Сегодня — ещё немного «уроков» о том, как купить квартиру. Рубрика "Финансы для всех". А что, про кэшбэки и вклады пишу каждый месяц, надо рассказать куда еще трачу деньги. И кэшбэк прилагается, все увидите в статье.
Почему "уроки" в кавычках? Потому что я рассказываю только свой опыт и ничей другой.
Раньше я делилась этим только с друзьями и родственниками. Чаще встречала непонимание, поддержка была редко. Но, если честно, это лишь в очередной раз убеждало меня, что я всё делаю верно. Моя жизнь вообще всегда была такой — понимание со стороны окружающих встречается нечасто. Посмотрим, что скажете вы, подписчики 🙂
Про агентов — почему я не пользуюсь их услугами и как вообще долго не знала, что, оказывается, я «покупатель без агента», — я уже писала. Повторяться не буду. Почитайте, если пропустили:
Скажу лишь, что узнала я об этом три года назад, на шестой квартире. Не спешите ронять челюсть на стол — у меня не шесть квартир 🙂
Какие‑то я продавала и покупала взамен другие, и не все объекты были квартирами (но не гаражи и не кладовки, если что).
Итак, на примере одной из последних покупок рассказываю, как я выбираю квартиру при ограниченном бюджете.
Пусть будет Авито, хотя я ещё смотрю Циан. Циан больше хвалят риэлторы — пишут, что на Авито одни фейки. Лично мне фейки не попадались ни разу. Да, были юридически сомнительные варианты, была разница «фото — ожидание / реальность». Но в целом квартиры были именно те, что описаны и сфотографированы в объявлениях.
Шаг первый. Поиск
Я ищу однокомнатную квартиру, чтобы сдавать.
Открываю Авито, выставляю параметры:
- однокомнатная квартира;
- город.
И всё.
Ставлю фильтр по возрастанию цены. Пропускаю доли, аукционы и прочую ерунду. И с самой дешёвой квартиры начинаю обзвон.
Шаг второй. Звонок
Какие‑то варианты отсеиваются сразу при звонке.
Я сразу обрываю рассказ агента или продавца про ремонт, район и детские садики рядом с домом. Меня интересует только юридическая часть:
- сколько собственников;
- кто они;
- как получили квартиру (из этого часто следуют другие вопросы);
- есть ли ипотека;
- использовался ли материнский капитал;
- нет ли банкротства продавца;
- кто прописан;
- кто фактически проживает;
- сдаётся ли квартира сейчас.
Более подробно я буду спрашивать уже после просмотра. Но этого набора вопросов мне достаточно, чтобы либо занести квартиру в список для просмотра, либо сразу вычеркнуть.
Что я точно не пойду смотреть
- свежее наследство;
- квартира в залоге у МФО или мелкого банка;
- квартира, по которой идут суды.
Есть и нюансы, где решение принимается по ситуации.
Например:
- продажа по доверенности — не стоп‑сигнал, но не в первую очередь;
- свежая смена собственника — где‑то да, где‑то точно нет;
- отказ сразу был от квартиры, где собственник сдавал спальные места в однокомнатной квартире, сам там проживая. Показался ненадёжным такой продавец, хотя агент уверяла, что квартира в порядке, собственник «совсем не нищий» и вообще собирается переехать в деревню к маме.
Почему я не пишу про состояние квартиры
Заметили, что я вообще ничего не пишу про состояние?
Потому что оно меня не волнует.
Я готова посмотреть любую квартиру, если юридически всё нормально. Уже на месте могу отказаться от откровенного клоповника или другого подобного жилья.
Сейчас я не покупаю, я выбираю, что смотреть. Не нужно делать выводы, что я сломя голову бегу покупать квартиру по доверенности от перекупщика‑агента. Я просто смотрю.
И да — я могу так смотреть целый год. Ниже станет понятно, почему.
Тетрадка и цифры
Начиная с самой дешёвой юридически нормальной квартиры, я заношу всё в тетрадку: что удалось узнать по телефону.
