Гостиничный бизнес в регионах России вроде бы активно растет. После нескольких лет восстановления и адаптации к внутреннему спросу, девелоперы и операторы переходят к качественному развитию туристической инфраструктуры. Государство поддерживает этот процесс через налоговые льготы, льготное кредитование и субсидирование. В 2025 году объемы инвестиций в региональное гостиничное строительство достигли исторических максимумов, при этом 10 тысяч новых номеров планируется ввести в России - это в 3,7 раза больше, чем в 2024 году.
Доходы гостиничной отрасли по ведущим регионам России (2024 год) -
Ключевые выводы и рекомендации
Региональное гостиничное развитие России вступило в новую фазу. Инвесторы должны различать три типа стратегий: (1) расширение в насыщенные регионы с государственной поддержкой (Крым, Краснодарский край), (2) первопроходство в развивающихся направлениях с высоким туристическим потенциалом (Архыз, Байкал, Алтай), (3) социально-ориентированные проекты в поддерживаемых регионах (Дагестан, Чечня, Магадан).
Государственная поддержка станет еще более активной. Программа "Пять морей" выделит 300 млрд рублей в ближайшие пять лет. Постановление №141 финансирует десятки проектов ежегодно. Инвесторы должны активно использовать эти инструменты.
Операторы - ключевой актор. AZIMUT Hotels, Cosmos Hotel Group и другие сетевые операторы стимулируют региональное развитие. Они берут участие в проектировании, обеспечивают мировые стандарты, позволяют регионам войти в национальные и международные системы бронирования.
Качество превыше количества. Время дешевых гостиниц заканчивается. Рынок требует апарт-отелей с инфраструктурой, санаторно-оздоровительных комплексов, опытных центров экотуризма. Девелопер, который обеспечивает комплексную инфраструктуру и привлекает профессионального оператора, выигрывает в двойне: через управление объектом и через привлечение последующих инвестиций в регион.
Нишевые направления - это не рисковая стратегия, а стратегия роста. Соль-Илецк, Магадан, Калмыкия, Алтай - это места, где конкуренция минимальна, государственная поддержка максимальна, а потенциал долгосрочного развития высок.
Правильное позиционирование гостинично-курортного бизнеса в регионах требует комплексного подхода: аналитика туристического потока, государственная поддержка, партнерство с профессиональными операторами и создание экосистемы услуг вокруг гостиниц. В 2025–2030 годах это откроет значительные инвестиционные возможности.
Таблица 1. Доходы гостиничной отрасли по ведущим регионам России (2024 год)
Лидерство Краснодарского края остается неоспоримым, но его доминирование постепенно ослабевает благодаря развитию конкурентных направлений. Проблема "сидят на чемоданах" — характерное описание курортов, которые строили, продавали и забывали. Сегодня парадигма кардинально изменилась: девелоперы обязаны обеспечивать циклический бизнес-модель, оставляя профессиональных операторов для долгосрочного управления объектами.
Экономическая производительность туристических регионов
Краснодарский край заработал на гостиничном бизнесе 221 млрд рублей в 2024 году, что на 23% превышает показатель 2023-го. Это не только самый высокий результат среди регионов, но и демонстрация стабильного растущего спроса на курортный отдых. Вслед за ним - Москва (180 млрд рублей, +12%) и Санкт-Петербург (95 млрд рублей, +15%).
Однако наиболее интересные тренды наблюдаются не в "старых" лидерах, а в развивающихся регионах. Республика Крым показала 35% рост доходов гостиничного сектора, Республика Дагестан — 28%, Ленинградская область - 25%. Это свидетельствует о переходе туристического потока в новые региональные направления.
Турпоток: рост абсолютный и относительный
За последние десять лет (2014–2024 годы) туристический поток в России вырос почти на 46% в номинальном выражении. При этом темпы роста существенно отличаются по регионам. Если Москва привлекла на 7,1 млн туристов больше (в два раза), то Чеченская Республика добилась семикратного роста - с 34,2 тыс. до 245,6 тыс. человек. Республика Адыгея выросла в шесть раз, Республика Алтай - в четыре раза.
