Стоя перед выбором недвижимости, вы обнаружите, что эта недвижимость условно может быть поделена на два больших типа:
1. Недвижимость, которая может быть использована как домохозяйствами в личных нуждах, так и для извлечения прибыли от сдачи её в аренду. К этому типу можно отнести такие активы как: квартиры, машиноместа и кладовые помещения.
2. Недвижимость, которая может быть использована только для сдачи её в аренду как физическим, так и юридическим лицам. К этому типу можно отнести такие активы, как: апартаменты отельного типа, дома в составе гостиничного комплекса, торговые помещения.
В первом случае, число желающих купить объект недвижимости будет больше, чем во втором. Как вы понимаете, люди готовы переплачивать за личный уровень комфорта.
Во втором случае, число желающих купить объект недвижимости ограничен только людьми, которые на этой недвижимости хотят зарабатывать. А для этих людей на первый план выходят следующие моменты – ликвидность объекта (т.е. с какой скоростью можно реализовать объект) и доходность объекта.
И получается, что если объект, который вы купили, не вышел на стандартный уровень дохода, который подходит для этого класса актива, то и продать вы его сможете только с дисконтом. Если не произойдёт чуда. А всё потому, что от разных классов активов люди ожидают разной доходности. Например:
1. От апартаментов – 8% дивидендной доходности (т.е. доли суммы годовых арендных платежей от общей стоимости недвижимости.)
2. От ГАБов (готовых арендных бизнесов, т.е. от объекта коммерческой недвижимости, который продаётся вместе с подписанным договором с арендатором и обеспечивающим денежный поток) от 8 до 12% дивидендной доходности.
Помните, менеджеры по продажам всегда будут стараться Вам продать объект давя на эмоции. Это их работа. Если вы инвестор, который хочет сделать выгодную инвестицию, то я рекомендую проделать следующие операции, перед тем как делать инвестицию:
1. Посчитать прогнозную доходность объекта инвестиций. Если она уже кем-то посчитана, то перепроверить расчёты и предпосылки, на основе которых сделан расчёт. Например, плановую загрузку отеля.
2. Сравнить расчёт доходности объекта инвестиций с другими объектами инвестиций.
3. Сделать выбор на основе цифр.
Или доверить этот анализ профессионалам. Одного из них вы знаете. Обращайтесь.