Налоги при продаже квартиры в 2025 году в России регулируются Налоговым кодексом (гл. 23 "НДФЛ") и зависят от нескольких ключевых факторов: срока владения, кадастровой стоимости, суммы продажи и ваших расходов.
Вот полный и структурированный гид по налогам при продаже квартиры в 2025 году.
⚠️ Главное правило: Срок владения (минимальный предельный срок владения)
Если вы владели квартирой дольше минимального срока, НИКАКОГО НАЛОГА (НДФЛ) с продажи вы не платите. Доход от продажи полностью освобождается от налогообложения.
Минимальный срок владения в 2025 году:
❗ Важно: С 01.01.2026 года планируется вернуть общий срок в 3 года, но для продажи в 2025 году действует правило 5 лет для "остальных случаев".
Если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет)
Тогда вы обязаны заплатить НДФЛ в размере 13% (для резидентов РФ) или 30% со всей суммы (нерезиденты не вправе зачесть в расходы сумму покупки, поэтому платят 30% со всей суммы, а не с дохода)
Рассчитать этот доход можно двумя способами (выбирается тот, где сумма налога меньше):
Способ 1: Доход минус расход (самый выгодный, если есть подтвержденные расходы)
Налог = (Цена продажи − Расходы на покупку) × 13%
Расходы на покупку — это сумма, за которую вы когда-то купили эту квартиру (по договору). Ее нужно подтвердить договором купли-продажи и платежными документами.
Также расходом можно учесть:
✓ Стоимость отделки (при наличии чеков и если квартира покупалась без отделки).
✓ Проценты по ипотеке (если они были).
✓ Расходы на риелтора и т.д.
Способ 2: Имущественный налоговый вычет (выгоден, если квартира была подарена, унаследована или куплена очень дешево)
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 рублей) × 13%
У каждого продавца есть право раз в году вычесть из суммы продажи 1 млн рублей. Этот вычет применяется к объекту, а не к человеку.
Пример: Продали квартиру за 4,5 млн рублей. Налог = (4 500 000 − 1 000 000) × 13% = 455 000 рублей.
⚠️ Важное ограничение: Правило 70% от кадастровой стоимости
Налоговая база (сумма, с которой считается налог) не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором совершена сделка. Это правило применяется, если квартира куплена после 01.01.2016 и продается дешевле этого порога.
Пример:
Кадастровая стоимость = 10 млн руб., продали за 6 млн.
70% от кадастра = 7 млн руб.
Поскольку цена продажи (6 млн) меньше 7 млн, для расчета налога будет взята сумма в 7 млн рублей.
Новые льготы для семей с детьми (с 2024 года)
Даже если срок владения меньше, не платить налог можно, если:
1. Вы продаете жилье с кадастровой стоимостью до 50 млн рублей.
2. В тот же налоговый период (год) вы покупаете новое жилье в России.
3. Новое жилье должно быть дороже или больше по площади.
4. Кто имеет право: семьи с детьми-инвалидами, а также семьи с одним ребенком, ожидающие рождения второго до 30 апреля следующего года. Это та самая льгота из вашего предыдущего запроса.
Сроки и порядок уплаты
1. Декларация: Вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год в налоговую инспекцию до 30 апреля 2026 года.
2. Уплата налога: Заплатить рассчитанный налог нужно до 15 июля 2026 года.
3. Отчетность через нотариуса: Если сделка проходит с участием нотариуса, он сам направляет сведения в ФНС. Вам остается только уплатить налог в срок.
Итог коротко
✓ Владели > 3/5 лет → налога нет.
✓ Владели < 3/5 лет → НДФЛ 13%.
✓ Считаем налог как (Доход − 1 млн руб.) или (Доход − Расходы на покупку), но не меньше 70% от кадастровой стоимости.
✓ Новые льготы для семей, покупающих лучшее жилье.
✓ Сдаем декларацию до 30.04.2026, платим до 15.07.2026.
Рекомендация: В сложных ситуациях (дорогая недвижимость, долевая собственность, спорные расходы) всегда стоит проконсультироваться с налоговым экспертом или бухгалтером.