Эта асимметрия создает уникальные возможности для инвесторов. Регионы с высокой кратностью роста при относительно скромных абсолютных объемах демонстрируют потенциал для развития качественной инфраструктуры. Например, Архыз в 2024 году принял более 1 млн туристов, хотя еще пять лет назад это было немыслимо.
Стратегия операторов: новая модель присутствия
Сеть AZIMUT Hotels олицетворяет собой новый подход. Компания активно открывает отели в городах, о которых многие не слышали. Юшкар-Ола, Абакан, Тамбов, Соль-Илецк - это не просто расширение сети, это целенаправленная стратегия "открытия России". После открытия отеля AZIMUT в Соль-Илецке (где находится русское "Мертвое море" - пять соленых озер с целебными свойствами) турпоток в город увеличился более чем на 15%. Более того, открытие федерального сетевого оператора стимулировало весь экосистему курорта: появились рестораны, СПА-центры, услуги для туристов.
Cosmos Hotel Group действует по иной модели - развивают специализированные направления. На Алтае, Байкале, в Карелии и на Северном Кавказе компания запускает экспедиционные отели и туристические комплексы. К 2026–2027 годам сеть добавит более 10 тысяч номеров в 26 регионах России. Модель предполагает участие оператора на ранней стадии проектирования — это позволяет избежать ошибок и снижает сроки окупаемости.
Лучшие практики операторов
AZIMUT Hotels и Cosmos Hotel Group демонстрируют три ключевые практики:
а) Участие на ранней стадии проектирования. Это позволяет оптимизировать планировку номеров, ресторанной зоны, инженерных систем. Результат: снижение CAPEX на 10–15% и сокращение времени окупаемости на 6–12 месяцев.
б) Реализация комплексной инфраструктуры вокруг отеля. Не просто номера, а экосистема услуг: рестораны, СПА, медицинские центры, детские клубы. Это повышает среднюю стоимость ночевки (ADS — Average Daily Rate) на 25–35%.
в) Использование международных стандартов качества и сертификаций. Сертифицированные отели показывают на 40–60% выше RevPAR, что сокращает срок окупаемости с 6–7 лет до 3–4 лет.
Крупнейшие инвестиционные проекты
Архыз демонстрирует масштаб амбиций современного гостиничного девелопмента. До 2030 года в регион планируется вложить 68,4 млрд рублей, что позволит удвоить номерной фонд. В настоящий момент на курорте работает 26 отелей с 1666 номерами; плюс 5 новых гостиниц планируется открыть в 2025 году. AZIMUT Hotels откроет два новых объекта (5-звездочный на 220 номеров и 4-звездочный на 180 номеров) с СПА-комплексом и видовым рестораном.
Но главный проект - строительство собственного аэропорта (25 млрд рублей). Доступность транспорта критична: при улучшении логистики разница в трафике составит 15–20 тыс. туристов ежегодно. К 2030 году курорт нацелен на 2 млн туристов в год.
Анапа получает три гостиничных комплекса уровня 4–5 звезд с общим инвестиционным объемом 38 млрд рублей. В одном только проекте «Гражданстройанапа» предусмотрены 4 корпуса с 2,5 тыс. номеров, открытые бассейны на 3 тыс. кв. м, рестораны и медицинские центры. Это создаст 1 тыс. рабочих мест. Реализация займет три года.
Экокурорт "Рощино Residence" в Ленинградской области — проект масштабом 21 млрд рублей. Здесь строятся не просто гостиницы, а целый туристический экосистем: ресторан, центр превентивной медицины, банный комплекс, художественная галерея. Управление осуществляет Cosmos Hotel Group. Проект позиционируется как образец интеграции гостеприимства и оздоровления.
Государственная поддержка: инструменты и объемы
Постановление Правительства №141 (2021 года) остается основным инструментом. Через него предоставляются льготные кредиты на развитие туристической инфраструктуры. В 2025 году только через этот механизм выделено более 26 млрд рублей. Процентная ставка составляет 30% коэффициента ставки ЦБ + 3%, что существенно снижает финансовую нагрузку на девелоперов.
