Central Properties работает на рынке недвижимости почти 25 лет – впрочем, до 2022 г. компания не была частым героем новостной повестки. Но, после того как многие иностранные игроки приняли решение уйти из России, компания начала активно приобретать их активы, собрав в общей сложности портфель почти на 2 млн кв. м. К этому времени собственники группы уже запустили платформу для коллективных инвестиций Parus Asset Management, которая всего за несколько лет стала одним из крупнейших игроков этого сегмента. Просто сложились предпосылки: появилось много качественной недвижимости и спрос со стороны инвесторов, объясняет сооснователь обеих компаний Денис Степанов. В интервью «Ведомостям» он рассказывает, где группа будет брать новых инвесторов для своих фондов, а также о том, почему она отказалась от строительства жилья, сосредоточившись исключительно на офисах, складах и торговых центрах.
– Ваша компания существует много лет, тем не менее особую активность она стала проявлять после 2022 г. По крайней мере, складывается такое впечатление. Как вы это объясните?
– Мы ждали, когда сложатся определенные предпосылки для коллективных инвестиций в недвижимость. Никогда не знаешь, когда настанет подходящий момент: сегодня рано, а завтра поздно. Тем не менее примерно в 2020 г. эти самые предпосылки точно сложились. Для этого должна была созреть инфраструктура банков и биржевая инфраструктура. Должно было появиться достаточное количество объектов недвижимости и спрос со стороны розничных инвесторов.
Пять лет назад это наконец произошло, и сейчас мы видим достаточно бурный, стремительный рост данного сегмента. Сначала это объяснялось простым эффектом низкой базы. В далеком 2020 году объем торгов по всем биржевым фондам за год составлял 200 млн руб., а теперь – 200 млн руб. в день. В итоге на ЗПИФах, которые торгуются на бирже, до конца года будут сконцентрированы 700–750 млрд руб. И этот объем будет расти.
– Это только по недвижимости?
– Только по недвижимости. Чем еще это объясняется? Мы занимаемся недвижимостью 25 лет, но на первом этапе мы были только девелопером. А строить – это долго, это как смотреть, как растут деревья. На качественный проект уходит 2–3 года. Поэтому мы поменяли концепцию, стали не только строить, но и покупать. И за счет этих покупок мы можем расти значительно быстрее. Основная наша цель – соединить хороших людей с хорошей недвижимостью. А построил ли ты ее сам или приобрел, для инвестора на самом деле безразлично. Плюс девелоперы научились строить. Когда мы анализируем конкретные объекты, мы часто остаемся очень довольны их техническим состоянием, качеством принятых проектных решений, выполненных строительных работ.
– Правильно ли мы понимаем, что вы считаете, что ваша компания сейчас больше инвестиционная, чем девелоперская?
– Если говорить о Parus как о платформе коллективных инвестиций, то это чисто инвестиционная компания. Но есть внутри группы подразделения, которые бы с этим тезисом поспорили, потому что мы являемся еще и крайне активным приобретателем площадок. Для того чтобы кого-то с чем-то соединить, надо, чтобы у тебя это было. Для этого надо это приобрести. А если приобрести нельзя, надо это построить. Если брать проекты этого года, то мы ввели в эксплуатацию логистический комплекс «Парус-Красноярск». Завершаются работы по «Парусу – Нижний Новгород». Получается, мы часто выступаем еще и девелопером.
«Без нас хватает тех, кто занимается жильем»
– Какова доля каждого из сегментов в вашем портфеле? Ситуация же меняется: какое-то время назад очень рос складской сегмент, сейчас, насколько мы понимаем, на подъеме находятся офисы.
– Мы стараемся, чтобы у компании был достаточно сбалансированный портфель. Если бы меня спросили, как я бы хотел, я бы сказал: треть, треть, треть меня бы вполне устроило. В силу того что логистические комплексы последнее время были на нереальном взлете, я бы даже сказал, хайпе, мы тоже стали частично его отражением. И у нас достаточно много логистических объектов. Тем не менее есть и офисная недвижимость, и торговая недвижимость. Все три сегмента заслуживают внимания, во всех трех сегментах есть классная, топовая, качественная недвижимость, которой нашим инвесторам приятно владеть.
– Тем не менее торговая недвижимость переживает не лучшие времена. По крайней мере, это видно по тем объектам, которые переходят банкам за долги. Вы учитываете эту ситуацию?
– У нас под управлением находится пять торговых комплексов, поэтому мы, безусловно, видим, что происходит. На самом деле торговая недвижимость, как феникс, постоянно возрождается из пепла, она демонстрирует сумасшедшую антихрупкость, стоит аплодировать тем людям, которые этим занимаются. Вопрос ведь в чем? Должны ли старые каналы коммерции, которые существуют десятки тысяч лет, отмереть? Должны ли они быть замещены чем-то технологичным? Ответ мы знаем: 80% товаров продается через консервативные, нам всем привычные каналы и 20% – через электронную коммерцию. Будет ли эта доля расти – до 30%, до 50% или до 100%? Даже самые крутые футурологи говорят, что, скорее всего, до 50% может дорасти, хотя нигде в мире такого пока нет. Максимальный процент, который есть, – это Южная Корея: 42%.
