Из подборки ответов Ассоциации «Р1» на вопросы её членов за апрель узнайте, может ли человек по передаточному акту на квартиру инициировать ОСС в новостройке и голосовать на собрании, вправе ли УО повысить размер платы на индекс инфляции и нужно ли предоставлять АВР по запросу жителя.
Может ли инициировать ОСС в новостройке физлицо, принявшее квартиру от застройщика по передаточному акту
Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, инициатором годового и внеочередного ОСС может быть любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо. Согласно разъяснениям Минстроя РФ, данным в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04, при расчёте кворума и в дальнейшем при подсчёте результатов учитываются голоса:
- собственников;
- их представителей;
- лиц, принявших помещения по передаточному акту.
По сути, такой акт – альтернатива правоустанавливающего документа до госрегистрации недвижимости. Поэтому лицо может быть инициатором ОСС после принятия помещения от застройщика – если он подписал такой документ не менее чем за 10 календарных дней до инициации собрания.
Девять вопросов о проведении ОСС, о которых «Вы нам писали»
Возможно ли провести ОСС без актуального реестра собственников
Организовать общее собрание без реестра невозможно. Его необходимо запросить у УО и ТСЖ, если инициатор – собственник, и, или актуализировать. Для этого есть несколько путей:
- Заказать выписку из ЕГРН и сверить данные с теми, что содержатся в предыдущих реестрах, полученных до 1 марта 2023 года.
Номера права собственности не являются ПДн, поэтому доступны и сейчас. Если сведения о госрегистрации совпадают, значит, информация о правообладателе не менялась.
- Обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные владельцев помещений (пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ). Для этого компании требуется подать письменное заявление, указав, что сведения нужны для защиты прав и законных интересов.
- Запросить необходимые ПДн у лиц, которые могут без согласия гражданина получить их из ЕГРН.
Среди них – совладельцы имущества на праве общей собственности, супруг или супруга собственника, арендодатель и наниматель, обладатель сервитута, в том числе публичного, в отношении недвижимости.
Выписки из ЕГРН: как УО обновить реестр собственников в 2025 году
Могут ли голосовать на ОСС в новостройке собственники, получившие передаточный акт более года назад
На основании ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, вправе принимать участие в ОСС – в течение года со сдачи дома в эксплуатацию.
Закон возлагает на них наравне с собственниками бремя содержания общего имущества МКД. Поэтому участники долевого строительства до оформления квартиры в ЕГРН могут выбирать УО и заключать договор управления. К тому же госрегистрация является правом, а не обязанностью владельца.
Судебная практика подтверждает полномочия принявших квартиры по акту собственников голосовать на ОСС:
- апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2023 № 33-21388/2023;
- определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.10.2022 по делу № 88-14588/2022 и от 07.07.2021 по делу № 88-11860/2021.
Имеет ли УО право без проведения ОСС повысить размер платы на индекс потребительских цен
Законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД. Это касается и случаев использования уровня инфляции или индекса потребительских цен.
На подобные действия требуется решение общего собрания собственников: его участники могут предоставить УО право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями (определение ВС РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 по делу № А21-463/2018).
Также не требуется отдельное согласие ОСС в случае роста ставки из-за изменения стоимость коммунальных ресурсов на СОИ – повышение утверждают органы власти субъекта РФ (п. 29(5) Правил № 491, письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04). Соответствующая позиция отражена в деле № А76-3786/2017.
Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания
Обязана ли УО в ответ на запрос жителя МКД предоставить акты выполненных работ и отчёт о затратах
Как указано в п. 34 Правил № 416, управляющая организация, ТСЖ или кооператив по запросу собственника помещения в многоквартирном доме направляет ему любую информацию из перечня п. п. 31, 32 этих Правил. Срок ответа на обращение – один день с момента поступления заявки.
Акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту входят в список документов, с которыми собственники вправе знакомиться. Согласно пп. «г» п. 31 Правил № 416, УО обязана в том числе размещать их в ГИС ЖКХ.
Если АВР загружены в систему, то можно в ответ на запрос таких данных сообщить, где посмотреть акты. Если же запрошенная информация в ГИС ЖКХ отсутствует и заявитель вправе её получить, то её необходимо предоставить.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в жилищно-коммунальной сфере? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов нашего объединения.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале