Квартира, которая много раз перепродавалась, может иметь совершенно нормальную и законную историю. Ключевое отличие — отсутствие преступного умысла (обмана, злоупотребления доверием) и реальность, экономическая обоснованность каждой сделки в цепи.
С точки зрения законодательства РФ (в первую очередь УК РФ и ГК РФ) и практики, многократная перепродажа сама по себе не является преступлением. Мошенничество (ст. 159 УК РФ) определяется через умысел и способы его реализации.
Есть несколько условий при который такая ситуация будет является нормой:
1) право собственности реально переходило, деньги оплачивались, стороны действовали по своей воле.
2) Каждая перепродажа имела разумное объяснение, то есть изменение жизненных обстоятельств (переезд, расширение семьи, развод), выгодное инвестиционное предложение, необходимость в деньгах, исправление недостатков квартиры с последующей продажей и т.д.
3) На момент каждой продажи квартира не была под арестом, в залоге, не являлась предметом судебного разбирательства (если только это не было известно покупателю и учтено в цене).
4) Даже если в цепочке был продавец-мошенник (о чем последующие покупатели не знали), последующие сделки могут быть признаны добросовестными, если покупатели провели должную проверку (ст. 302 ГК РФ).
5) Не было резких, необоснованных взлетов или падений цены, которые могли бы указывать на фиктивность, например, продажа за 1% от кадастровой стоимости.
Если вы рассматриваете квартиру с частой сменой собственников, важно:
· Запросить подробную выписку из ЕГРН (расширенную, с историей переходов прав).
· Проанализировать сроки владения короткие периоды (несколько месяцев) — повод для углубленной проверки, но не приговор. Нужно понять причину.
· Запросить у продавца документы по всей цепочке (копии договоров купли-продажи, свидетельств о праве), чтобы убедиться в их корректности.
· Обратить внимание на цену в предыдущих сделках данные иногда доступны в выписке или через коммерческие сервисы.
· Спросить продавца о причинах продажи и сверить их с документальной историей.
Прямого количественного ограничения на число сделок с квартирой в законодательстве РФ не существует. Нормативные правовые акты не содержат нормы, согласно которой, например, 5 перепродаж - это нормально, а 6 - уже мошенничество.
1–3 смены собственника за 5–10 лет — абсолютно стандартная ситуация для вторичного рынка. Каждая сделка, как правило, связана с жизненными этапами людей (покупка более просторного жилья, переезд, наследство и последующая продажа). Кратковременное владение (менее 1-3 лет) само по себе не является нарушением, если есть разумное объяснение, например, инвестиция с ремонтом и перепродажей, внезапное изменение планов, карьерный переезд.
Цепочка становится подозрительной не из-за длины, а при появлении системных признаков, указанных в законах и подзаконных актах о противодействии отмыванию доходов и фиктивным сделкам. Вот эти признаки основываясь на 115-ФЗ "О противодействии легализации...", ГК РФ, практике ФНС и Росфинмониторинга:
· "Короткие" последовательные сделки. Например, квартира продается 3-5 раз в течение одного года или даже нескольких месяцев. Особенно, если в сделках участвуют одни и те же или взаимосвязанные лица.
· Резкие, нелогичные колебания цены в цепочке. Например: куплена за 10 млн через месяц продана за 500 тыс. через неделю продана за 12 млн. Это прямое указание на возможную фиктивность (ст. 170 УК РФ) или незаконные финансовые операции.
· Отсутствие разумных экономических или жизненных причин для перепродаж. Сложно объяснить, зачем человеку покупать квартиру, чтобы продать ее через неделю без улучшений и при стабильном рынке.
· Участие в цепочке лиц, являющихся в прошлом фигурантами дел о мошенничестве или фирм-однодневок, а также цепочка юридических лиц, ведущих к офшорам.
· Совершение сделок в период, когда на квартиру или на предыдущего собственника были наложен арест или у него были крупные долги. Это может быть признаком неправомерных действий для вывода имущества из-под взыскания (п.3 ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом).
Росреестр вправе приостановить регистрацию, если у него возникнут сомнения в юридической чистоте сделки, в подлинности документов или в наличии признаков, указанных в ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости (218-ФЗ).
Нотариус (обязательный в сделках с долями и др.) в соответствии со своими противодействующими отмыванию правилами обязан проявлять особую бдительность при необычных сделках. Серия быстрых перепродаж будет для него основанием для углубленной проверки всех участников цепочки и источников их средств.
Риск признания предыдущих сделок недействительными (ничтожными или оспоримыми). Одна или несколько сделок в цепочке могли быть фиктивными (мнимыми или притворными) - совершёнными для вида, без цели реального перехода прав, например, для отмывания денег, обмана кредиторов). Либо они были совершены под влиянием обмана, насилия, угроз (ст. 179 ГК РФ). Если суд признает недействительной сделку где-то в середине цепочки, всё последующее правообладание рушится. То есть, нельзя быть уверенным, что все предыдущие переходы права были законными и бесспорными.
Риск наличия скрытых обременений или прав третьих лиц. В истории квартиры могли быть периоды, когда её продавали без ведома реального собственника, например, по поддельной доверенности, либо она была в залоге или под арестом. Длинная цепочка усложняет проверку. Даже если последняя сделка чиста, может объявиться добросовестный предыдущий собственник, утративший имущество помимо своей воли, и потребовать его вернуть через суд.