То есть всем этим каналам в виде торговых центров быть. Но они должны немножечко видоизмениться, а видоизменяться они умеют. Добавится больше развлечения, больше общепита, больше социальных функций. То есть мы видим какой-то город, где, допустим, не всегда хорошая погода, а время с семьей и с друзьями провести хочется. И куда человеку в этот момент пойти, чтобы хорошо провести выходные? И что должно быть в этом месте, чтобы им туда было интересно прийти?
– Перезададим вопрос. Большая часть торговых центров в вашем портфеле – это активы ушедших зарубежных компаний. Вы, насколько мы понимаем, приобрели их с дисконтом, а значит, у таких объектов есть потенциал для роста. И здесь все понятно: купили дешево– продали дорого. Но планируете ли вы при такой ситуации приобретение именно новых торговых центров?
– Сначала скажу про дисконт. На самом деле так получалось, что каких-то существенных преференций от ухода иностранцев из коммерческой недвижимости было немного. Понятно, что были платежи, которые делались государству в соответствии с решением прав комиссии, и тем самым появлялась возможность купить качественные активы по разумной цене, которой раньше на рынке не было. Мы рассматриваем торговую недвижимость, мы понимаем, как с ней работать, мы понимаем, что есть классные торговые центры – в основном в городах-миллионниках, в городах с населением от 500 000 человек, которые демонстрируют рост трафика и товарооборота. Так что мой ответ – да, мы рассматриваем.
– Какова ваша стратегия в отношении активов зарубежных компаний? Вы же, купив их с дисконтом – пусть и небольшим, – можете теперь продать их на рыночных условиях. Мы знаем, что многие компании, которые приобретали такие объекты, потом старались из них выйти. В частности, сейчас «Балчуг» продает офисный комплекс в Санкт-Петербурге, который они купили у финских инвесторов.
– Нет, у нас совсем другая идеология. Наша задача – соединить хороших людей с хорошей недвижимостью. Если мы ее продадим, то мы этих хороших людей с ней уже не соединим – соединит кто-то другой. А мы думаем, что мы это делаем очень хорошо и очень качественно. И, судя по притоку инвесторов на нашу платформу, людям это нравится. Поэтому нет, мы сами все сделаем.
Разные времена рождают разные идеи. В 2022–2024 гг. была идея, что можно купить у иностранцев, которые не хотят оставаться в нашей стране, недвижимость – с дисконтом или без дисконтов. В итоге она была скуплена активными игроками этого рынка. Сейчас, допустим, есть идея, что выгодно заниматься девелопментом логистических комплексов. А потом пройдет год – и будет еще какая-то, третья идея. Не бывает такого, чтобы нечего было делать.
– Only, кажется, единственный жилой объект в вашем портфеле. Не планируете ли вы вернуться на этот рынок?
– Даже на таком сложном рынке, который сейчас из себя представляет жилой сегмент, всегда есть возможность сделать что- то качественное. У нас был опыт в Москве, и мы пытались найти площадку, которая была бы равноценной или даже лучше, чем та, на которой строился Only. Но мы просто не смогли это сделать. Потому что Москва сейчас поделена между крупными игроками, и они замечательно с этими функциями справляются. И мы понимаем, что Москве проще работать с несколькими крупными игроками, чем с сотней.
– При этом многие из них перешли в разряд мастер-девелоперов, когда сами не строят, но согласовывают площадку с городом и продают ее на рынке.
– Значит, рынку так надо.
– Тем не менее хочется получить четкий ответ. Вы рассматриваете возможность для выхода на жилой сегмент или нет?
– Нет. Мы сейчас сконцентрировались на трех классах коммерческой недвижимости. Мне кажется, и без нас хватает тех, кто занимается жильем. Для понимания: этот рынок начал развиваться еще в 90-х гг. Тогда жители нашей страны в друг поняли, что, оказывается, можно чем-то владеть. В Советском Союзе владеть ничем было нельзя, а тут неожиданно можно. А как тогда это сделать? Надо, получается, купить квартиру на котловане, потратив $300 на 1 кв. м. Несусветные деньги по тем временам. И потом через два года, если девелопер этот жилой дом построил, то можно будет продать за $700, а может быть, и за $1000. И ключевое слово в этом предложении – «если». Потому что рисков на этом пути было немало. Много ли людей начало приходить в эти схемы? С такими доходностями их становилось все больше и больше. И когда их стало слишком много, они начали обжигаться, потому что какие-то девелоперы, собрав деньги, даже не собирались ничего строить. Что должно было сделать государство? Оно должно было причесать этот рынок. Помимо уголовных дел против нерадивых девелоперов начали появляться законы. Самый главный закон, который сейчас все регулирует, – 214-ФЗ с эскроу-счетами. Мы много знаем скандалов с недостроенными домами за последнее время? Нет, потому что на рынке навели порядок. И теперь самый главный вопрос – что происходит с доходностями. Где эти 2х, 3х от котлована до готового объекта? Они исчезли.
Хороший ли это рынок? Хороший. Большой? Огромный Он на порядок превосходит рынок коммерческой недвижимости. Но можно ли на нем заработать какие-то деньги? Нет.
– Хотите сказать, что в коммерческую недвижимость сейчас вкладывать выгоднее?
– Скажем так: наиболее привыкшие к риску инвесторы начали искать какие-то другие возможности. Потому что чем больше риск, тем больше доходность. Что они нашли? Они нашли помещения на первых этажах домов, которые ты покупаешь и сдаешь какому- нибудь Сбербанку. И оказалось, что такие помещения приносят в 2–3 раза больше, чем квартиры. Начал формироваться рынок, который называется готовый арендный бизнес (ГАБ). И его объем огромен. А параллельно институциональные инвесторы и крупные банки начали создавать платформы под крупную коммерческую недвижимость. И физики никак не могли понять, как им этой недвижимостью владеть, потому что она стоит 2 млрд руб., 5 млрд руб. или 10 млрд руб. И вот тут родилась идея коллективных инвестиций, чем мы сейчас и занимаемся.
«Телекоммуникационные башни инвесторы воспринимают благосклонно»
– На вашем сайте написано, что вы планируете инвестировать в дата-центры и сотовые вышки. Можете рассказать про это направление?
– Если говорить о классической коммерческой недвижимости, то ее в нашей стране примерно на 25 трлн руб., половину занимают офисы. Они расположены преимущественно в Москве, в дорогих локациях. На 2-м месте торговая недвижимость. Но она сейчас практически не строится, и если в городе есть доминирующий торговый центр со стабильным денежным потоком, то он стоит дорого. Его нельзя повторить, нельзя напротив что-то построить и надеяться, что туда переместится человеческий трафик. На 3-м месте логистическая недвижимость. У нас 60 млн кв. м, и если умножить эту цифру хотя бы на 100 000 руб. за 1 кв. м, мы получим всего 6 трлн из 25 трлн руб. А рынок телекоммуникационных вышек и дата-центров по состоянию на сегодня в 10 раз меньше логистической недвижимости. Пока.И вот «пока» – ключевое слово. Как будет развиваться рынок хранения, обработки данных, что будет с искусственным интеллектом? Локализация данных и все большая зависимость от IT-решений должна подвести нас к мысли, что дата- центрам точно быть, а отрасли точно развиваться. Надо ли нам быть в этой отрасли? Мы хотим. У нас несколько сделок в проработке.
– Что мешает закрыть эти сделки?
– Мы ищем ответ на такой вопрос: при таком количестве оборудования внутри объекта недвижимости, как им правильно управлять, чтобы можно было это оборудование поддерживать на надлежащем уровне и при необходимости заменить? У классического объекта 20% стоимости приходится на оборудование. Мы знаем, как тут действовать. Накапливаем необходимые резервы под капитальный ремонт, все понятно. А если здание стоит 20%, а оборудование – 80%? Как правильно решать вопрос управления активом, чтобы инвесторы могли спать спокойно? Думаю, решение мы найдем и обязательно что-нибудь купим в ближайшее время.
Мы посмотрели, какие еще сегменты представлены на западных рынках, и увидели, что телекоммуникационные башни инвесторы воспринимают более чем благосклонно. Вы понимаете, что квадратный метр офисного здания можно сдать только один раз. А телекоммуникационную вышку – и два, и три, и пять раз. И таким образом ты можешь получать совсем другой финансовый поток с того же самого объекта недвижимости.
– А с кем вы обсуждаете сейчас эти вопросы, с кем сделки планируются?
– Пока мы общаемся с девелоперами, у которых есть хороший послужной список и которые умеют строить дата-центры. Потому что мы знаем, как проконтролировать все строительно-монтажные работы. А вот с точки зрения настройки этих 80% оборудования мы хотим, чтобы у нас появился какой-то сильный партнер, у которого есть компетенции в этом. Владельцев вышек в нашей стране немного. Если с кем-то из них мы договоримся и кто-то из них захочет снизить за счет розничного капитала свои обязательства перед банками, мы такую сделку заключим. Если владельцы вышек скажут: «Нет, нам не надо, мы и с кредитами поживем», то не сделаем.
Продолжение статьи, часть 2: https://dzen.ru/a/aTBQOZNJAQ5rBGcH