РАЗБОР ГАБА: «Красное и Белое».
Сегодня на экспертной прожарке — продажа Готового Арендного Бизнеса (ГАБ) с одним из лидеров алкогольного ретейла — сетью «Красное и Белое». Актив интересный, но с важными нюансами, которые необходимо разобрать по косточкам.
ПАРАМЕТРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ:
Площадь 113 м².
Ключевой арендатор: «Красное и Белое».
Цена продажи: 31 млн рублей.
Арендный платеж: 250 000 руб./мес.
Окупаемость: 10,3 года.
Договор аренды: Долгосрочный, заключен до 2043 года (20 лет с 2023).
Цена за м²: 274 тыс. руб.
Ставка капитализации (Cap Rate): ~9.7%.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА:
Локация (район Марьино, 7 мин от метро) сильная. Помещение обладает двумя входными группами и находится в окружении трафикогенераторов: ВинЛаб, «Верный», «Лента».
Что имеем:
1. КОНЦЕНТРАЦИОННЫЙ РИСК И ПЛАНИРОВКА.
Цена в 274 тыс. рублей за квадратный метр — очень хороший показатель для торгового помещения формата стрит-ритейл в московском жилом комплексе.
Однако есть нюансы:
Планировка: «Квартирная» конфигурация может быть менее гибкой для многих видов бизнеса. Если К&Б решил съехать, то найти другого арендатора по такой ставке на такую планировку будет непросто.
Зависимость от трафика: Высокий арендный платеж косвенно обеспечен востребованностью локации, которую формируют соседние продуктовые магазины-гипермаркеты. Если этот «якорный» трафик уйдет, привлекательность и стоимость локации для нового арендатора могут значительно снизиться.
2. ДОГОВОРНЫЕ УСЛОВИЯ: СТАБИЛЬНОСТЬ БЕЗ ИНДЕКСАЦИИ.
20-летний договор с федеральным арендатором — мощный аргумент в пользу стабильности на долгий срок. Однако, К&Б может расторгнуть в любой момент, а вы нет. И важно понимать: условие об индексации («5% ежегодно по согласованию сторон») на практике почти всегда означает ее отсутствие.
Для повышения платежа арендодателю, скорее всего, придется обращаться в суд, что является отдельной затратной процедурой. Фактический доход — фиксированные 250 тыс. руб./мес. на весь срок.
В сухом остатке: Для цели создания максимально пассивного дохода с минимальным вовлечением могут существовать более простые объекты. Здесь часть потенциальной доходности компенсируется необходимостью профессионального управления структурными особенностями актива.
Предложение имеет право на существование для инвестора, который готов принять описанные условия.
!!! Друг по рынку прислал важное уточнение по этому объекту: Привет, Рус, КБ не в переведёнке сидит, это учрежденческое при строительстве П44 по проекту, инфа 100%.
А то я чуть не разнес это помещение, поскольку принял его за бывшую квартиру, которую перевели в нежилой фонд. Там есть свои нюансы.
Формат перевода первых этажей из жилого фонда породил целый класс коммерческой недвижимости. Об этом этапе на рынке стрит-ритейла и героях перевода первых этажей расскажу чуть позже.
Комментарий от Никиты Корниенко (Simple Estate):
Локация интересная конечно. И цена метра - супер!
Хотя само помещение очень специфическое.
Но главное, как уже все сказали выше - индексация. По соглашению сторон = нет индексации. И 20 летний договор - он только для арендодателя 20-летний. Для арендатора - он 1 месячный))
Многие не понимают, к сожалению, что фиксированная аренда на 20 лет без индексации, даже с окупаемостью 5 лет - это хуже, чем 12 лет окупаемости с индексацией / привязкой к обороту. Потому что каждый год в реальном выражении аренда всё ниже и ниже. И уже через 5 лет она будет существенно ниже рынка. Что говорить про 20 лет...
______________________________
Больше разборов и полезной информации об инвестициях в доходную недвижимость в телеграм-канале https://t.me/s/ruslan_rentaved