Риск "цепочки" как схемы по выводу имущества из-под взыскания. На основании ст. 10 ГК РФ, положения закона о банкротстве (127-ФЗ). Частые перепродажи могли быть искусственно созданы, чтобы скрыть имущество от обращения на него взыскания, например, от приставов или в процессе банкротства одного из предыдущих владельцев. Если будет доказано, что квартира была продана по заниженной цене "своему" лицу, чтобы спасти от кредиторов, такие сделки могут быть оспорены.
Риск налоговых претензий от ФНС к предыдущим собственникам. Если в цепочке были сделки с резким занижением кадастровой стоимости, например, дарение между номинальными лицами или продажа за 1% от цены, у ФНС могут возникнуть вопросы о неуплате НДФЛ с рыночной стоимости. Налоговая может доначислить налог и пени, а в случае крупной суммы наложить арест на имущество должника как на его единственное жилье (с ограничениями). Вы как новый собственник окажетесь втянутыми в длительные разбирательства.
Риск технических и юридических ошибок, накопившихся в документах. Каждая сделка - это новый пакет документов. Чем их больше, тем выше вероятность, что в какой-то из них закралась ошибка в паспортных данных, в указании долей, в техническом описании. Эта ошибка копируется в следующие документы. Обнаружиться она может спустя годы при вашей попытке продать, заложить или передать по наследству эту квартиру.
Основной и единственный официальный источник Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данные из него имеют юридическую силу. Нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН. Это можно сделать несколькими способами:
1) Официальный сайт Росреестра
2) Мои документы
3) Госуслуги
Лучше всего проверить всех собственников, но обратить внимание на сделках в "подозрительный" период, например, последние 3-5 лет, если они были частыми. Сфокусируйтесь на сделках с коротким сроком владения и резкими скачками цены это видно из цепочки в расширенной выписке. Именно они потенциально фиктивные или часть мошеннической схемы. Обратите внимание на основание перехода права.
Особенно внимательно отнеситесь к сделкам по договорам дарения или ренты в середине цепочки. Они часто используются для ухода от налогов или вывода имущества из-под взыскания.
Данные действия показывают, что вы действуете как добросовестный приобретатель (ст. 302 ГК РФ). Если в будущем выяснится, что кто-то из прежних владельцев был обманут, суд будет исследовать, могли ли вы, проявив разумную осмотрительность, узнать о претензиях. Ваша тщательная проверка истории главное доказательство вашей добросовестности.
Возникает вопрос - ка именно нужно проверять цепочку сделки? Это сложный вопрос, где нет универсального ответа «да» или «нет». Условно «да», покупать можно, но только при соблюдении жестких условий:
После анализа расширенной выписки ЕГРН и документов вы не нашли: сделок с резкими, необоснованными скачками цены. Признаков фиктивности, а именно продажи между явно взаимозависимыми лицами по нулевой цене. Периодов, когда квартира была под арестом или в залоге в момент продажи.
1) Найдено логичное объяснение частой смены владельцев
2) Продавец (нынешний владелец) абсолютно прозрачен
3) Сделка сопровождается максимальной страховкой
4) Нотариальное удостоверение договора
5) составлен деятельный договор купли продажи квартиры
6) Покупка оправдана, если вы инвестор или покупатель, готовый к тщательной проверке, и все риски управляемы.
Однозначно «нет», от покупки следует отказаться, если:
1) Продавец уклоняется от предоставления документов по истории квартиры или предлагает «упрощенную» сделку без проверок.
2) Обнаружены прямые признаки мошеннических схем
3) Есть действующие судебные споры или заявления о правах
4) Отказ страховых компаний от титульного страхования
Не советую покупать такую недвижимость «в слепую» или если вы в первый раз покупаете жилье и плохо разбираетесь в юридических аспектах.
Есть несколько кейсов, которые наиболее ярко показывают проблемы вашей ситуации.
Кейс №1
У лица накапливаются крупные долги. Чтобы спасти квартиру от взыскания приставами, он в срочном порядке "продает" ее по заниженной цене своему родственнику или доверенному лицу. Тот, спустя короткое время, перепродает ее другому "номиналу". После 2-3 таких перепродаж между взаимосвязанными лицами квартира оказывается у формально независимого покупателя, но по-прежнему контролируется первоначальным владельцем. Когда пристав приходит накладывать арест, выясняется, что "владелец" уже другой.
Кейс №2
Мошенники находят квартиру, где проживает одинокий пожилой человек. Под разными предлогами получают его паспортные данные. Затем находят человека, похожего на собственника. Этот "двойник" с поддельным паспортом приходит к нотариусу и оформляет доверенность на продажу квартиры на третье лицо. По этой доверенности квартира быстро продается. Чтобы замести следы, новый "владелец" (соучастник) сразу перепродает ее еще раз-два. В итоге, когда обманутый пожилой человек и его наследники поднимают тревогу, квартира уже у "добросовестного" покупателя, не знавшего о махинациях.
Если у вас возникают юридические сложности, то можете обратиться к нам, мы рады будем вам помощь.
Звоните нам +7-495-970-92-00 или пишите vopros-k-uristu@mail.ru