Разберем старт продаж ЖК Симоновский вал от ФСК.
📍 Расположение: ЮВАО, Южнопортовый район,
9 минут пешком до метро Дубровка.
🏗 Застройщик - ФСК
▪️Класс : Бизнес
▪️Отделка - без отделки, white box, чистовая
▪️Сдача - 1 квартал 2030 года.
Окружение: Проект граничит с южной стороны с электро подстанцией Новоспасской. С западной стороны - Городская Клиническая больница No13, включая здание морга. С Востока - автосервис и производство льда.
▪️Количество квартир - 600 шт.
▪️Количество машиномест - 260 м/м
▪️Этажность - от 14 до 34 эт.
▪️высота потолка - от 3,1 м
▪️высота подоконника - 40 см от пола.
Инженерия:
▪️В 3 корпусе центральное кондиционирование и вентиляция
▪️система водоподготовки воды
💰 Площади и цены:
▪️студии от 34 м2 - от 20 млн.
▪️Евро-2 комн. от 40 м2 - от 23,7 млн.
▪️Евро-3 комн. от 59,5 м2- от 28,2 млн.
▪️Евро - 4 комн. от 76,5 м2 - от 38,8 млн.
Какие вижу Плюсы:
✅ Всего 600 квартир
✅ Адекватная высота потолков
✅ Близость к центру
Минусы:
❌ окружение
❌ очень высокий прайс
❌ не эффективная дорогая рассрочка.
Застройщик стартует с прайсом явно выше рынка как для 100% оплаты, так и для ипотеки. Объект переоценен процентов на 15.
По этой стоимости есть более сильные локации.
Расположение у ближайшего конкурента Mypriority Дубровка от Гранель лучше. Метро ближе и нет морга рядом. Потолки у Гранель тоже 3,12 м. Архитектура не сильно хуже, но ключи на полтора года раньше.
Продаваться эти два проекта должны практически по одним ценам.
❗️Рассрочка у ФСК очень дорогая. При взносе 30% наценка составит 34%.
❌Инвеста в проекте по текущим ценам не вижу, даже с учетом потенциального развития локации. Для жизни, тоже место не самое приятное.
Почему такой прайс? Застройщику не нужно продавать много квартир. Для выполнения планов по продажам достаточно продавать 10 квартир в месяц в среднем. Как-то точно наковыряют. Особенно через партнерский отдел. Вижу, что проект начинают рекламировать как инвест в каналах и рилсах, и региональные покупатели, не понимая текущее ценообразование, могут купиться.
Вывод: пока ничего интересного в этом проекте не вижу. Если начнутся реальные скидки, можно еще раз его посмотреть.
