Друзья, привет! Сегодня говорим о Пресне — районе, который прошёл путь от промзоны и рабочих бараков до одного из самых престижных и дорогих адресов Москвы. Я разберу, как он таким стал, чем он притягивает, где здесь действительно хочется жить и какие жилые комплексы на Пресне сегодня задают планку по качеству и ценам.
Чем притягивает Пресня?
Во многом престиж Пресни связан с тем, что сюда в своё время «оседала» партийная и творческая элита. Там, где появляются дома для политической верхушки и обеспеченных людей, со временем формируется новый статус района. Хороший пример — Патриаршие пруды, Хамовники и как раз Пресня.
Сегодня Пресня — это такой концентрат московской культуры и жизни. Здесь рядом и театр, и офис, и ресторан, и парк. Список ярких точек притяжения можно читать вслух как афишу: МХАТ, Театр сатиры, Театр на Малой Бронной, сад «Аквариум», и, конечно, московский зоопарк, который появился ещё до революции. Всё это создаёт ощущение города, который живёт 24/7, а не только по будням с 9 до 18.
При этом Пресня — это не стерильный новый район с нуля, а место со слоем истории. Старый жилфонд здесь уже давно привели в порядок: откровенно ветхие дома снесли, часть территорий попала под реновацию, то, что осталось, выглядит ухоженно. Вы не чувствуете, что идёте по «убитым» кварталам, даже если свернули с главной улицы.
Ещё один плюс — разнообразие жилья. Здесь есть и старая добротная кирпичка, и относительно свежие дома 2000-х, и целая россыпь новых премиальных комплексов. В жилых комплексах на Пресне периодически всплывают очень интересные лоты, которые долго на рынке не задерживаются. Я как раз регулярно показываю такие варианты у себя в Telegram-канале, так что если вы всерьёз смотрите в сторону Пресни, логично быть там, где эти лоты появляются первыми.
Транспортная доступность
По транспортной доступности Пресня — один из самых удобных районов Москвы. Здесь сразу несколько линий метро и МЦК, и вы почти всегда можете выбрать удобный маршрут.
В пределах района работает семь станций метро — от «Краснопресненской» до «Делового центра». Плюс ещё две станции МЦК — «Шелепиха» и «Деловой центр». По сути, вы всегда «подключены» к любому направлению города: хотите — уходите в Сити, хотите — сразу на кольцевую, хотите — на радиальную ветку.
Главная дорожная артерия — Звенигородское шоссе, которое плавно перетекает в улицу Красная Пресня и Баррикадную. Да, трафик здесь бывает плотный, но логика маршрутов понятная: вы не заблудитесь в бесконечных дворах, а быстро вылетаете либо в центр, либо на выезд из города.
И важный момент: Пресня — старый, сложившийся район. Социалка здесь уже есть: школы, садики, больницы, поликлиники, парки, зоны отдыха. Девелоперы, которые приходили на эти площадки, могли не мучиться вопросом «а куда ваши дети будут ходить в школу» — всё уже было. Застройщик добавляет новое жильё, благоустройство, коммерцию на первых этажах, но базовая инфраструктура не строится «с нуля».
Минусы района
Чтобы картинка не была слишком глянцевой — у Пресни есть и минусы. И главный из них — дефицит зелёных пространств именно внутри района.
По факту, если смотреть на карту, из крупных зелёных зон здесь можно честно назвать парк «Красная Пресня» и зелёные зоны вдоль Красногвардейских прудов. Плюс несколько небольших скверов, которые распределены кусочками. Это не спальный район с гигантским лесопарком под окнами — это скорее город, где зелень встроена в ткань, но не доминирует.
Формально Ваганьковское кладбище — тоже зелёная территория, и по нему действительно можно гулять. Но вряд ли большинство из вас будет воспринимать это как «приятную прогулку после работы». Скорее это важное и тяжёлое с точки зрения контекста место памяти, а не зона для ежедневного отдыха.
Плюс Пресня — шумная, живая, дорогая. Для кого-то это плюс, для кого-то ощутимый минус: много трафика, людей, событий. Поэтому я всегда говорю: Пресня — не для тех, кто ищет «тихий зелёный район с птичками». Это район для тех, кому важны центр, динамика, инфраструктура и статус.
ЖК City Park
Теперь к недвижимости. Если вы не хотите заезжать в старый фонд, Краснопресненский район даёт огромный выбор новых домов — как уже сданных, так и тех, что только вышли в продажу. Прямо за спиной у меня — Ситипарк (City Park), один из самых известных проектов Пресни.
