Постановление Правительства РФ №442 от 23 марта 2022 года. Как взыскать компенсацию за недостатки, если АПП подписан?
Кратко: Постановление Правительства РФ №442 от 23 марта 2022 года изменило отдельные подходы к приёму и передаче объектов долевого строительства. Это не лишает дольщика права требовать устранения дефектов или компенсации, но вводит процессуальные и фактические нюансы, которые важно учитывать при подготовке претензии и иска. В этой статье — понятная пошаговая инструкция, практические советы и чек-лист документов для тех, кто обнаружил недостатки после подписания акта приёма-передачи (АПП).
Что важно знать о постановлении №442 — суть и практический эффект
Постановление №442 установило уточнённый порядок оформления передачи объекта долевого строительства участнику. В результате:
- Изменилась процедура фиксирования факта передачи и порядок действий при выявленных дефектах.
- Передача объекта долевого строительства оформляется подписанным передаточным актом. Если обнаружены существенные нарушения качества, до подписания акта составляется акт осмотра с привлечением специалиста. При отсутствии существенных нарушений в акте фиксируется перечень недостатков для устранения застройщиком, а в случае разногласий этот перечень также определяется по акту осмотра с экспертом.
- Специалист, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №442, - лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией, занимается организацией архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
- Техническое обследование объекта осуществляется в следующем порядке:
- специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства;
- Это постановление не отменяет права дольщика на защиту своих интересов, но меняет детали процедурной последовательности, от которых зависит сила доказательной базы в суде.
Важно: наличие судебного акта и оформленного исполнительного листа по ранее вынесенным решениям не попадает под общий мораторий — такие решения подлежат исполнению.
Алгоритм действий, если вы подписали АПП, но обнаружили недостатки
Ниже — практическая пошаговая схема, которой стоит придерживаться, чтобы сохранить доказательства и подготовить обоснованный иск.
- Фиксация проблемы и уведомление застройщика Сразу зафиксируйте все дефекты (фото и видеофиксация, с метаданными — датой и временем).
Направьте застройщику письменное уведомление о выявленных недостатках и о намерении провести совместный осмотр. Сохраните подтверждение отправки (заказным письмом с описью вложения или через электронный документооборот с отметкой о доставке). - Совместный осмотр и акт осмотра При возможности проведите совместный осмотр квартиры с представителем застройщика.
Составьте акт осмотра, подробно перечислив все дефекты (место, характер, степень). Если застройщик отказывается подписать акт или участвовать в осмотре — зафиксируйте его отказ и направьте ему копию акта с уведомлением о вручении. - Срок на устранение После получения акта у застройщика есть 60 дней на добровольное устранение недостатков (срок установлен нормативно, если иное не предусмотрено договором).
В течение этого срока застройщик обязан устранить дефекты или предложить приемлемые альтернативные решения. - Независимая экспертиза Если устранение не произведено или произведено ненадлежащим образом, закажите независимую строительно-техническую экспертизу. Она определит характер недостатков, причины их возникновения и стоимость работ по устранению.
Отчёт эксперта — ключевой документ для претензии и для иска в суде. - Претензия о выплате компенсации На основании экспертного заключения направьте застройщику досудебную претензию с требованием выплатить компенсацию за устранение дефектов. Укажите разумный срок для добровольной выплаты (обычно в течение 10 дней). Сохраните доказательства отправки.
- Судебная защита При отсутствии реакции или отказе застройщика обращайтесь в суд с иском о взыскании компенсации. Включите в исковые требования: стоимость устранения недостатков, расходы на экспертизу, судебные издержки и иные обоснованные убытки.
К иску приложите весь пакет документов: договор, АПП, акт осмотра, экспертное заключение, претензию и подтверждения её направления.
Практические рекомендации, которые увеличивают шансы на успех
- Фиксируйте всё письменно. Почтовые уведомления, электронные письма и сохранённые переписки — это доказательства ваших досудебных шагов.
- Не предпринимайте ремонт до экспертизы. Суд может посчитать расходы необоснованными, если работы были проведены без документального подтверждения первоначального состояния и стоимости устранения.
- Выбирайте аккредитованных экспертов. Суд в большей степени принимает заключения сертифицированных экспертов или членов саморегулируемых организаций (СРО).
- Следите за сроками. Соблюдение процессуальной последовательности (акт приема-передачи → осмотр → срок на устранение 60 дней→ экспертиза → претензия → иск) повышает правовую устойчивость вашей позиции.
- Проверяйте исполнение судебных решений. После вынесения положительного решения оформите исполнительный лист и направьте его в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) для возбуждения исполнительного производства.
Чек-лист документов (для претензии/иска)
- Договор (ДДУ) и проектная документация;
- Акт приёма-передачи (АПП);
- Акт осмотра с перечислением недостатков;
- Фото и видео доказательства с метаданными;
- Независимое экспертное заключение (стоимость работ для устранения дефектов);
- Копии претензий и подтверждения их направления (почтовые квитанции, описи вложения, электронные уведомления);
- Квитанции/чеки на временные работы (если таковые были проведены не по вине застройщика).
Частые вопросы — коротко и по делу
1. Включит ли суд убытки, возникшие в 2022 году после 25 марта?
Это зависит от конкретных обстоятельств и формулировок требований. Постановление вводит специальные режимы учёта определённых убытков за отдельный период — поэтому важно подкреплять расчёты ссылками на нормативные акты и обоснования их применения.
2. Можно ли требовать неустойку и штраф одновременно с компенсацией?
Да, если это предусмотрено договором или законом. Суд проверит соразмерность и доказанность сумм, однако суд может уменьшить размер неустойки и штрафа, если сочтёт его несоразмерным последствиям нарушения.
3. Что делать, если застройщик игнорирует претензию?
После истечения срока, данного для ответа на претензию, вы вправе обращаться в суд. Наличие доказательств отправки претензии и отсутствия ответа укрепляет вашу позицию в суде.
4. Распространяется ли мораторий постановления на уже выданные исполнительные листы?
На практике исполнительные листы по судебным решениям продолжают исполняться — мораторий не отменяет уже оформленные решения и не препятствует их принудительному исполнению.
Итог — что следует сделать прямо сейчас
- Сохраните все доказательства (фото/видео, переписку, акты).
- Оформите акт осмотра и направьте застройщику требование об устранении недостатков.
- При отсутствии реакции закажите независимую экспертизу и подготовьте досудебную претензию о выплате компенсации.
- Если добровольно средства не получены — подавайте иск в суд.
Нужна помощь с претензией или иском?
Если вы обнаружили дефекты после подписания акта приёма-передачи и хотите грамотно подготовить претензию или иск — юристы «Силкин и Партнёры» помогут: организуем экспертизу, подготовим претензию и иск, представим ваши интересы в суде и проследим исполнение решения. Оставьте заявку на консультацию — мы оценим документы и предложим план действий.