За последние год-два наблюдается значительный рост стоимости аренды. Еще недавно квартиру в Москве можно было снять за 50 тыс. руб., а затем собственники нередко поднимали цену до 80-90 или даже 100 тыс. руб. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столице уже достигла уровня 130-150 тыс. руб.
Основной причиной называлась высокая ипотека, из-за которой многие не могли купить жилье и оставались в арендном секторе. Существовали надежды на 2025 год, связанные с ожидаемым снижением цен на аренду. В начале 2025 года аренда стала приходить в норму, и даже наблюдалось определенное снижение цен за счет этого вала инвестиционного жилья. Однако, если посмотреть на текущие данные и аналитику, видно, что спрос на аренду в Москве снова стал расти во втором полугодии 2025 года.
Наиболее показательными являются данные Дом.РФ. Согласно им, средняя стоимость аренды квартиры в Москве сейчас составляет 114 тыс. руб., что на 23% больше, чем в 2024 году, когда средний показатель был чуть более 95 тыс. руб. При этом речь идет не об однокомнатных квартирах, цена на которые еще не достигла 114 тыс. руб., а о росте стоимости двух- и трехкомнатных квартир, которых на рынке аренды очень мало. Именно такое жилье люди чаще всего планировали бы купить в льготную или рыночную ипотеку, но не могут.
Даже если бы завтра появилась ипотека под 6% для всех на сумму до 50 млн руб., многим это не помогло бы. Ежемесячный платеж оставался бы очень высоким, учитывая, что нормальная квартира стоит 30-40 млн руб. Кроме того, необходимо накопить на первоначальный взнос. Даже при стоимости квартиры в 30 млн руб. минимальный первоначальный взнос составит 6 млн руб., не говоря уже о необходимости подтверждения доходов.
Дополнительным фактором давления стал ажиотаж вокруг семейной ипотеки. С учетом того, что с 1 февраля она будет выдаваться только одна на семью, а не на каждого члена, многие стараются успеть оформить вторую программу, пока это возможно. Застройщики используют эту ситуацию. Поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, как выбрать новостройку под аренду.
Напоминаем, что не даем инвестиционных рекомендаций, а все приведенные оценки, прогнозы и примеры по ЖК являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.
Как выбрать новостройку под аренду?
Многие воспринимают объект под аренду просто как «квартиру», но на самом деле подход должен быть иным, но это неверно. Существует несколько основных пунктов. Если стоит задача купить квартиру под аренду, то самое важное — выбрать правильный район, то есть локацию. Далее определяется тип объекта недвижимости (квартира, апартаменты), выбирается планировка, оценивается наличие отделки, класс жилья, и только потом все соотносится с бюджетом и условиями покупки.
Итак, первый шаг — район или локация. Казалось бы, можно просто открыть карту Циан, ткнуть пальцем в подходящий по бюджету вариант — и готово. Однако на практике это не так. Если цель — покупка под аренду, то подход должен быть системным. Ключевой критерий для квартиры под аренду — это 15 минут пешком до станции метро (или будущей станции метро), включая МЦК, но не МЦД.
Далее необходимо анализировать, кто будет арендовать жилье. Нужно смотреть на наличие рядом вузов, социальной инфраструктуры. Если дом находится в «картофельных полях», кроме соседей по ЖК, арендаторов там не будет. Также важно наличие офисных кластеров поблизости, так как офисные работники и студенты — это первичная аудитория аренды. Затем оценивается количество квадратных метров нового фонда и общее место размещения — есть ли вообще жилые комплексы и квартиры в этой локации. И уже после этого рассматривается класс жилья.
Примером удачной локации считают часть Басманного района. Эта территория привлекательна близостью к центру, здесь строятся разные жилые комплексы, она относительно близка к деловой части Москвы, и при этом цены здесь не самые высокие, так как Басманный район для многих не считается самым престижным. Однако при сдаче в аренду это не так важно — ключевыми являются метро и доступность.
Например, ЖК MyPriority Басманный обладает отличной локацией для аренды: близость к метро, наличие парка и вузов рядом. Согласно отчету Smarent за октябрь, студия в этом комплексе (большая, 27 кв. м) сдавалась за 105 тыс. руб. Срок экспозиции составил 25 дней, что подтверждает правильность расположения ЖК для арендных целей.
Другой пример хорошей локации — Головинский район. Здесь также есть станции метро «Водный стадион», МЦК «Коптево», «Речной вокзал», парк, социальная инфраструктура, что создает спрос как на покупку, так и на аренду. Для того чтобы квартира сдавалась по рыночным ставкам, она должна находиться в правильном районе, выбранном именно под аренду.
Крайне важный момент, который многие упускают, — это тип недвижимости: жилая или нежилая (апартаменты). Арендная ставка у них может быть примерно одинаковой, но стоимость входа — разной. При выборе объекта под аренду необходимо учитывать этот фактор, так как у каждого типа есть свои плюсы и минусы. Например, жилую недвижимость можно сдавать как самозанятый, а для нежилой потребуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с соответствующими налогами (например, 6% от суммы дохода).
Если говорить конкретно о квартирах под аренду, то ключевым является правило 15 минут до метро. Класс жилья зачастую не так важен. Важнее, чтобы квартира была с чистовой отделкой, с минимальными сроками до получения ключей. Видовые характеристики не являются приоритетом, а самое важное — минимальная эффективная площадь. В качестве примеров удачных форматов можно рассмотреть студии площадью 19-25 кв. м, однушки 32-34 кв. м или классические евротрешки, на рынке их сейчас не хватает.
Что точно не стоит рассматривать для аренды, то это большие студии площадью 29 кв. м — они часто оказываются неэффективны. Или переделанные псевдооднушки под евродвушки — такой вариант может подойти для личного проживания или перепродажи, но не для аренды. Также не стоит покупать квартиры, где выделена отдельная комната без окна в закрытом помещении — такие объекты для аренды непригодны.
При выборе всегда рекомендуется отдавать предпочтение квартирам с готовой чистовой отделкой. Если есть возможность купить объект с отделкой, это лучше, так как многие дефекты впоследствии скроет качественная меблировка.
После качественной меблировки от Smarent одна и та же квартира была сдана всего за один день именно потому, что объект был правильно подготовлен.
Для сдачи в аренду точно не подходит, например, такой ЖК, как «Метроном». Это наглядный пример истории с застройкой, где до ближайшей станции метро придется идти пешком минимум 20 минут. Подходит ли это для аренды? Нет. Если цель — жить там самому и устраивает логистика, то этот проект может кого-то устроить по цене.
Однако, если посмотреть на ценник, то сейчас за студию там просят около 14 млн руб. (площадь около 30 кв. м, потолки 2.7 м). Это пример студии, которую ни в коем случае не нужно покупать для целей аренды. Для личного проживания — пожалуйста, но приобретать за 14 млн руб. студию даже с white box отделкой под аренду — это, по сути, неразумно.
Для сравнения, примером того, что подходит под аренду, может служить локация вроде ЖК Среда на Кутузовском. Здесь есть прямая близость к дороге и станции метро. Это идеальное расположение и локация для сдачи квартиры в аренду, к тому же с хорошими сроками сдачи объекта.
Возникает вопрос: какой ЖК можно считать самым идеальным для аренды, если абстрагироваться от стоимости? Одним из лучших примеров остается ЖК Обручева 30. Здесь пешком до метро всего 5 минут, студия площадью 25 кв. м с чистовой отделкой на 6 этаже стоит 18 млн руб. С одной стороны, 18 млн за студию — очень высокая цена, с другой, если человек купит квартиру в Метрономе без пешей доступности к метро за 16 млн и добавит 2 млн на ремонт, то итоговая стоимость тоже составит 18 млн. Выбор между квартирой бизнес-класса у метро от ЛСР за 18 млн и квартирой в Метрономе за те же деньги очевиден. Люди часто стремятся купить что-то подешевле и, например, приобретают студию в Метрономе за 14 млн, считая студию за 18 млн в Обручева 30 дорогой. Но парадокс в том, что 14 млн за студию в «Метрограде» — это дорого, а 18 млн за студию с отделкой у метро «Калужская» — это уже хорошая цена.
