Восток Востоку рознь. ФСК забирает козырной лот в Измайлово
Давайте честно: восток Москвы у большинства ассоциируется с промзонами, хордами и архитектурным унынием. Амурская, Калошино, Метрогородок - это настоящий Silent Hill, где инвестиционная привлекательность разбивается о суровую реальность.
Но есть на востоке островки, которые москвичи любят и не сдают. «Правильная» сторона Щелковского шоссе.
Что происходит? ФСК забрали площадку на 9-й Парковой, 62. Это место бывшего универмага «Первомайский». Локация с историей: старая, обжитая Москва, зелень Сиреневого бульвара, пешая доступность до метро и никакой депрессивной промки. Это тот самый уютный «спальник», из которого люди не хотят уезжать, но хотят переехать в новое жилье.
Цифры и факты Участок 4 гектара. Потенциал застройки - около 150 000 кв. м. Зная ФСК, мы не увидим здесь благотворительности. 1. Ценник. Забудьте про дешевый вход. Ребята умеют продавать дорого, а здесь у них карт-бланш. На фоне того, что даже за МКАДом вменяемые студии улетают за 12 млн+, здесь старт будет агрессивным. ~ 400 000 руб./кв. м - это оптимистичный прогноз для неликвида на нижних этажах.
1. Загон на первичку. Почему будут брать даже за этот прайс? Не только из-за ипотечных ставок. Вторичка сейчас токсична. Схемы а-ля «Долина», суды, оспаривание сделок - народ запугали. Такое ощущение, что это лобби застройщиков специально раздувает истерию, чтобы загнать всех в бетон от девелопера. Люди боятся покупать у «физиков», им проще переплатить FSK, чем дрожать за титул собственности.
2. Офисная нагрузка. Город требует создания рабочих мест, поэтому в проект наверняка «зашьют» бизнес-центр класса А. Нужен ли он там реально? Большой вопрос. Локация тупиковая для бизнеса, но девелоперу нужно отбивать льготы по земле.
Транспортный нюанс Синяя ветка тянется в Гольяново. Щелковская и так никогда не была пустой - в час пик там всегда мясо. А когда метро дойдет до Гольяново, поезда будут забиваться жителями Балашихи и другого замкадья еще на старте. Комфорт подземки снизится , но парадокс в том, что это ценность локации «внутри МКАД».
Резюме Спекулянтам здесь ловить нечего - застройщик съест всю маржу на старте. Это история про конечного потребителя с деньгами. Продукт будет дорогим, плотным, но безальтернативным для тех, кто хочет жить в старом добром Измайлово, а не в промзоне.