Территории опережающего развития (ТОР) и особые экономические зоны туристско-рекреационного типа (ОЭЗ ТРТ) предлагают налоговые льготы, льготное финансирование и ускоренный процесс согласования. Лидеры по инвестиционной привлекательности - ОЭЗ «Ворота Байкала» (второе место в национальном рейтинге) и ОЭЗ «Архыз». За первое полугодие 2025 года инвесторы вложили в ОЭЗ около 600 млрд рублей.
Федеральный проект "Пять морей и озеро Байкал" (2025–2030) предусматривает 1,5 трлн рублей инвестиций, из них 300 млрд из федерального бюджета. Фокус - на создание круглогодичных курортов, развитие приводной инфраструктуры, благоустройство пляжей и общественных пространств.
Региональные приоритеты и форматы развития
Черноморское побережье остается стратегическим направлением, но насыщение объектов 4–5 звезд происходит быстро. Сочи и Анапа требуют качественного предложения. Дефицит хороших гостиниц стимулирует инвестиции: только в Сочи в 2024 году открылось 19 новых гостиниц, но спрос остается выше предложения.
Апарт-отели набирают популярность не только на побережье, но и на Алтае, в Северном Кавказе, на Дальнем Востоке. Формат позволяет привлечь как туристов, так и долгосрочных жильцов. Это особенно актуально для ведомственных строительств и проектов с участием корпораций развития.
Северный Кавказ (Архыз, Домбай, Пятигорск, Кисловодск) развивается как горнолыжный и санаторно-оздоровительный кластер. Интеграция международных операторов (Cosmos, AZIMUT) обеспечивает мировые стандарты качества.
Алтай, Байкал и Карелия позиционируются как центры экотуризма, этнотуризма и активного отдыха. Здесь акцент на бутик-отели, кемпинги, экспедиционные базы. Cosmos Expedition разработала маршруты по горам, лесам и водным путям.
Волгоградская область, Магадан, регионы Поволжья и Сибири — это "белые пятна" с огромным потенциалом. Туризм здесь развит слабо, но природные ресурсы позволяют надеяться на рост. Магадан анонсировал проект морского туристического центра при поддержке местных властей.
Калмыкия инвестирует 3,3 млрд рублей в развитие туризма до 2030 года, 1,2 млрд из федерального бюджета. Планируется создать 300 новых гостиничных номеров. Ставка — на этно-, эко-, гастро- и спортивный туризм.
Ставропольский край демонстрирует особый дефицит: доля 4–5-звездочных отелей составляет всего 6% от всего номерного фонда. Местные власти планируют увеличить эту долю в 1,5 раза, что создает прямую инвестиционную возможность.
Новые тренды в гостиничном девелопменте
- Инфраструктура - это больше, чем номера. Координация с органами власти, прокладка дорог, развитие транспорта, энергоснабжение, водоснабжение - все это становится ответственностью девелопера. Модель "построил, продал, забыл" уже неактуальна.
- Адаптация культурного наследия. В Сочи работают бутик-отели "Усадьба Кшесинской" и "Усадьба Хлудова", реставрированные объекты культурного наследия. Это дорогой, но окупаемый подход, дающий уникальный опыт гостям.
- Круглогодичные курорты. Архыз, Шерегеш, Домбай активно позиционируются как всесезонные направления. Летний треккинг, альпинизм и горный велосипед, зимний горные лыжи. Это требует иного подхода к инфраструктуре и менеджменту.
- Медицинский кластер. Архыз планирует медицинский кластер с центрами превентивной медицины и санаториями. Сочетание туризма и здоровья позиционируется как премиум-сегмент.
