В подмосковном ТСН назрел конфликт, знакомый многим товариществам, где председатель или правление продает свободные участки.
В этом случае, продажа "свободных участков" происходила с согласия общего собрания.
Чтобы собрать деньги на дорогие очистные сооружения, правление продало часть общей земли. Несколько членов ТСН подали в суд, требуя отменить сделки: они подали иск о признании договора недействительным, прекращении права собственности и истребовании из чужого незаконного владения.
Собственники считали, что сделками были нарушены их права, в том числе, не учли, что они тоже могли бы купить себе эти участки, тем более, что продавались они не по рыночной, а по заниженной цене.
История дошла до кассационного суда и закончилась не в их пользу. Разбираем, почему.
Как всё начиналось
В феврале 2021 года члены товарищества на общем собрании приняли решение. Нужны были деньги на локальные очистные сооружения (ЛОС). Для этого решили продать часть большого земельного участка, который принадлежал ТСН как юрлицу.
В протоколе записали: разделить землю, продать вновь образованные участки по цене не ниже кадастровой, а вырученные средства направить на строительство ЛОС.
К 2024 году правление задание выполнило. Три вновь образованных участка были проданы разным покупателям. Деньги начали поступать на счет товарищества, работа по проекту ЛОС началась.
Почему некоторые собственники остались недовольны
Группа членов ТСН увидела в сделках нарушения.
По их мнению:
- Участки продали по заниженной цене.
- Не предложили сначала купить их другим членам товарищества.
- Не получили отдельного одобрения на каждого конкретного покупателя.
- Деньги на очистные сооружения поступают медленно, значит, цель сделки не выполняется.
На основании этого они подали иск. Их требования были: признать договоры купли-продажи недействительными, отобрать землю у новых владельцев и вернуть ее ТСН.
Что сказал суд первой инстанции
Дмитровский городской суд отказал в иске. Его выводы стали основой для апелляции и кассации.
1. Кто настоящий собственник?
Суд установил: спорный земельный участок принадлежал не членам ТСН на праве долевой собственности, а юридическому лицу - товариществу. Это значит, что члены ТСН имеют право голоса на собрании, но не являются прямыми собственниками этого объекта. Поэтому они не могут требовать вернуть эту землю как свою личную собственность.
2. Были ли у правления полномочия?
Общее собрание - высший орган управления. Его решение от 2021 года было законным, не отменялось и не оспаривалось. Оно прямо уполномочивало правление совершить необходимые действия: разделить землю и продать участки для конкретной цели. Правление действовало в рамках этого поручения.
3. Являются ли нарушения существенными и нарушающими права истцов?
Суд признал, что некоторые процедуры на собрании соблюдены неидеально. Однако сами по себе эти недостатки (например, вопросы о точной цене, по которой продавались участки) не делают уже заключённые и зарегистрированные сделки недействительными. Особенно если основная цель - продажа для финансирования строительства ЛОС была изначально одобрена собственниками на собрании.
Суд решил, что покупатели участков - добросовестные. Они заключили договор с законным владельцем имущества - собственником (ТСН), оплатили покупку и зарегистрировали переход права. Отмена таких сделок нанесла бы ущерб доверию к гражданскому обороту (Долина икнула в этом месте).
Как отреагировали апелляция и кассация
Московский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу собственников, согласился с коллегами из суда первой инстанции.
Апелляция подтвердила, что суд первой инстанции правильно применил закон (Гражданский кодекс и Закон о садоводах №217-ФЗ). Доводы истцов сводятся к тому, что они по-другому оценивают те же факты, а это не основание для отмены решения.
Первый кассационный суд общей юрисдикции в октябре 2025 года также отклонил жалобу истцов.
Он проверил, не было ли существенных нарушений процессуального или материального права и пришел к выводу, что оснований для отмены нет.
Судьи кассации подчеркнули, что не могут переоценивать доказательства -их задача проверить законность. Решения предыдущих инстанций были признаны законными и обоснованными.
Выводы:
1. Для правления ТСН: Протокол общего собрания - ваша главная защита. Любое серьезное действие (продажа, сдача в аренду) должно быть основано на решении собрания. Старайтесь соблюдать процедуры максимально прозрачно, чтобы не давать поводов для споров.
2. Для членов товарищества: Ваше право - участие в собраниях. Если вы не согласны с решением, нужно оспаривать это решение сразу (в течение 6 месяцев), а не ждать, пока сделка состоится и появится новый собственник.
* Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.10.2025 № 88-27063/2025
__________________________________________
✨ Подписывайтесь на мой Телеграм канал, там больше информации!
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко