За последние год-два наблюдается значительный рост стоимости аренды. Еще недавно квартиру в Москве можно было снять за 50 тыс. руб., а затем собственники нередко поднимали цену до 80-90 или даже 100 тыс. руб. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столице уже достигла уровня 130-150 тыс. руб.
Основной причиной называлась высокая ипотека, из-за которой многие не могли купить жилье и оставались в арендном секторе. Существовали надежды на 2025 год, связанные с ожидаемым снижением цен на аренду. В начале 2025 года аренда стала приходить в норму, и даже наблюдалось определенное снижение цен за счет этого вала инвестиционного жилья. Однако, если посмотреть на текущие данные и аналитику, видно, что спрос на аренду в Москве снова стал расти во втором полугодии 2025 года.
Наиболее показательными являются данные Дом.РФ. Согласно им, средняя стоимость аренды квартиры в Москве сейчас составляет 114 тыс. руб., что на 23% больше, чем в 2024 году, когда средний показатель был чуть более 95 тыс. руб. При этом речь идет не об однокомнатных квартирах, цена на которые еще не достигла 114 тыс. руб., а о росте стоимости двух- и трехкомнатных квартир, которых на рынке аренды очень мало. Именно такое жилье люди чаще всего планировали бы купить в льготную или рыночную ипотеку, но не могут.
Даже если бы завтра появилась ипотека под 6% для всех на сумму до 50 млн руб., многим это не помогло бы. Ежемесячный платеж оставался бы очень высоким, учитывая, что нормальная квартира стоит 30-40 млн руб. Кроме того, необходимо накопить на первоначальный взнос. Даже при стоимости квартиры в 30 млн руб. минимальный первоначальный взнос составит 6 млн руб., не говоря уже о необходимости подтверждения доходов.
Дополнительным фактором давления стал ажиотаж вокруг семейной ипотеки. С учетом того, что с 1 февраля она будет выдаваться только одна на семью, а не на каждого члена, многие стараются успеть оформить вторую программу, пока это возможно. Застройщики используют эту ситуацию. Поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует рынок аренды.
Аналитика рынка аренды
Напоминаем, что не даем инвестиционных рекомендаций, а все приведенные оценки, прогнозы и примеры по ЖК являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.
В первую очередь важно рассмотреть количество предложений на рынке. Эта информация ключевая, так как арендная ставка формируется по простому принципу спроса и предложения, а не от стоимости самой квартиры. Никто не рассчитывает цену аренды, исходя из требуемой доходности в 10% годовых от цены объекта. В большинстве случаев цена оценивается по текущему спросу. Высокий спрос ведет к росту цен, низкий — к их снижению. Если предложений мало, а желающих снять жилье много, стоимость аренды будет постепенно увеличиваться.
Если сравнивать с третьим кварталом 2024 года, сейчас наблюдается снижение количества предложений примерно на 6%. Что касается стоимости, средняя арендная ставка в Москве сейчас составляет 114 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 57 тыс. руб. Для сравнения, ранее в Петербурге средняя аренда была на уровне 35-40 тыс. руб. В других регионах ставки уже превышают 40 тыс. руб.
Однако прошлые показатели за второй или третий квартал не так важны. Гораздо интереснее текущая тенденция и направление рынка. С каждым кварталом предложение на рынке снижается примерно на 6%, пусть и не большими объемами. При этом спрос сохраняется, так как доступная ипотека так и не появилась.
Конечно, текущие данные несопоставимы с показателями 2023 года. Для резкого роста цен, как тогда, спрос должен был бы снизиться еще примерно в два раза, что маловероятно. Однако определенная тенденция есть. Уменьшилось количество как новых, так и закрывающихся объявлений. Кроме снижения числа новых предложений, старые объявления также не закрываются. Средний срок экспозиции объекта сейчас увеличивается — это факт. Рынка, где квартиру сдавали за день-два, больше не существует.
Динамика снижения предложения наблюдается практически по всем городам, кроме некоторых небольших населенных пунктов. Вероятно, в таких городах, особенно с предприятиями ВПК, аренда действительно выросла, и ранее неактивные собственники решили вывести свое жилье на рынок. Однако общая тенденция — постепенное снижение предложения практически везде.
По статистике от Авито по конкретным типам объектов в Москве и области вместе на рынке представлено около 10,5 тыс. студий. Только по Москве из этих 10 тыс. предложений студий в октябре 2025 года было лишь около 5 тыс. В перспективе, к 2027-2028 году, количество студий в аренде будет сокращаться, так как их строят все меньше, а форматы становятся больше.
Кажется, что 5 тыс. студий — это много, но важно учитывать контекст. Во-первых, доля студий на рынке Москвы и области составляет всего 13%. Во-вторых, студия в области без близости к метро — часто не самый удачный актив. При анализе по отдельным районам картина меняется.
Например, в Головинском районе за весь месяц было всего 67 предложений студий от 56 продавцов, что составляет лишь 0,15% от общего рынка района.
Это ключевой момент: арендаторам нужна квартира в конкретном районе у определенных станций метро. Для целого района с высоким арендным потенциалом (метро «Водный стадион», МЦД, МЦК) 67 студий за месяц — это очень мало.
Основной объем рынка составляют однокомнатные квартиры. Их доля в Москве — около 35-38%. Если в целом по Москве и области предложение таких квартир достигает 30 тыс., то по самой Москве (включая Новую Москву) — около 16 тыс. Это в три раза больше, чем студий. При этом в конкретных районах предложение тоже ограничено.
