Покупка квартиры — не только эмоциональное решение, но и инвестиция. Сегодня, когда рынок балансирует между снижением запусков новых проектов, ростом себестоимости строительства и изменчивым спросом, правильная планировка становится одним из ключевых факторов, определяющих скорость продажи и прирост цены объекта.
В этой статье разберем, какие квартиры легко продаются и растут в цене, а какие теряют привлекательность среди покупателей и арендателей
Почему планировка – это важно
В 2025 году рынок характеризуется снижением запуска новых проектов и одновременным перераспределением спроса: покупатели больше ценят качество планировки, готовую отделку и функциональность, чем просто «квадраты». Эта перестройка спроса усиливает премию за продуманные планировки и одновременно обнажает риски для объектов с «неудобной» планировкой.
Какие планировки растут в цене и почему
1. Евро-планировки с большой кухней-гостиной (open space)
Европланировки, где кухня объединена с гостиной, остаются в выигрыше на домашний комфорт и гибкие пространства: они удобны для семейной жизни и для домашних офисов, дают ощущение простора даже при умеренной площади. Покупатели готовы платить надбавку за свободную, «светлую» зону и удобство зонирования.
2. «Классические» семейные 2–3-комнатные квартиры с отдельными спальнями
Для семейных покупателей ликвидны варианты с чётким разделением «днём/ночью»: отдельные спальни, две ванные (или ванна + гостевой санузел), место для гардеробной. В условиях снижения кредитной доступности такая понятная и «вечная» логика планировки сохраняет спрос и премию.
3. Квартиры с готовой отделкой и эргономичными решениями (кладовые, большие шкафы)
Готовая отделка и встроенные решения сокращают барьер входа для покупателя — не нужно тратить время и деньги на ремонт. Исследования показали, что готовая квартиpa повышает спрос и влияет на скорость продажи. Наличие кладовой/гардеробной увеличивает практичность и ликвидность.
4. Апартаменты/квартиры с террасами, лоджиями
«Наружные» зоны — террасы, большие лоджии — добавляют ценность, особенно в сегменте «жить и работать дома». Для покупателей, ищущих комфорт и приватность, такие планировки получают премию при перепродаже.
5. Универсальные планировки с возможностью перепланировки
Планировки, где можно легко выделить отдельную спальню/кабинет или наоборот — получить единое пространство, востребованы покупателями, которые ценят гибкость (например, для аренды или смены семейной ситуации). Это повышает потенциальную аудиторию покупателей и улучшает ликвидность.
Какие планировки теряют ликвидность
1. «Узкие» и «тупиковые» коридоры, потерянная площадь
Планировки с длинными коридорами и «мертвыми зонами» — типичная причина снижения интереса: такие метры не приносят функциональной пользы и уменьшают полезную жилую площадь. Риелторы отмечают, что объекты с большим процентом «потерь» продаются медленнее.
2. Крошечные «микро-квартиры» без нормальной инсоляции и балкона
Студии и микро-апартаменты в тех локациях, где предложение превышает спрос, теряют в ликвидности: плотная конкуренция, тонкая маржа аренды и низкий сегмент покупателей делают такие лоты рискованными для инвестиций. При этом студии в привлекательной локации и с качественной отделкой могут оставаться ликвидными — всё зависит от локации и предложения на рынке.
3. Планировки без мест для хранения (без кладовой/гардероба)
Отсутствие зон для хранения вещей (гардеробы, кладовые, вместительные коридоры) — критично для семейного спроса. Это не только снижает удобство, но и уменьшает привлекательность при перепродаже.
4. Слишком «специфичные» многокомнатные форматы в нерепрезентативной локации
Большие 4–5-комнатные квартиры в районах, где покупательская база ориентируется на компактное жильё, сложнее продать — их аудитория уже узкая. В кризисные периоды такие лоты стоят дольше и требуют скидок.
5. Квартиры с неудобной «мокрой зоной»
Непродуманные решения по санузлам/инженерии снижают комфорт и ценность планировки; покупатели платят за удобство, а не за «экзотику».
Практические рекомендации покупателю
- Отдавайте приоритет планировочной логике: отдельные спальни + общая большая зона (для семьи) или функциональная студия (для аренды).
- Проверяйте наличие мест для хранения — это «малый инвесторский бонус»: кладовая/гардероб повышают ликвидность.
- Избегайте «мертвых» метров в коридорах и неудобных проходов — они «съедают» цену при продаже.
- Обращайте внимание на инсоляцию: количество окон, ориентацию по сторонам света и отсутствие плотной застройки напротив. Квартиры с хорошим естественным освещением продаются быстрее и с меньшим дисконтом, тогда как тёмные планировки теряют в привлекательности независимо от метража.
- Оценивайте локацию в паре с планировкой: даже отличная планировка тяжело компенсирует плохую инфраструктуру. Фундаментально важны транспорт, школы и сервисы рядом.
Влияние планировки на цену и ликвидность жилья
Рынок недвижимости постепенно уходит от оценки жилья по формальному метражу и цене за квадратный метр. Покупатель становится более рациональным, а ошибки в выборе квартиры — более дорогими. Именно поэтому при покупке сегодня важно смотреть на объект не как на «набор комнат», а как на продукт с определённым сроком жизни, целевой аудиторией и будущей ликвидностью.
Квартира, выбранная с учётом реального спроса, поведенческих привычек покупателей и долгосрочных трендов, легче адаптируется под изменения рынка — будь то перепродажа, сдача в аренду или смена формата использования.
Чтобы подобрать недвижимость для жизни или инвестиций — напишите в чат кодовое слово “Подбор”, эксперт бесплатно составит подборку лотов под ваши цели и бюджет!