Дохожу примерно до цены +10-15% от своего предельного бюджета.
После обзвона остаётся, допустим, 10 вариантов. Дальше начинаю думать:
- где район получше;
- где история квартиры прозрачнее;
- где состояние лучше, но и цена выше.
Параллельно считаем ремонт. Тут приходит на помощь муж — он хоть и не работает в этой сфере, но разбирается. Рабочих мы никогда не нанимали.
Постепенно вырисовываются цифры.
Зачем мне самая низкая цена
Самая низкая цена нужна мне для торга. От неё я и буду пытаться отталкиваться на просмотрах.
Про торг подробно писать не буду — тут всё очень индивидуально.
В итоге я выберу:
- либо самую дешёвую из просмотренных квартир (с учётом торга и ремонта);
- либо чуть дороже, но в состоянии, приемлемом для сдачи.
Не для сдачи рабочим‑мигрантам, которые могут жить в любых условиях. Я это видела на просмотрах неоднократно.
Сдать у нас можно что угодно и в любом состоянии — вопрос цены и подбора жильцов.
Все цифры по ремонту у меня записаны и прибавлены к цене квартиры — для анализа.
Юридические «скидки»
В цене всегда играют роль юридические моменты.
Если у продавца:
- ипотека;
- занижение цены в договоре;
- другие условия, создающие риски,
на это должна быть скидка. Либо она уже заложена в цену, либо я говорю о снижении. Выбор из беспроблемных квартир всегда есть.
Почему не новостройки
При моём подходе в тетрадку не попадают:
- новостройки;
- красивые большие квартиры.
Потому что это не дешевый сегмент изначально.
Все варианты — примерно одинаковой площади и состояния.
Зачем я смотрю квартиры дороже моего бюджета?
- возможно, есть причина поторговаться;
- возможно, продавец согласится не сразу;
- возможно, цена снизится через несколько месяцев;
- возможно, я сама что‑то подкоплю.
Ликвидность
Какая мне вообще разница, что покупать?
Разница простая: квартира должна быть ликвидной и беспроблемной для сдачи.
Как правило, если квартира хорошо сдаётся, она и хорошо продаётся. Но не всегда.
Например:
- двухэтажки под снос;
- квартиры с ужасными соседями;
- убитые подъезды;
- плохие районы.
Такие квартиры продаются плохо, и я сама потом буду долго их продавать. Хотя это не критично, если в итоге продам дороже.
Но есть и квартиры, которые не покупает вообще никто — они висят по году и больше.
Я часто сталкиваюсь с критикой
«Убитые», «клоповники», «бабушатники», «хрущёвки, которые вот‑вот развалятся» — чего я только не слышала.
Про то, что ремонт можно сделать в любой квартире и люди живут везде, и не только бабушки и маргиналы — распространяться не буду.
На стоимость аренды дороговизна ремонта влияет мало, чисто аккуратно, есть все для жизни - вот главное. Низкая цена аренды, это только плюс. Более подробно не буду, статья о покупке, а не о сдаче квартир. Это и есть мой кэшбэк за покупку квартиры 😁
Скажу лишь своё наблюдение по рынку дешёвых квартир:
Самые дешёвые уходят первыми. Задайте на Авито любое количество комнат, найдите самую дешёвую реальную квартиру — она уйдёт быстрее всех. В любом состоянии.
А вот такие же, но с ремонтом и ценой выше, могут висеть годами.
С этим я столкнулась сама при продаже.
За ремонт люди переплачивать не хотят. У многих банально нет денег — им выгоднее сделать всё постепенно и самим. А те, у кого деньги есть, дешёвую вторичку вообще не смотрят.
Исключение — хорошие локации, но там уже своя градация цен. Это не история маленьких городков.
Вот такая у меня стратегия.
Будет опыт покупки дорогой квартиры для себя — обязательно расскажу, как там, у богатых 🙂
Пока я там была только как помощник покупателя или продавца.
Интересно, что вы думаете о таком подходе. Сами покупали с агентом или без? Делитесь опытом в комментариях.