Более 60% запросов россиян на зарубежную недвижимость пришлось на пять стран. Выбор на них падает не случайно — каждая предлагает уникальные условия, включая резидентство. Чем привлекательны направления, на что важно обратить внимание и какие риски учесть перед сделкой — разбираем вместе с экспертами.
На каких странах сосредоточились россияне
На Таиланд, ОАЭ, Турцию, Францию и Кипр за девять месяцев 2025 года пришлось около 60% заявок для покупки недвижимости. Спрос сместился в сторону Таиланда — количество запросов выросло на 22,5%, говорится в исследовании Tranio. При этом доля Франции и ОАЭ снизилась. Турция и Кипр сохранили стабильный интерес.
Как это выглядит в цифрах.
- Таиланд демонстрирует самый быстрый рост: доля заявок в общем объеме выросла до 24,4%, а их количество — на 22,5%.
- ОАЭ сохраняют второе место по популярности, несмотря на снижение общего числа запросов до 9,6%, а количества сделок — на 7,4%.
- Бронзу забрала Турция, на которую пришлось 9,4% заявок, число сделок выросло на 4%.
- Франция переживает спад — доля сократилась на 2,1% до 7,06%. Количество заявок и вовсе упало на 23,6%.
- Пятерку замыкает Кипр с небольшим ростом спроса (с 6,3% до 6,6%), число сделок выросло на 5%.
В основном россияне покупают недвижимость за рубежом, чтобы совмещать собственный отдых и сдачу жилья — этот вариант остается самым популярным. Но растет и доля тех, кто покупает недвижимость для личного отдыха.
Без эскроу, но с рассрочкой в Таиланде
Популярные локации и причины выбора
Таиланд — самое популярное направление для иностранцев в юго-восточной Азии. Чаще всего приобретается жилье в Бангкоке, на Пхукете и в провинции Чонбури, где находится Паттайя. Популярность Таиланда у россиян эксперты Undersun связывают с тем, что страна сохраняет нейтралитет и не присоединяется к санкциям против граждан РФ.
Для жителей России действует упрощенный визовый режим с продлеваемыми безвизовыми периодами, что делает удобным длительное проживание. Особенно эксперты отмечают, что Пхукет стал популярным направлением для русскоязычных покупателей благодаря развитой инфраструктуре и сильному комьюнити, что облегчает переезд.
Важно: покупка недвижимости сама по себе не дает права на вид на жительство — для долгосрочного пребывания существует отдельная государственная программа.
Формы владения
В Таиланде россияне могут купить практически любую недвижимость, включая дома с землей, но с ограничениями в правах собственности. Есть два основных варианта владения:
- Полная собственность (фрихолд) позволяет свободно распоряжаться объектом — продавать, сдавать или передавать по наследству, а подтверждающим документом служит гербовое свидетельство. Но иностранец может оформить так только квартиру в кондоминиуме, причем доля таких квартир в одном доме не может превышать 49%.
- Долгосрочная аренда (лизхолд) обычно на 30 лет с возможностью продления до 90 лет. Права у арендатора почти такие же, как у собственника, а основанием служит зарегистрированный договор.
С домами и виллами ситуация особая: само строение можно оформить в собственность, а землю под ним — только в аренду.
Богдан Дячук, основатель/CEO агентства по продаже недвижимости на Пхукете (Таиланд) Undersun Estate:
— При покупке недвижимости во фрихолд деньги должны переводиться из-за границы по SWIFT со счета человека, чье имя указано в договоре купли-продажи. У россиян сейчас такой возможности нет. Есть легальный способ обойти эти ограничения — оформить специальный документ через тайский банк, который берет за эту услугу 1,5% от суммы перевода.
Процесс покупки и допрасходы
Богдан Дячук добавил, что купить недвижимость в Таиланде можно удаленно. На всех этапах — от бронирования до оплаты — личное присутствие не требуется, всю работу «под ключ» ведет агент. Даже регистрацию сделки в Земельном департаменте можно провести по нотариальной доверенности.
Кроме стоимости самой недвижимости, покупатель несет дополнительные расходы. Регистрационный сбор — 3,3% от стоимости недвижимости при покупке в собственность и около 1,1% при оформлении аренды.
После покупки недвижимости у собственника будут несколько обязательных регулярных платежей:
- годовой налог в пределах 0,02-0,1% от стоимости объекта
- от 40 до 100 бат (97-243 руб.) за кв.м за содержание территории, охрану, бассейны и другую инфраструктуру
- единовременные взносы в фонд капремонта и за подключение счетчиков воды и электричества.
