Складская карта маркетплейсов меняется быстрее, чем прогнозировали аналитики. За несколько лет рынок привык к тому, что крупные площадки расширяют инфраструктуру и запускают новые объекты под собственные потребности. Но в 2025 году эта модель резко сместилась: маркетплейсы сокращают запросы на строительство, переходят на аренду и пересобирают логистику под новые финансовые и операционные ограничения. Для бизнеса это не фоновые новости, а прямое влияние на экономику поставок и устойчивость процессов.
Если вы работаете с ассортиментом и регулярно пересчитываете юнит-экономику перед запуском товара, могу порекомендовать понятный инструмент. В своей отдельной статье я разобрал, как буквально за пару минут проверяю прибыль товара и выявляю риски ещё до закупки — посмотрите разбор. Он помогает не уходить в минус на старте и быстрее принимать решения по ассортименту.
📌 Как я за пару минут — проверяю ПРИБЫЛЬ товара для Wildberries? 👇
👉 читайте в новой статье 💰 как не уйти в минус, при выборе товара.
И быстро узнать прибыль.
Снижение строительства: почему BTS перестало быть выгодным
Сегмент строительства складов под конкретного заказчика несколько лет показывал рост. В 2022 году BTS занимало около четверти рынка, в 2023 — почти половину, а в 2024 приближалось к 80% поглощения. Основным драйвером были маркетплейсы, которым требовались новые распределительные центры и региональные мощности.
В 2025 картина изменилась. По данным IBC Real Estate, доля BTS упала до 38% (–5 п.п. год к году). Оценка NF Group ещё жёстче: снижение примерно на 36 п.п., до 37%. Одновременно выросла доля обычной аренды: IBC фиксирует рост с 45% до 52%, NF Group — с 26% до 61%. Это не точечная аномалия, а структурный разворот.
Причины выглядят прагматично. Стоимость заёмного капитала высока, ввод складов за последние два года был рекордным, а вакантность после долгого периода дефицита снова растёт. В таких условиях бизнесу становится выгоднее использовать готовые площади с дисконтом, а не брать на себя обязательства на годы вперёд. Это касается и самих маркетплейсов: темпы их региональной экспансии снижаются, и потребность в мегапроектах стала ниже.
Что происходит со спросом на складские мощности
Nikoliers фиксирует падение совокупного поглощения складов в России на 27–40% по итогам девяти месяцев 2025 года. Это первое серьёзное охлаждение рынка после нескольких лет активного роста.
Эксперты отмечают: спрос со стороны маркетплейсов сократился в разы. Акцент смещён на использование уже построенных объектов — те, что находятся в ключевых логистических коридорах и позволяют гибко перераспределять потоки.
Фактически маркетплейсы проходят стадию «перерасчёта» своей логистической сети. Вместо длинных инфраструктурных проектов — точечная аренда, мультиклиентские решения и партнёрства с 3PL. Это означает более короткие горизонты планирования и большую гибкость, но при этом повышает неопределённость для бизнеса, зависящего от стабильности приёмки и хранения.
Как глобальные регуляторные риски влияют на логистику
Параллельно усиливается другой фактор — регуляторная нагрузка на международные платформы. Во Франции власти приостанавливали процедуру блокировки онлайн-площадки Shein из-за обнаруженных на ней запрещённых товаров, включая куклы, похожие на детей. До этого компания получила штраф 40 млн евро за вводящие в заблуждение скидки. Открытие физического магазина Shein в Париже сопровождалось протестами и усиленным контролем.
Такие кейсы важны не только в контексте этичности. Они показывают, насколько чувствительными стали цепочки поставок к репутационным и юридическим рискам. Если регулятор ограничивает работу платформы, это немедленно отражается на логистике — от приёмки и сортировки до последней мили. Масштаб события может быть международным, а влияние — ощутимым на уровне отдельного бизнеса.