Таблица 2. Крупнейшие инвестиционные проекты гостиничных комплексов (2024–2030 годы) -
Таблица 3. Государственные механизмы поддержки туристической инфраструктуры -
Таблица 4. Прогноз развития региональных туристических направлений -
Крупнейшие инвестиционные проекты в региональное гостиничное строительство -
Таблица 5. Себестоимость строительства и потенциальный ROI гостиничных проектов -
Таблица 6. RevPAR и загрузка по ведущим регионам России -
Таблица 7. Прогнозные сценарии ROI для типичного регионального отеля (100 номеров) -
Сценарии ROI для региональных гостиничных проектов (100-номерный отель) -
МАТРИЦА ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ
Выбор стратегии зависит от трех факторов: туристический потенциал региона, готовность государственной поддержки, доступность человеческого капитала.
Регионы роста (Архыз, Магадан, Байкал): высокий туристический потенциал, максимальная государственная поддержка (ПП-141, ОЭЗ ТРТ), но дефицит квалифицированного персонала. Стратегия: крупный якорный проект (200+ номеров) с привлечением федерального оператора.
Регионы насыщения (Москва, Санкт-Петербург, Сочи): средняя государственная поддержка, высокая конкуренция, доступность кадров. Стратегия: нишевые форматы (апарт-отели, исторические отели, медицинские центры), микро-управление RevPAR.
Регионы потенциала (Казань, Краснодар, Ростов, Екатеринбург): развивающийся туристический спрос, выборочная государственная поддержка, среднее качество кадров. Стратегия: строительство в партнерстве с региональным оператором среднего калибра, четкое позиционирование по деловому или культурному сегменту.
Белые пятна (Волгоградская область, Магадан, Смоленск): низкий текущий туристический потенциал, высокая государственная поддержка, острый дефицит качественной инфраструктуры. Стратегия: стартапы с местными органами власти, малые проекты (30–50 номеров), фокус на создание якоря туристического развития.
Инвесторы, которые правильно позиционируют проект в нужном регионе, привлекают профессионального оператора и обеспечивают качественную инфраструктуру, получают 20–30% годового ROI при 70–80% загрузке. Это делает региональное гостиничное развитие одним из наиболее привлекательных сегментов в российской недвижимости на горизонте 2025–2030 годов.
ИТОГОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
Региональное гостиничное развитие вышло на новый уровень сложности. Успешные проекты требуют:
- Комплексной аналитики - не просто туристический потенциал, но детальный анализ RevPAR, сезонности, конкурентного ландшафта и кадровой доступности.
- Партнерства с профессиональными операторами на ранней стадии - это снижает риски на 30–40% и ускоряет окупаемость.
- Инвестиций в инфраструктуру и сертификацию качества - это добавляет 40–60% к RevPAR и позволяет вывести проект в премиум-сегмент.
- Гибкости в управлении персоналом и предложением услуг - стандартные модели управления отелем уже не работают в конкурентной среде 2025 года.
- Долгосрочного видения - окупаемость гостиничного проекта составляет 4–6 лет, требуется стратегическое терпение и готовность к корректировкам на ходу реализации.
Материал подготовлен на основе данных Neomaker.ru, CRE, Bnovo, Росстата, операторов туристической инфраструктуры (AZIMUT Hotels, Cosmos Hotel Group) и аналитики региональных инвестиционных проектов. Прогнозы основаны на опубликованных планах девелоперов и программах государственной поддержки.
Делайновое.рф – Исследуем. Просчитываем. Создаем новые возможности.
Neomaker.RU / Делайновое.рф — консалтинговая компания, специализирующаяся на комплексных исследованиях и разработке концепций для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в сфере недвижимости.
Ключевые направления:
- Маркетинговые исследования
- Best Use анализ
- Финансовое моделирование
- Концепции коммерции и общественных пространств
- Концепции и квартирография ЖК и коттеджных поселков
- КОТ (комплексное освоение территории)
- Консалтинг по управлению активами
С 1999 г. компания работает с крупнейшими российскими девелоперами и консалтинговыми агентствами (GMK, DeVision, Брусника, БЭЛ Девелопмент и др.).
Для дополнительной информации:
- Сайт: www.neomaker.ru
- Телефон: +7 (922) 110-01-01
- Email: 79221100101@yandex.ru
- Локации: Екатеринбург, Москва
Алексей Коноплев