Сдача квартиры в аренду – распространённый способ получения дополнительного дохода. Для многих собственников возникает соблазн не афишировать эту прибыль, оставляя её в «серой зоне». Однако времена, когда налоговая не обращала внимания на таких арендодателей, уходят в прошлое. Риск быть обнаруженным и получить требование об уплате налогов вместе со штрафами существенно возрос.
Федеральная налоговая служба активно совершенствует методы контроля. Сегодня регулярные переводы на банковскую карту от одного и того же лица могут привлечь внимание службы финансового мониторинга, а межведомственное взаимодействие позволяет ФНС получать данные из разных источников. Не стоит также забывать и про человеческий фактор: жалоба от недовольных соседей или даже от самих жильцов может стать поводом для проверки.
В этих условиях своевременная уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% становится не просто обязанностью, а рациональным решением. Чтобы легализовать доход от сдачи жилья, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Разберёмся, как это сделать правильно.
Главные цифры и сроки
Ключевой аспект – ставка налога и сроки его уплаты. Для налоговых резидентов Российской Федерации базовая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% от полученной суммы. Однако с 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения для налогового резидента: 13% – на доход до 2,4 млн рублей в год; 15% – на доход от 2,4 до 5 млн рублей; 18% – на доход от 5 до 20 млн рублей; 20% – на доход от 20 до 50 млн рублей; 22% – на доход свыше 50 млн рублей. Таким образом, повышенная ставка применяется только к сумме, превышающей соответствующий порог.
Не менее важны сроки, установленные Налоговым кодексом, соблюдение которых носит обязательный характер. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за отчётным. Например, за доход, полученный в течение 2024 года, отчитаться нужно до 30 апреля 2025 года. На уплату самого налога закон отводит больше времени – перечислить рассчитанную сумму в бюджет следует до 15 июля того же года. Важно не путать эти две даты и строго их соблюдать: сначала подача отчётности, а затем – уплата.
Часто возникает вопрос: что именно считать доходом и включать в налоговую базу? Ответ зависит от условий вашего договора. Если арендатор ежемесячно переводит вам фиксированную сумму, которая включает и проживание, и коммунальные расходы, то вся эта сумма является вашим доходом и облагается налогом. Однако, если в договоре прописано, что квартиросъёмщик отдельно компенсирует вам расходы на коммунальные услуги по счётчикам (вода, электроэнергия) и эти платежи учитываются отдельно от арендной платы, то такие компенсационные платежи не считаются вашей экономической выгодой и налогом не облагаются. Если же коммунальные услуги включены как часть общей арендной платы без разделения, то вся сумма облагается НДФЛ.
Важное уточнение про налоговые вычеты: физические лица, сдающие недвижимость в аренду и уплачивающие НДФЛ по ставке 13%, не могут уменьшить налоговую базу на расходы, понесённые на ремонт, содержание или коммунальные услуги. Возможность применения профессиональных налоговых вычетов (вычета расходов) доступна только индивидуальным предпринимателям, самозанятым лицам или нотариусам, использующим специальные системы налогообложения. Если вы планируете регулярно сдавать квартиру в аренду, стоит рассмотреть регистрацию в качестве самозанятого – налоговая ставка составляет 4–6% вместо 13%, что часто выгоднее при стабильном доходе.
Подготовительный этап: собираем документы
Прежде чем приступать к заполнению декларации, важно провести подготовительную работу и собрать пакет документов. Этот этап сэкономит вам время и поможет избежать ошибок при внесении данных. Грамотно подготовленная документальная база – ваш основной аргумент в случае возникновения вопросов со стороны налоговой службы.
Основополагающим документом является договор найма или аренды жилого помещения. Именно он юридически подтверждает факт сдачи недвижимости и условия сделки. Даже если договор составлен в простой письменной форме, он обладает полной юридической силой. Вам потребуется его скан-копия для загрузки в личный кабинет налогоплательщика при подаче декларации онлайн.
Если договор аренды заключён на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документы необходимо подать на регистрацию не позднее одного месяца со дня заключения договора, процесс занимает 7–9 рабочих дней. За регистрацию договора взимается государственная пошлина. Налоговая служба при проверках анализирует данные Росреестра, поэтому незарегистрированные долгосрочные договоры могут привлечь внимание ФНС.