Нулевые налоги и прозрачные сделки в ОАЭ
Популярные локации и причины выбора
Высокий уровень жизни и один из самых низких в мире уровней преступности делают ОАЭ желанным местом для жизни и надежным активом. Российские покупатели часто выбирают апартаменты с видом на воду в районах Дубай Марина или в самом сердце города — в Даунтауне. При более скромном бюджете рассматриваются локации в 15 минутах езды от центра, которые благоустроены для комфортной жизни.
Ключевым преимуществом для иностранцев остается возможность получить «золотую визу» на 10 лет при покупке недвижимости дороже 2 млн дирхамов (42,6 млн рублей). Это право продлевается, пока вы владеете объектом. Кроме того, страна привлекает нулевым подоходным налогом и отсутствием налога на прирост капитала. Единственный крупный платеж — гербовый сбор в размере 4% от стоимости объекта, который оплачивается единожды при покупке.
Основной минус — высокий порог входа, в премиум-сегменте цены могут достигать 1,5 млн рублей за кв.м. Существуют сложности и в процедуре покупки. Прямой перевод денег из российского банка в ОАЭ невозможен, потребуется привлечь посредника или воспользоваться банками третьих стран.
Формы владения
Важно различать два типа владения: полное (фрихолд) и долгосрочная аренда земли на 99 лет (лизхолд), когда участок под недвижимостью принадлежит государству. Но гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), разрешено приобретать недвижимость во фрихолд только в определенных районах эмиратов.
Процесс покупки
Процесс покупки на первичном и вторичном рынках различается, и для сделки с готовым жильем часто требуется личное присутствие в Дубае или оформление доверенности.
Член Международного комитета Гильдии риэлторов Москвы, основатель/СЕО проекта Estavera Кирилл Панферов отмечает, что Эмираты, наряду с Россией, являются одной из немногих стран, где действует система эскроу-счетов, которая защищает покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков. Кроме того, для первички предусмотрены рассрочки от девелоперов до момента сдачи дома — сроки разные, как правило, для небоскребов это 3-3,5 года. На вторичном рынке процедура также прозрачна, но в таком случае нужно будет проверить выплатил ли собственник полностью сумму за недвижимость. Выбор варианта зависит от целей и возможностей покупателя, резюмирует эксперт.
Весь процесс оформления сделки обычно ведет брокер. Покупателю для начала потребуется лишь загранпаспорт.
Гражданство через недвижимость в Турции
Популярные локации и причины выбора
Основные причины популярности Турции — доступные по сравнению с Европой цены, простые условия оформления и возможность получить вид на жительство. Россияне активно покупают жилье на побережьях Средиземного и Эгейского морей, а также в крупных городах, таких как Стамбул и Анкара.
Для граждан РФ запрещена покупка недвижимости на черноморском побережье, а также в военных зонах. Кроме того, власти ограничили выдачу ВНЖ в тех районах, где концентрация иностранцев превысила 20%, поэтому этот момент нужно уточнять заранее.
Кирилл Панферов, член Международного комитета Гильдии риэлторов Москвы, основатель/СЕО проекта Estavera:
— Турция — одна из нескольких стран, которая россиянам предлагает гражданство при покупке недвижимости стоимостью от 400 тыс. долларов. Можно приобрести несколько объектов, но по оценке они должны стоить не меньше этой суммы. После этого покупатель и часть его семьи могут получить гражданство.
Добавим, что покупка недвижимости стоимостью свыше 200 тыс. долларов также считается инвестицией и дает право на ВНЖ.
Особенности сделок и дополнительные расходы
Процесс покупки достаточно простой. После выбора объекта стороны заключают договор. Для сделки понадобятся загранпаспорт, турецкий налоговый номер (ИНН), который легко получить, и доверенность, если покупатель действует через представителя. Оплата производится международным переводом без обязательного открытия счета в Турции. Ключевой момент — регистрация в кадастровом управлении, где в присутствии переводчика покупатель получает документ о праве собственности (ТАПУ).
Сопутствующие расходы при покупке не превышают 5% от стоимости объекта. В них входят: налог на переход права собственности (4% от кадастровой стоимости), госпошлина за ТАПУ и услуги переводчика (около 300 евро), обязательная страховка от землетрясений, НДС при покупке новостройки, который иностранцы могут позже вернуть.