Например, в Даниловском районе за месяц появилось всего около 282 объявлений об однокомнатных квартирах, и с учетом возможных фейковых объявлений реальных предложений, вероятно, не более 200. Для большого и популярного района это не катастрофически малое, но и не колоссальное количество.
Что касается двухкомнатных квартир (включая евродвушки), то их предложение сопоставимо с однокомнатными — около 27-30 тыс. по области.
Трехкомнатных квартир значительно меньше — около 10 тыс. по Москве и области, что примерно на уровне студий. Именно сегменты студий и трехкомнатных квартир часто считаются наиболее интересными для аренды, но вопрос всегда упирается в цену. Трехкомнатные квартиры востребованы семьями, которые не могут купить жилье из-за высокой ипотеки, даже с учетом льготных программ. Например, в Басманном районе за месяц было всего 95 предложений трехкомнатных квартир.
На рынке примерно по 15% занимают студии и трехкомнатные квартиры, около 60-70% — однокомнатные и двухкомнатные квартиры, остаток — большие форматы. Исходя из этой аналитики, наблюдается дефицит предложения именно в сегментах студий и трехкомнатных квартир.
Эти выводы подтверждаются данными «Дом.РФ». Наибольший рост арендных ставок демонстрируют именно студии и двухкомнатные квартиры. Доля студий по данным «Дом.РФ» составляет около 9-13% по Москве. Основной костяк рынка — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Общее количество объявлений в Москве на 1 октября 2025 года составляло около 20 тыс., тогда как летом было 22 тыс. Это не говорит о хаосе или панике на рынке. Прошлогодний резкий рост аренды был вызван тем, что предложений было примерно на 80% меньше, чем сейчас. Летом 2025 года был пик предложения, и многие не смогли сдать квартиры по высоким ценам. Текущая же тенденция такова, что количество арендных предложений снова снижается. Как следствие, в перспективе арендные ставки могут начать расти.
Средний срок экспозиции в Москве сейчас составляет около 22 дней. В Санкт-Петербурге этот показатель равен 27 дням, а в других населенных пунктах — 33 дням. Эта статистика наглядно показывает, что в Москве квартиры сдаются быстрее и дороже, несмотря на высокие ставки, из-за значительного спроса на жизнь в столице.
Если обратиться к статистике компании Smarent, то средний срок экспозиции объектов составляет всего 12 дней. Средняя стоимость аренды при этом находится в районе 90 тыс. руб. Чаще всего спросом пользуются недорогие варианты, такие как объекты в «Амурском парке» или «Втором Нагатинском». Статистика регулярно публикуется в Telegram-боте, а на основе этой аналитики часто формируются прогнозы по динамике арендных ставок.
При рассмотрении квартир за МКАД видно, что срок экспозиции там снизился, а средняя стоимость аренды, наоборот, выросла. Это связано с тем, что на фоне стагнации доходов многие люди стали искать жилье для аренды подальше и подешевле. В результате спрос на менее дорогую недвижимость в аренду немного увеличился, что привело к сокращению сроков экспозиции и росту ставок.
Обращаясь к статистике Smarent в формате графиков за октябрь, можно увидеть, что средняя стоимость аренды студии достигла рекордных 69 тыс. руб. и сейчас приближается к 70 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве уже близка к 100 тыс. руб.
По двухкомнатным квартирам наблюдается некоторое снижение ставок. Возможно, снижение связано с объектами в старом фонде или является статистической погрешностью, поскольку в последнее время двухкомнатные квартиры часто сдаются ближе к 150 тыс. руб.
Представленная картина рынка — не фантазия, а выводы, сформированные на основе данных Авито, Дом.РФ и компании Smarent. Каждый, исходя из этой информации, должен принимать взвешенные решения самостоятельно.
В итоге количество предложений на рынке снижается, но их все еще примерно на 80% больше, чем летом 2024 года, когда аренда резко росла. Сохраняется низкая доля евро-3 квартир и студий. Следовательно, при выборе объекта под аренду стоит рассматривать этот сегмент, если позволяет бюджет. Если бюджет ограничен, то лучше обратить внимание на классическую однокомнатную квартиру. Арендная ставка постепенно растет. Студии и однушки, которые ранее демонстрировали стагнацию, начали понемногу дорожать. Высокая ипотечная ставка и рост цен на недвижимость сохраняют спрос на аренду. У многих просто нет возможности купить жилье, поэтому единственными вариантами остаются высокая арендная плата, переезд в Подмосковье или в другой город с удаленной работой.
Важный момент, который часто не учитывается в общей статистике, — наличие на рынке большого количества неликвидных квартир.
Они попадают в статистику предложений, но могут висеть без сдачи многие месяцы. Например, «интересная» квартира в ЖК Level Амурская в районе Гольяново сдается уже около полугода за 63 тыс. руб. Вопрос в том, кто виноват в такой ситуации: рынок недвижимости или собственник, который сделал неправильный ремонт, неправильную меблировку и, как следствие, неадекватно оценил свой объект? Квартира в аренду — это не только дом и локация, но и правильно подготовленное жилье.
В кейсе компании Smarent есть евро-3 в ЖК «Перовская 2» рядом со станцией метро «Нижегородская» площадью 48 кв. м. Квартира была получена от застройщика с чистовой отделкой.
После грамотной меблировки от Smarent квартира была сдана всего за 2 дня в октябре 2025 года. Она попала в статистику компании как правильно подготовленный объект. В ней нет дорогого ремонта или модной мебели, но она была сдана за 100 тыс. руб. Меблировка делалась с учетом конкретного объекта, его локации и качества, чтобы вложения были оптимальными и выгодными. Например, в той же «Перовской 2» дорогая меблировка за 2-3 млн руб. вряд ли была бы оправдана.