С 2025 года изменился порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости: теперь применяется прогрессивная шкала НДФЛ. В статье разберём, каким образом рассчитывается налог, в каких случаях можно не платить НДФЛ, а также какие инструменты позволяют легально снизить сумму обязательств перед государством.
В каких ситуациях налог платить не нужно
Если объект недвижимости продаётся до истечения минимального срока владения, налог на доход уплачивается в обязательном порядке. Такой механизм создан для предотвращения спекулятивных перепродаж. Минимальный срок составляет 3 либо 5 лет — он зависит от того, каким способом была приобретена квартира.
Когда действует трёхлетний срок
Объект должен находиться в собственности не менее трёх лет, если он был:
- унаследован;
- подарен близкими родственниками (родителями, супругом, детьми, братьями, сёстрами, бабушками, дедушками, внуками);
- приватизирован;
- оформлен по договору пожизненного содержания с иждивением;
- расположен в регионе, где установлен трёхлетний период владения (Астраханская, Амурская, Магаданская области, Республика Алтай, Карачаево-Черкесия, Ставропольский край, ХМАО, Якутия). При этом собственник должен иметь прописку в данном регионе.
Также трёхлетний срок действует, если продаваемая квартира является единственной.
Есть важная деталь: если у владельца уже было жильё, он приобрёл новое и продал старое в течение 90 дней, правило трёх лет сохраняется — даже если формально на момент сделки квартира не считается единственной.
Срок владения отсчитывается:
- от даты регистрации права собственности;
- от даты смерти наследодателя — если объект получен по наследству;
- от момента перечисления средств на эскроу-счёт — при покупке по ДДУ.
Льготы для семей с детьми
Многодетные и семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от уплаты НДФЛ даже при продаже объекта до истечения минимального срока владения, если выполнены следующие требования:
- продали жильё и приобрели новое до 30 апреля следующего календарного года;
- кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽;
- детям нет 18 лет (или до 24 — при очной форме обучения);
- новое жильё имеет большую площадь либо более высокий кадастр;
- при наличии другого жилья доля собственника в нём не превышает 50%.
Если сделка совершается без прибыли
Когда квартира продаётся по цене, равной стоимости покупки, или дешевле, дохода не возникает, а значит, налог не начисляется.
Однако есть исключение: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база определяется как 70% кадастра.
Для некоторых регионов установлено своё правило: доход не может быть ниже кадастровой стоимости (Санкт-Петербург, Татарстан, Крым, Архангельская, Калининградская и Астраханская области, Краснодарский край).
Прогрессивная ставка НДФЛ в 2025 году
С 2025 года применяется следующая шкала налогообложения доходов от продажи жилья:
- 13% — на прибыль до 2,4 млн ₽;
- 15% — на часть прибыли, превышающую 2,4 млн ₽.
Под прибылью понимается разница между ценой продажи и стоимостью покупки.
Пример: квартира куплена за 12 млн ₽, продана за 16 млн ₽.
Прибыль — 4 млн ₽.
Расчёт НДФЛ:
- 13% от 2,4 млн ₽ = 312 000 ₽
- 15% от 1,6 млн ₽ = 240 000 ₽
Итого: 552 000 ₽
Если документы, подтверждающие цену приобретения, отсутствуют, налог будет рассчитан со всей суммы продажи.
Для сделок, совершённых до 2025 года, сохраняется прежняя фиксированная ставка — 13%.
Как снизить налоговую нагрузку
Есть несколько законных способов уменьшить сумму НДФЛ.
1. Имущественный вычет
Можно уменьшить доход от продажи на сумму до 1 млн ₽. Это актуально, например, при отсутствии подтверждающих документов о стоимости покупки (как в случае с наследством).
Если продажная цена менее 1 млн ₽, налог равен нулю.
2. Учёт расходов
К расходам можно отнести:
- проценты, уплаченные по ипотеке;
- затраты на ремонт квартиры в новостройке без отделки (при наличии документов: договоров, чеков).
Эти суммы увеличивают стоимость приобретения и тем самым уменьшают налогооблагаемую прибыль.
3. Имущественный вычет при покупке жилья
Если собственник ранее не заявлял вычет при покупке, он вправе использовать его при продаже объекта.
Как подать декларацию о доходах от продажи имущества
Подать декларацию 3-НДФЛ можно двумя способами:
- через личный кабинет на сайте ФНС;
- лично в налоговой инспекции.
При подаче онлайн необходимо:
- Войти в личный кабинет налогоплательщика.
- Создать электронную подпись (если её нет).
- В разделе «Заявить доход» выбрать «Продажа имущества», ответить на вопросы и загрузить необходимые документы.
Проверка декларации занимает до трёх месяцев.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Для сделок, совершённых в 2025 году:
- подача декларации — до 30 апреля 2026 года;
- уплата НДФЛ — до 15 июля 2026 года.
Как оплатить налог
Оплатить начисленный НДФЛ можно:
- в личном кабинете налогоплательщика;
- через приложение «Налоги ФЛ»;
- по QR-коду из бумажного уведомления.
После авторизации сумма к оплате отображается автоматически.
Что важно знать продавцу перед оформлением сделки
В 2025 году правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости обновились, поэтому собственнику необходимо учитывать не только срок владения объектом, но и особенности новой прогрессивной шкалы, доступные льготы и возможность применения вычетов. Грамотная подготовка и корректное оформление документов позволяют существенно сократить налоговую нагрузку.
Главная задача продавца — заранее определить, возникает ли обязанность по уплате налога, рассчитать прибыль и выбрать оптимальный способ её уменьшить.
Если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке и хотите подобрать проект с выгодной ценой, удобной локацией и перспективами роста стоимости — скачивайте наш каталог лучших новостроек Москвы с актуальными условиями.