Чтобы сдача квартиры действительно приносила доход и не превращалась в череду проблем, собственнику важно держать дистанцию и соблюдать чёткие правила. Аренда — это такая же предпринимательская деятельность, и излишняя мягкость здесь легко оборачивается убытками. Принцип «ничего личного» должен работать всегда — даже если речь идёт о близких людях.
Почему аренда «для своих» часто заканчивается плохо
Желание найти жильца среди знакомых или родственников кажется безопасным вариантом. Обычно собственник снижает цену в надежде на аккуратность и своевременные платежи. На практике же всё выходит наоборот.
Риелторы приводят множество примеров, когда родные и друзья:
• превращали квартиру в офис с постоянным потоком посетителей;
• без ведома хозяина пересдавали комнаты;
• накапливали огромные долги по коммунальным услугам.
То есть люди, от которых ожидают наибольшей ответственности, нередко оказываются менее дисциплинированными, чем посторонние арендаторы.
Контроль нельзя отпускать
Когда собственник находит адекватного жильца, который аккуратно обращается с квартирой и стабильно платит, появляется соблазн ослабить контроль. Но любой перерыв в внимательности быстро становится проблемой.
Если у арендатора временные финансовые сложности, доброжелательность со стороны владельца нередко воспринимается как слабость. И отсрочки по оплате начинают повторяться, превращаясь в систему.
Мягкость и лень — самые дорогие ошибки
Часто причина бесконтрольности — не добродушие, а банальная нехватка времени. Собственник перекладывает важные вопросы на нанимателя, позволяя тому решать всё по своему усмотрению. Итог — хаос, недоплаты, порча имущества и сложности с выселением.
Как избежать типичных ошибок
Сдача квартиры — это работа, и нанимателя нужно выбирать так же тщательно, как делового партнёра. Даже после заселения важно периодически проверять квартиру: хотя бы раз в несколько месяцев приходить с осмотром и интересоваться у соседей, как ведёт себя жилец.
И главное правило: договор аренды обязателен всегда — даже если квартиру снимают знакомые или родственники.
Без договора невозможно доказать долг, а сам арендатор рискует тем, что его выселят в любой момент. С подписанным документом всё иначе: выселение возможно только через суд, а прописанные условия помогают решать споры без конфликтов.
Кроме того, если в квартире обнаружат что-то незаконное, договор позволит собственнику снять с себя ответственность и подтвердить, кто и на каких условиях проживал в помещении.
Оформление договора: что обязательно указать
Договор найма в простой письменной форме имеет юридическую силу без нотариуса. Если срок — менее года, государственная регистрация не требуется.
В документе нужно прописать:
• объект аренды: адрес, метраж, состав помещений;
• всех лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
• размер и порядок внесения арендной платы, условия оплаты коммунальных услуг, правила возврата депозита;
• срок аренды, порядок продления и досрочного расторжения;
• штрафы и санкции за нарушение условий.
Обязательное приложение — подробная опись имущества с фиксацией состояния мебели, техники и отделки.
Особое внимание стоит уделить пунктам о досрочном расторжении: когда возможно, как возвращаются деньги, в каких случаях депозит не подлежит возврату. Именно эти моменты чаще всего становятся причиной споров.
Обременение не всегда повод отказаться от объекта — иногда это способ сэкономить. Подробнее — здесь: «Обременение в недвижимости: чего бояться, а что наоборот — ваш плюс»