Кирилл Панферов обратил внимание, что в странах с высокой активностью иностранных покупателей (а Турция таковой является) требуется проверять множество нюансов, которые зависят от целей приобретения недвижимости — все возникающие вопросы сможет решить грамотный брокер.
Местные власти во Франции могут приобрести объект вместо покупателя
Причины выбора
Ключевыми причинами для покупки недвижимости во Франции эксперты называют престиж, статус и привлекательность страны как культурного и курортного центра с мягким климатом. Хотя покупка недвижимости не дает автоматического ВНЖ, она упрощает получение долгосрочной визы, поскольку выполняет одно из главных требований — наличие места жительства во Франции.
Процесс покупки
Главная особенность сделки — обязательное участие нотариуса, который выступает государственным гарантом. Именно нотариус проверяет юридическую чистоту объекта, его техническое состояние и проводит все расчеты.
Процесс начинается с подписания предварительного договора, который резервирует объект. В течение последующих трех месяцев нотариус проводит проверки, а также отправляет уведомление мэрии — у местных властей есть право выкупить объект вместо покупателя по объявленной цене.
Для заключения основного договора покупателю понадобятся загранпаспорт, виза, свидетельства о гражданском состоянии и, возможно, подтверждение происхождения средств. Право собственности переходит в момент подписания акта продажи, а окончательное свидетельство выдается после регистрации в реестре, что занимает несколько месяцев. К моменту подписания основного договора вся необходимая сумма должна быть переведена на счет нотариуса.
Дополнительные расходы
Основные затраты при покупке — нотариальные сборы. Для вторичного жилья они составляют 6-8% от стоимости объекта, а для новостроек — 2-3%. В эту сумму включены госпошлины и налоги.
После покупки владелец ежегодно платит налог на недвижимость, а если жилье сдается в аренду — подоходный налог с прибыли. Дополнительно могут взиматься налог на проживание и, для дорогостоящей недвижимости, налог на роскошь. Страховка объекта и оплата ЖКУ также являются обязательными.
С покупкой недвижимости на Кипре стоит поторопиться
Причины выбора
«Это любимый у россиян остров и одна из немногих стран Европы, где граждане РФ могут купить недвижимость только лишь по российскому паспорту. Но это может измениться, потому что Кипр — член Евросоюза», — отметил Кирилл Панферов.
Ключевым стимулом спроса остается программа ПМЖ: после покупки недвижимости от 300 тыс. евро можно получить постоянный вид на жительство, который не требует продления.
Процесс покупки и дополнительные расходы
Процедура покупки прозрачна, обязательное разрешение Совета министров для иностранцев является формальностью. Ответственность за юридическое сопровождение несет адвокат, чьи услуги обходятся в 1-2% от стоимости объекта. Приятным бонусом является то, что услуги риелтора традиционно оплачивает продавец.
Основным сдерживающим фактором остается налоговая нагрузка. При покупке вторичного жилья взимается сбор за переход права собственности до 8%, а при покупке новостройки — НДС 19%. Налог на прирост капитала составляет 20%.
Кирилл Панферов, член Международного комитета Гильдии риэлторов Москвы, основатель/СЕО проекта Estavera:
— Есть льготы для иностранцев при уплате НДС, который недавно вырос до 19%. НДС покупатель платит при покупке недвижимости. При этом если он говорит, что приобретает жилье для проживания в нем (не для продажи, аренды), то НДС можно уменьшить с 19% до 5%.
Можно купить недвижимость удаленно, оформив доверенность на адвоката. Получить свидетельство о собственности нужно лично, для новостроек его оформляют за три месяца.
Главное
- Для покупки недвижимости выбирайте страну исходя из своей цели, например, Таиланд — для отдыха и аренды, Турция — для получения иностранного гражданства, а Франция — для престижа и статуса.
- Изучите подводные камни — в некоторых странах есть ограничения на собственность, нужен посредник для платежа или есть квоты на ВНЖ.
- Найдите надежного брокера в выбранной стране — он проверит объект и обезопасит сделку. Это главное правило успешной покупки.
«Все покупки за рубежом рекомендую начинать с фразы: «Найти хорошего брокера». Желательно, чтоб он проживал там, знал локацию, законы, имел лицензию — это убережет вас от большинства ошибок. Жители думают, что с брокером платят больше — но лучше не экономить на этом, есть риски последствий, большинство из которых снимается работой брокера в стране», — говорит член Международного комитета Гильдии риэлторов Москвы, основатель/СЕО проекта Estavera Кирилл Панферов.