Если собственником квартиры является пожилой человек, то такие квартиры все чаще опасаются покупать, так как есть большой риск лишиться в будущем покупки. И опасения вполне реальны. Суды отменяют сделки, если продавец на момент ее заключения не мог понимать значения своих действий или руководить ими.
Но если продавец молод и здоров, то сделка и здесь может быть под угрозой отмены по тому же основанию.
Вот реальный пример.
В 2020 году мужчина приобрел квартиру, которую продавала молодая женщина. Она не вызывала сомнений в своей адекватности. Кроме того чистота сделки была проверена банком, где покупатель оформлял ипотечный кредит для этой сделки.
Но через некоторое время мужчина получает иск от некой пожилой женщины, где она требует признать договор купли-продажи недействительным и вернуть ей квартиру, так как она выбыла из ее владения против своей воли.
Оказывается, эта пожилая женщина была бабушкой продавца квартиры. В 2017 году она заключила с внучкой договор дарения на квартиру и после этого уехала в другой город к остальным внукам, где проходила лечение.
Внучка жила в этой квартире со своей дочерью, несла все расходы по содержанию жилья. В 2020 году решила продать эту квартиру.
Осенью 2020 года суд признал бабушку недееспособной по причине прогрессирующего расстройства психики. Опекуном была назначена другая внучка, с которой она в то время проживала. И как только внучка узнала, что квартира подарена ее сводной сестре, в суд поступил тот самый иск от имени бабушки.
Экспертиза подтвердила, что на момент заключения договора дарения квартиры (в 2017 году) у бабушки уже имелось психическое расстройство, в силу которого она не могла понимать значение своих действий.
Но в апелляции и кассации не признали договор дарения недействительным, обвинив опекуна, что она действует недобросовестно. На момент отъезда бабушки всем родственникам, в том числе и этой внучке, было известно, что квартира подарена другой внучке.
Никто против этого не возражал и на оплату содержания жилья не претендовал. Но как только встал вопрос о будущем наследстве, сразу появились возражения.
Дело дошло о ВС. При рассмотрении дела ВС не согласился с таким решением, отметив следующее:
- недобросовестность внучки-опекуна не имеет отношения к этому делу, т. к. участником договора дарения она не являлась,
- экспертизой доказано, что договор дарения был подписан против воли бабушки, поскольку она не могла понимать значение своих действий (это подтверждалось в т.ч. заявлением, которое она сделала в суде — что квартиру свою покинула временно и не имела намерения ее дарить),
- а если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, это является основанием для его истребования даже от добросовестного приобретателя.
То есть ВС согласился с первоначальным решением суда, которым иск опекуна был удовлетворен. В результате покупателя обязали вернуть квартиру бабушке.
Разумеется, с продавца квартиры деньги будут взысканы в пользу покупателя, но вот, получит ли он их фактически, неизвестно. Исполнительные производства длятся годами, если у должника нет никакого имущества и доходов.
Какой из этого вывод.
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно стоит проверять, на каком основании продавец получил ее в собственность. И если всплывет договор дарения с пожилым человеком, в пределах одного года, то десять раз подумайте, прежде чем покупать такое жилье, иначе есть риск попасть в такую же ситуацию, как рассмотренном примере.
Буду рада видеть вас среди подписчиков моего телеграмм канала «Просто о сложном», где вы найдете еще больше интересного и актуального в сфере ЖКХ, социальной и финансовой сфере, а также семейном, пенсионном праве и не только. Подписывайтесь и не теряйтесь!
На канале «Юридические документы» представлены подготовленные для скачивания образцы и бланки различных форм документов, призванные помочь как простым гражданам, так и предпринимателям. База официальных бумаг постоянно обновляется.
Заявление о прекращении исполнительного производства
Законодательство:
ст. 177 ГК РФ
определение ВС №5-КГ23-19-К7