1 декабря 2025 года Конституционный Суд Российской Федерации вынес постановление, которое разрешило проблему в сфере защиты прав собственников земельных участков.
Речь идет о ситуациях, когда земельный участок оказывается в границах охранной зоны из-за чего теряет свою хозяйственную ценность для владельца, а государство отказывается её выкупать. То есть участок как бы есть, но строить на нем нельзя, а муниципалитет отказывается его выкупить.
Поводом рассмотрения данного дела, стало обращение в Конституционный Суд гражданина М.
Он приобрёл свой участок для индивидуального жилищного строительства, однако позднее выяснилось, что еще в 2015 году этот участок был включён в зону охраняемого ландшафта памятника архитектуры, где любое строительство запрещено.
По сути, собственность превратилась в обузу: налоги плати, но строить нельзя. Когда М. потребовал от Правительства Московской области выкупить землю, ему было отказано. Он попробовал оспорить отказ, но суды его не поддержали.
Тогда он обратился в Конституционный Суд.
Правовая коллизия заключалась в следующем.
В августе 2018 года вступил в силу закон, который детально прописал процедуру возмещения убытков и выкупа участков, ставших фактически бесполезными из-за вхождения их в зону с особыми условиями использования территорий.
Однако в этом же законе содержалось положение, исключавшее применение новых правил к ограничениям, установленным до 4 августа 2018 года. Таким образом, собственники, попавшие в одинаковую ситуацию, оказались разделены на две категории: те, чьи права ограничили после этой даты, могли требовать выкупа, а те, как М., чьи права ограничили раньше, - не могли.
Их дела рассматривались по ранее действующим правилам, что на практике почти гарантировало отказ.
Конституционный Суд признал такой подход несостоятельным и нарушающим конституционные принципы.
Суд указал, что введенные в 2018 году правила не создали новое материальное право на возмещение, а лишь установили более совершенный порядок реализации уже существующей конституционной гарантии.
Эта гарантия - право на защиту собственности и на возмещение вреда, -закреплена в Конституции и не может зависеть от произвольно выбранной календарной даты.
Суд постановил, что часть 23 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ не может служить безусловным основанием для отказа в возмещении убытков или выкупе земельного участка.
Критерием при возмещении является не момент установления ограничений, а сам факт, что эти ограничения, введенные публичной властью, приводят к невозможности использования имущества по целевому назначению.
Обязанность компенсировать вред полностью ложится на тот орган государственной власти, который принял соответствующее решение.
Публичный интерес по сохранению культурного наследия не должен обеспечиваться за счет утраты частной собственности.
* Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 года № 42-П
__________________________________________
✨ Подписывайтесь на мой Телеграм канал.
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко