответствия планам развития территории.
Положительное решение по ходатайству выносится не всегда. Основаниями для отказа могут стать: прямое законодательное ограничение, несоответствие заявленных целей утвержденным документам территориального планирования, отрицательное заключение государственной экологической экспертизы или недостаточная обоснованность ходатайства.
Для тех, кто рассматривает возможность изменения категории земли, важно подойти к вопросу стратегически. Успех во многом зависит от тщательной предварительной подготовки, которая начинается с анализа рисков и возможностей самого участка. В первую очередь необходимо выяснить, не попадает ли земля под строгие ограничения, оценив ее кадастровую стоимость относительно средней по району и статус ценности. Не менее важно изучить перспективы развития территории по документам местного самоуправления. Ключевым этапом становится разработка убедительного обоснования.
Сложно ли перевести сельхозземлю из одной категории в другую
Перевод земельного участка из категории сельхозназначения в другую — задача, требующая не только тщательной подготовки, но и реалистичной оценки шансов на успех. С учетом ужесточения законодательства, особенно после вступления в силу новых норм в 2026–2027 годах, возможности для такого перевода будут существенно ограничены. Поэтому перед началом процедуры рекомендуется:
- тщательно изучить генеральный план и ПЗЗ своего муниципалитета;
- проконсультироваться с юристом в области земельного права;
- рассчитать все возможные расходы — от госпошлин до экологических экспертиз;
- учесть, что даже при положительном решении налоговое бремя на участок значительно возрастет.
В то же время, если участок уже находится в составе садового или дачного товарищества, изменение ВРИ на ИЖС или ЛПХ может стать более реалистичным и выгодным решением, чем попытка перевода всей категории.
«Вопрос перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов или иную категорию находится под строгим государственным контролем. Согласно действующему законодательству, изменение категории возможно в исключительных случаях, таких как, например, изменение границ населенного пункта. Это происходит только в ситуации, если изменяются границы населенного пункта в соответствии с генеральным планом, либо решением субъекта, либо муниципального образования о том, что граница меняется, и сельхозучасток заходит в черту населенного пункта. В связи с этим меняется категория земли.
Отказ в переводе земель возможен в большинстве случаев, поскольку земли сельскохозяйственного назначения находятся под усиленным контролем государства. Любые изменения категории земель осуществляются строго в рамках действующего законодательства и подлежат обязательной проверке соответствующими государственными органами», — отмечает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Межевание земельного участка — для чего оно нужно и как его провести?
Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?
Неровный рельеф или уклон: как самостоятельно выровнять земельный участок
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости