1. Исходя из своих хобби (строить под себя).
Первая ошибка - когда люди начинают строить не для клиента, а для себя. Исходя из своего жизненного опыта, состава семьи, своих хобби и увеличений. «Сделаю гараж побольше, потому что у меня мотоцикл, квадроцикл, лодка, и я рыбак». Это часто включающаяся штука: сидишь на планёрке, и кто-нибудь начинает предлагать что-то, исходя из своей картины мира. Это не профессионально. Ты должен чётко понимать, кто твой клиент. У тебя и у клиента могут быть разные социальные статусы, финансовые возможности, интересы. Строй для него, а не для себя.
2. Думать, что лучше всех всё знаешь = один в поле не воин.
Это вторая частая ошибка. Когда ты думаешь: «Я такой, я всё сам». Я к этому пришёл, когда понял: масштабные проекты ты не в состоянии сделать один. В любом более-менее значимом проекте тебе нужна команда. И эту команду нужно прокачивать. Когда люди увлечённо работают над своим развитием, в какой-то момент ты понимаешь, что они знают больше тебя. А если ты думаешь, что знаешь лучше всех, то все решения замыкаются на тебе. Пока ты с ним не поговорил и не принял решение - ничего не происходит. А у человека ограниченный ресурс времени и сил. Пока ты дотянешься до вопроса, он уже неактуален. Ты становишься тормозом всего процесса. Я так работал, и у меня сейчас порой такое проскакивает. Я пытаюсь это убрать: дать людям возможность самостоятельно принимать решения, расширить границы их ответственности, чтобы они не ходили ко мне постоянно, а принимали решения внутри своих команд (маркетинга, продаж). Тогда всё идёт быстрее, потому что они с этим работают каждый день. По сути, они уже всё решили, а ты только можешь поддержать решение или нет. Думать, что ты лучше всех знаешь, - сильно тормозит.
3. Эго - когда строят проект не для качества и заработка, а чтобы потешить самолюбие.
Это большая проблема. Когда люди строят проект не для того, чтобы сделать качественный классный проект и в нём заработать, а для того, чтобы потешить своё эго. Это наглядно видно, когда в проекте начинают пихать всё самое «крутое»: самый лучший бассейн, вертолётную площадку и т.д. Ты адекватно не оцениваешь рынок. Решения по продукту идут не из чёткого понимания, что нужно клиенту, а из желания «сделать всё самое лучшее сразу». Запихивают в проект всё, что есть на рынке. Поехал на выставку, увидел офигенный диван - давайте привезём его в холл поставим! Это эго постоянно мешает принимать взвешенные, бизнесовые решения. Ты принимаешь эмоциональные решения, а они очень плохо отражаются на экономике, потому что стоят денег и, как правило, это деньги, потраченные впустую.
4. Тратим деньги не туда.
Эта проблема вытекает из предыдущей. Мы тащим в проект всякие штуки, начинаем класть какую-то дорогую плитку, а люди даже не понимают, что мы сделали. И мы закапываем кучу денег. Здесь очень важно выявить, что важно для нашего клиента. Бывает и так: эго нет, но ты деньги тонким слоем размазываешь по проекту - тут сделал, там сделал. И у тебя нет акцента. А можно было аккумулировать эти деньги и сделать одну акцентную, классную вещь, от которой у людей будет эффект «вау». Я этому научился в дизайне интерьеров: если денег нет, делаем минимализм, но покупаем одну дорогую люстру и размещаем по центру. Все заходят - и вот она, «вау»-вещь. Остальное будет работать на её фоне.
5. Никто не думает, как проект будет жить после того, как он завершится.
Мы, например, в «Хрустальном парке» сразу досконально продумываем, как посёлок будет функционировать. Как будет убираться дорога зимой, какие поставить светильники, чтобы они не мешали уборочной технике. Мы понимаем, что 10 км тротуаров вручную не убрать - нужна механика. А значит, убираем тонкую тротуарную плитку и прокладываем асфальт, по которому бобкэт нормально проедет. Многие наши решения по продукту исходят из того, как потом посёлок будет жить и сколько будет стоить его обслуживание. Мы сразу на берегу говорим с управляющей компанией, просчитываем. Потому что можно сделать многое, а потом зелёную трёхуровневую клумбу забросят, потому что у УК нет денег на уход. И очень важна юридическая схема: чтобы у людей было чёткое понимание, как сети (электричество, вода) переданы ресурсникам, как дороги переданы муниципалитету. Чтобы не оставалось хвостов и нерешённых проблем. Человек купил, чтобы жить, а не потом эти проблемы решать. Мы часто видим, как девелоперы заканчивают и уходят по схеме «продать и забыть». У нас наоборот - «продать и не забыть». Почему? Во-первых, мы работаем на небольшом рынке Иркутска, и репутация для нас очень важна. Мы понимаем, что люди, которые живут в наших посёлках, будут создавать нам позитивные рекомендации, только если мы не оставим им проблем. Во-вторых, покупка недвижимости - одна из самых дорогих в жизни человека, и мы не имеем права его подвести. Это внутреннее ощущение.
6. Не ошибиться с выбором партнёров.
Девелопмент - очень интересный бизнес. В какой-то момент я понял: многие хотят работать «спокойно». Но «спокойно» - это когда ты в болоте, не развиваешься. Когда ты делаешь что-то новое, создаёшь - это неизменно тащит кучу проблем: строительные ограничения, вопросы с электричеством, водой, канализацией, дорогами. Если у тебя всё стало «хорошо» и спокойно - значит, ты в болоте. Я научился в этом жить, для меня это норма. Нужно уметь принимать решения при многих неизвестных, и за этими решениями - миллионы. И очень важно, чтобы партнёр так же к этому относился: не нервничал, не истерил, когда всё идёт не так, не кричал, что он думал иначе. Если человек к этому эмоционально не готов, пусть занимается чем-то другим, более стабильным. В девелопменте правила игры постоянно меняются. Партнёр должен понимать, в какую игру он вступает. Очень хорошо, если он уже профессионал и знает, что на старте нужно вложить много денег, потом нужно терпение, и только на выходе он получит назад инвестиции и прибыль. Проекты долгие (средний срок - 8 лет), и договориться на все условия на такой срок сложно - всё может поменяться. Нужно сразу понимать: сможешь ли ты договориться с этим человеком, если условия начнут меняться? Если нет - в такое партнёрство лучше не входить.
7. Выбор проектов.
Нельзя объять необъятное. В какой-то момент будет казаться, что тебе сыплются предложения, и каждый будет рассказывать, что его проект - самый удачный: «завтра тут дорогу проложат, метро построят, президент прилетит». Нужно уметь фильтровать. Мы для себя построили чёткую модель экспресс-оценки земельных участков и их потенциала. Во-вторых, мы решили, кто мы такие, и отрезали для себя определённые сегменты, куда не ходим. В-третьих, мы определили, какое количество проектов наша команда может тащить единовременно, и не гонимся за всем. Невозможно заработать все деньги мира. Ни разу не было, чтобы мы жалели о том, от чего отказались. Но много раз было, что мы жалели о том, что сделали. Поэтому прежде чем зайти в новый проект - семь раз отмерь, посчитай его внимательно, подумай много раз.