Приватизация и наследование постепенно делают свое дело: квартир, которые находятся в общей долевой собственности (принадлежат нескольким сособственникам), становится все больше.
Соответственно, чаще возникают и споры по поводу пользования таким жильем: например, один сособственник живет в квартире, а второй намерен сдавать свою жилплощадь квартирантам.
Разумеется, это не в интересах первого сособственника — и, с учетом новой практики Верховного суда РФ, он теперь может с легкостью выставить за дверь чужих квартирантов.
Высшая судебная инстанция подтвердила такое правило:
- общее имущество в коммунальной квартире (коридор, санузел, кухня и т.п.) принадлежит всем сособственникам, и предполагается, что в случае сдачи хотя бы части такой квартиры внаем, наниматели будут пользоваться этим общим имуществом (ст.ст. 41, 42 ЖК РФ);
- а владение, пользование и распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляются только по соглашению всех сособственников (ст.ст. 246, 247 ГК РФ).
Поэтому вопрос о сдаче сособственником своей комнаты в общей квартире, равно как использования его жильцами общего имущества этой квартиры, должен быть согласован с другими сособственниками. Если же у вас согласия не спрашивали, суд расторгнет договор найма по вашему требованию.
Это относится ко всем случаям, когда сдается имущество, находящееся в долевой собственности, — в т.ч. если есть соглашение сособственников или решение суда, которыми каждая комната в квартире закреплена за конкретным сособственником.
Даже в этом случае он не может сдать эту комнату без согласия остальных (определение ВС РФ № 1-КГ25-2-КЗ).
О том, как расторгнуть договор найма общей квартиры без согласия сособственника, рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего дзен-канала.