Что это меняет для работы на маркетплейсах
Для компаний, которые выстраивают стабильные поставки, текущие изменения — не абстрактные цифры. Снижение нового строительства и переход к аренде могут изменить динамику загрузки распределительных центров, а также привести к корректировкам SLA. Если объект больше не работает в формате долгосрочной мощности под конкретную площадку, у маркетплейса появляется больше причин перераспределять потоки или пересматривать политику хранения.
Кроме того, в период изменения логистической модели маркетплейсы становятся осторожнее в запуске новых схем: могут появляться тестовые правила по приёмке, локальные ограничения или дополнительные требования к маркировке и упаковке. Всё это влияет на юнит-экономику: от сроков оборачиваемости до стоимости логистического плеча.
Что стоит сделать бизнесу сейчас
Аналитика по рынку показывает: компании, которые заранее перестраивают логистическую стратегию, проходят такие периоды значительно мягче. В текущих условиях имеет смысл проверить несколько ключевых зон.
- Пересчитать экономику поставок.
Сроки оборачиваемости, стоимость хранения, возможные штрафы, влияние изменения загрузки РЦ на выполнение SLA — это прямые показатели, которые теперь могут меняться быстрее. - Учитывать вероятность перераспределения потоков.
Если маркетплейс снижает акцент на строительстве, логистика становится более вариативной. Это может привести к тому, что поставки будут распределяться между разными регионами иначе, чем раньше. - Рассмотреть гибридную модель.
Совмещение FBO с 3PL позволяет избежать зависимости от одного типа склада. Для ликвидных товарных категорий гибридный складовой буфер помогает сгладить пиковые нагрузки. - Закладывать риски регуляторных событий.
Кейс Shein демонстрирует: репутационные и юридические ограничения способны влиять на работу рынка. Даже если ваш бизнес напрямую не связан с fast fashion, стоит проверять стабильность цепочек поставок и поставщиков. - Настроить систему ранних сигналов.
Изменение сроков приёмки, всплеск выгрузок, рост обращений к поддержке по логистическим вопросам — факторы, которые помогают заранее увидеть изменения в операционке площадки.
К чему приведёт складская перестройка маркетплейсов
По базовому сценарию доля аренды продолжит расти, а строительство под потребности одной компании будет использоваться точечно — там, где действительно необходима уникальная инфраструктура. Рыночная вакантность будет оставаться умеренной, что позволит бизнесу арендовать площади по более выгодным ставкам.
Негативный сценарий связан с усилением регуляторных рисков. Ограничения в одной стране могут приводить к временным сбоям в логистике международных потоков. Это не массовый сценарий, но он влияет на расчёт запасов, скорость оборота и стратегию распределения товара.
Позитивный сценарий — закрепление гибридного подхода, в котором маркетплейсы используют оптимизированную сеть РЦ, а бизнес получает более стабильные условия хранения и доставки за счёт рыночной аренды и развитого 3PL-сектора.
Итог
Складская перестройка маркетплейсов — это не временная корректировка, а смена модели. Комбинация дорогого капитала, перегретого рынка строительства и усиления регуляторов формирует новую архитектуру логистики. Для бизнеса важно заранее адаптироваться к этим изменениям, пересматривать расчёты и повышать устойчивость цепочек поставок. В условиях более гибкой инфраструктуры выигрывают те, кто заранее понимает, где появляются риски, а где — возможности.
Если вы работаете с внешним складом или рассматриваете переход на гибридную модель, рекомендую посмотреть наш разбор реальных кейсов и типичных проблемных мест фулфилмента в статье «Фулфилмент без иллюзий: как мы решаем реальные проблемы продавцов». Там подробно разобраны вопросы процессов, ответственности и прозрачности — то, что становится критично важным в текущей логистической среде. Если у вас есть нестандартный формат поставок или требуется оценить стоимость подготовки под конкретные объёмы, 👉 Напишите нам в Telegram, мы подскажем оптимальный формат работы и рассчитаем стоимость под ваш ритм.