Найти в Дзене
eugeny.nechepurenko

Разберем старт продаж ЖК Симоновский вал от ФСК

Разберем старт продаж ЖК Симоновский вал от ФСК. 📍 Расположение: ЮВАО, Южнопортовый район, 9 минут пешком до метро Дубровка. 🏗 Застройщик - ФСК ▪️Класс : Бизнес ▪️Отделка - без отделки, white box, чистовая ▪️Сдача - 1 квартал 2030 года. Окружение: Проект граничит с южной стороны с электро подстанцией Новоспасской. С западной стороны - Городская Клиническая больница No13, включая здание морга. С Востока - автосервис и производство льда. ▪️Количество квартир - 600 шт. ▪️Количество машиномест - 260 м/м ▪️Этажность - от 14 до 34 эт. ▪️высота потолка - от 3,1 м ▪️высота подоконника - 40 см от пола. Инженерия: ▪️В 3 корпусе центральное кондиционирование и вентиляция ▪️система водоподготовки воды 💰 Площади и цены: ▪️студии от 34 м2 - от 20 млн. ▪️Евро-2 комн. от 40 м2 - от 23,7 млн. ▪️Евро-3 комн. от 59,5 м2- от 28,2 млн. ▪️Евро - 4 комн. от 76,5 м2 - от 38,8 млн. Какие вижу Плюсы: ✅ Всего 600 квартир ✅ Адекватная высота потолков ✅ Близость к центру Минусы: ❌ окружение ❌ очень вы

Разберем старт продаж ЖК Симоновский вал от ФСК.

📍 Расположение: ЮВАО, Южнопортовый район,

9 минут пешком до метро Дубровка.

🏗 Застройщик - ФСК

▪️Класс : Бизнес

▪️Отделка - без отделки, white box, чистовая

▪️Сдача - 1 квартал 2030 года.

Окружение: Проект граничит с южной стороны с электро подстанцией Новоспасской. С западной стороны - Городская Клиническая больница No13, включая здание морга. С Востока - автосервис и производство льда.

▪️Количество квартир - 600 шт.

▪️Количество машиномест - 260 м/м

▪️Этажность - от 14 до 34 эт.

▪️высота потолка - от 3,1 м

▪️высота подоконника - 40 см от пола.

Инженерия:

▪️В 3 корпусе центральное кондиционирование и вентиляция

▪️система водоподготовки воды

💰 Площади и цены:

▪️студии от 34 м2 - от 20 млн.

▪️Евро-2 комн. от 40 м2 - от 23,7 млн.

▪️Евро-3 комн. от 59,5 м2- от 28,2 млн.

▪️Евро - 4 комн. от 76,5 м2 - от 38,8 млн.

Какие вижу Плюсы:

✅ Всего 600 квартир

✅ Адекватная высота потолков

✅ Близость к центру

Минусы:

❌ окружение

❌ очень высокий прайс

❌ не эффективная дорогая рассрочка.

Застройщик стартует с прайсом явно выше рынка как для 100% оплаты, так и для ипотеки. Объект переоценен процентов на 15.

По этой стоимости есть более сильные локации.

Расположение у ближайшего конкурента Mypriority Дубровка от Гранель лучше. Метро ближе и нет морга рядом. Потолки у Гранель тоже 3,12 м. Архитектура не сильно хуже, но ключи на полтора года раньше.

Продаваться эти два проекта должны практически по одним ценам.

❗️Рассрочка у ФСК очень дорогая. При взносе 30% наценка составит 34%.

❌Инвеста в проекте по текущим ценам не вижу, даже с учетом потенциального развития локации. Для жизни, тоже место не самое приятное.

Почему такой прайс? Застройщику не нужно продавать много квартир. Для выполнения планов по продажам достаточно продавать 10 квартир в месяц в среднем. Как-то точно наковыряют. Особенно через партнерский отдел. Вижу, что проект начинают рекламировать как инвест в каналах и рилсах, и региональные покупатели, не понимая текущее ценообразование, могут купиться.

Вывод: пока ничего интересного в этом проекте не вижу. Если начнутся реальные скидки, можно еще раз его посмотреть.

@eugeny.nechepurenko

-2
-3
-4
-5