Особенно если покупать ее по семейной ипотеке. Первоначальный взнос составит 6 млн руб. Это не самый дешевый актив, плюс потребуется около 1 млн руб. на меблировку. Однако ипотечный платеж будет около 70 тыс. руб., а арендная ставка — минимум 80 тыс. руб. В районе метро «Калужская» одна студия сдается за 90 тыс. руб. Здесь высокий спрос на аренду при крайне ограниченном предложении квартир.
Даже если кто-то купит такую студию за 18 млн со взносом 6 млн, ее можно будет успешно сдавать. Что касается меблировки, то по стандартам Smarent хорошую меблировку студии можно сделать менее чем за 1 млн руб.
Для площади 25 кв. м бюджет будет немного выше. Например, классическая квартира от застройщика «ПИК» после подготовки превращается в приятное жилье.
Согласно отчету, такая квартира в ЖК «Кронштадтский» сдается за 60-65 тыс. руб., что является неплохим показателем для стандартной «пиковской» планировки с недорогой, но качественной меблировкой.
Выводы
Важно понимать, что нельзя оценивать доходность и рынок аренды по одной отдельной квартире. Чтобы понять общую динамику, необходимо анализировать рынок в целом, а не частный случай. При этом большинство инвесторов сейчас допускают ошибки в выборе объектов. Если объект не сдается или возникают сложности при передаче его в управление Smarent, то в большинстве случаев проблема заключается в изначально неправильном подборе недвижимости. Это может быть объект со слишком большой площадью, нестандартной планировкой или неадекватно высокой ценой. Например, по поводу студии в MyPriority Басманный возникает вопрос: что лучше — сдать за 95 тыс. руб. за 2 дня или за 105 тыс. руб. за 25 дней? Ответ зависит от целей инвестора. Для кого-то важнее стабильный ежемесячный доход с определенным типом арендатора, а для кого-то — быстрый выход на арендный поток и годовая доходность. В Smarent при управлении объектами этот фактор всегда учитывается.
Следует помнить, что спрос на аренду есть только у правильно подобранных и подготовленных объектов. Квартиры, в которых хотят жить арендаторы, сдаются хорошо, за адекватный срок и за адекватные деньги. Времена, когда можно было сдать любую неподготовленную квартиру «как есть», прошли. Нельзя просто поставить стол и диван и ожидать высокой ставки. Необходимо вложиться и качественно подготовить объект, а уже потом выставлять его на рынок.
При сохранении ключевой ставки ЦБ выше 10% (а она в ближайшее время вряд ли станет низкой) спрос на аренду будет сохраняться. Учитывая снижение количества предложений и высокую стоимость ипотеки, давление на арендный рынок продолжится. Поэтому при планировании финансовой модели можно ожидать, что арендные ставки в перспективе будут скорее повышаться, чем снижаться относительно текущих цен. Все идет к тому, что средняя ставка за студию приблизится к $1 000, за однокомнатную квартиру — к $1 500, а за двухкомнатную — к $2 000 – $2 500 в месяц. Это суровая, но реалистичная картина. Отсюда вытекает важный вывод для всех. Сейчас и покупка, и аренда стали дорогими. Тем, кто считал, что «арендовать выгоднее, а покупатели — дураки», стоит пересмотреть свои выводы. Вопрос о том, кто прав, а кто нет, каждый должен решить для себя самостоятельно, исходя из новых рыночных реалий.