Далее необходимо подтвердить сумму полученной прибыли за отчётный год. Если арендные платежи поступали на ваш банковский счёт, самым удобным и надёжным подтверждением будет выписка из банка за соответствующий период. В ней чётко отражены даты и суммы поступлений. В случае, если вы получали оплату наличными, доказательством служат расписки, составленные при каждой передаче денег. Если платежи были нерегулярными, рекомендуем составить для себя простую таблицу в Excel, внеся в неё все поступления. Так можно безошибочно рассчитать итоговую годовую сумму для внесения в декларацию. Также для заполнения формы вам потребуются данные арендатора, а именно его фамилия, имя и отчество.
Пошаговая инструкция: как заполнить 3-НДФЛ онлайн
С 2025 года действует обновлённая форма декларации 3-НДФЛ с изменениями на титульном листе и в приложениях. При заполнении в Личном кабинете система автоматически используется актуальная форма для соответствующего налогового периода.
После того как все документы собраны и систематизированы, можно переходить непосредственно к заполнению декларации. Процесс подачи 3-НДФЛ онлайн через личный кабинет налогоплательщика интуитивно понятен и максимально автоматизирован, что значительно упрощает задачу.
Шаг 1. Вход в личный кабинет и начало работы
Для начала необходимо авторизоваться в Личном кабинете налогоплательщика для физических лиц (ЛК ФЛ) на сайте ФНС. Наиболее удобный и быстрый способ входа – через подтверждённую учётную запись на портале Госуслуг (ЕСИА). После входа перейдите в раздел «Жизненные ситуации», найдите пункт «Подать декларацию 3-НДФЛ» и выберите опцию «Заполнить онлайн».
Шаг 2. Выбор отчётного периода
На первом экране система попросит вас указать основные данные. Выберите год, за который вы подаёте отчёт. Например, если вы получали доход в 2024 году, то в 2025 году вы отчитываетесь за 2024 год. Далее укажите, что вы подаёте декларацию за этот год впервые, выбрав соответствующий пункт (первичная декларация). Ваши персональные данные, как правило, подгружаются автоматически. Проверьте их и переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Заполнение раздела «Доходы»
Это самый важный этап, требующий внимательности. Система предложит вам выбрать, где были получены доходы – за пределами РФ или в пределах РФ. Для дохода от сдачи российской недвижимости в аренду выбирайте второй вариант – «В пределах РФ».
Далее необходимо добавить источник получения прибыли, нажав на соответствующую кнопку. В открывшейся форме заполните поля:
- Наименование источника выплаты: здесь следует указать фамилию, имя и отчество вашего арендатора. Это необходимо, так как именно он является источником вашего дохода.
- Код дохода: для арендных платежей используется код 1401 – доход от сдачи в аренду или иного использования жилого недвижимого имущества. (Для нежилого имущества используется код 1402). Чаще всего в интерфейсе личного кабинета достаточно начать вводить слово «Аренда», и система сама предложит нужный вариант из выпадающего списка.
- Сумма: в это поле вносится общая сумма, которую вы получили от арендатора за весь отчётный год. Именно для этого на подготовительном этапе вы сверяли выписки или составляли таблицу.
Отдельно стоит остановиться на вопросе налоговых вычетов. В поле «Предоставить налоговый вычет» система может предложить несколько вариантов, однако для физических лиц, сдающих квартиру в аренду и платящих НДФЛ по ставке 13%, стандартный выбор – «Не предоставлять вычет». Это связано с тем, что налоговое законодательство не предусматривает налоговых вычетов (в том числе за счёт расходов) для физических лиц на основном режиме налогообложения при сдаче имущества в аренду. Важно: не ошибитесь в этом пункте, так как выбор некорректного кода вычета может привести к отклонению декларации. Если у вас несколько арендаторов, повторите процедуру добавления источника дохода для каждого из них.
Подача декларации 3-НДФЛ через цифровые сервисы уже не требует сложных бюрократических процедур: процесс стал быстрым, понятным и доступным каждому. Соблюдая эти простые правила, вы не только действуете в рамках правового поля, но и защищаете себя от лишних рисков, обеспечивая стабильность своего арендного бизнеса на долгие годы.
Больше полезного – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.