Ситипарк стоит в очень удачном месте: с одной стороны — оживлённый, плотный, шумный район, с другой — тихий зелёный уголок у прудов. Часть квартир выходит окнами прямо на воду и благоустройство, и вы буквально чувствуете разницу в атмосфере в пределах одного квартала. Внешне комплекс современный, но без перегиба в сторону «офисного стекла»: он хорошо считывается как жилой.
С точки зрения рынка это относительно свежая вторичка. Дом сдавался в 2019–2021 годах, плюс закладываем 2–3 года на ремонты — в итоге сейчас большинство квартир с отделкой уже доведены до ума. И это важный момент: по меркам Пресни в City Park действительно есть относительно доступные варианты, где не нужно всё ломать и собирать заново.
По ценам ориентиры такие:
- однокомнатные — от 35 млн ₽,
- двушки 75 м² — от 62 млн ₽,
- трёхкомнатные — от 79 млн ₽.
На этом месте логично напомнить: у разных застройщиков по всей Москве сегодня есть очень разные схемы покупки. Мы собрали всех, кто даёт беспроцентную рассрочку с платежами по 50 тысяч, траншевую ипотеку с платежом по 2 тысячи рублей на время стройки и субсидированную ипотеку от 0,01%, в один каталог. Если вам важно не только где жить, но и как разумно войти в сделку, просто скачайте этот каталог по ссылке — там всё разложено по полочкам.
ЖК Republic
Если смотреть на карту сверху, на самой окраине Пресненского района видим два ярких проекта. Первый — жилой комплекс Republic от ГК Страна Девелопмент. Когда он только стартовал, многие говорили: «Это вообще не Пресня, это уже ближе к Белорусской, настоящая Пресня — это у парка “Красная Пресня” и ближе к набережной».
Но факт остаётся фактом: макро-локация — всё та же Пресня, и Republic вполне соответствует классу премиум. По архитектуре это современный проект, который закрывает запросы по уровню отделки, статусу и окружению. При этом, если сравнивать его с самыми сильными конкурентами района, где-то он может проигрывать по глубине проработки продукта, но это уже вопрос личных приоритетов — кому-то важнее архитектура, кому-то — планировки, кому-то — конкретный вид из окна.
Цены в Republic выглядят так:
- студии — от 27,3 млн ₽ в корпусах Green и Gold, которые сдаются в IV квартале 2027 года,
- евро-двушки — от 32 млн ₽,
- евро-трешки — от 52,7 млн ₽,
- крупные евро-5 — от 111 млн ₽.
Если вы хотите заселиться раньше и смотрите на корпуса Rec и Platinum со сдачей в IV квартале 2025 года, то там старт от 36,4 млн ₽. Разброс по бюджету большой, и можно подобрать вариант и под инвестицию, и под жизнь — главное, заранее понять горизонт, когда вы готовы заезжать.
ЖК «Тишинский бульвар»
Второй проект на этой «окраине» — «Тишинский бульвар» от Sminex. Это уже крепкий элитный проект, который даёт возможность жить в самом сердце Пресни, на Тишинке, буквально «в котле» деловой и культурной жизни, но при этом — во внутреннем тихом зелёном квартале.
По классу «Тишинский бульвар» стоит выше Republic и не является его прямым конкурентом, даже несмотря на близость локаций. Это другая планка по продукту. И это сразу видно по ценам.
Минимальные ориентиры такие:
- евро-двушки 50 м² — от 85 млн ₽,
- евро-трешки 75,6 м² (две спальни + отдельная кухня-гостиная) — от 114 млн ₽,
- самый крупный лот от застройщика — двухуровневая квартира с шестью спальнями и выходом на эксплуатируемую кровлю, 247 м² за 684 млн ₽.
Это уже история для людей, которые хотят не просто Пресню, а конкретный закрытый клубный формат в её сердце и готовы за это платить.
ЖК «РедСайд»
Дальше двигаемся вглубь района — к уже сданным и давно заселённым комплексам. «RedSide» — одна из самых «старых» новостроек на Пресне, если вообще можно так выразиться. Дом сдавался в 2017 году, почти девять лет назад, и это чувствуется по продукту.
Если смотреть текущие экспозиции, в самых доступных вариантах за 54–55 млн ₽ вы часто увидите довольно простую мебель и отделку — такое ощущение, будто всё комплектовалось целиком из IKEA или HOFF. Для кого-то это плюс - можно не переплачивать за чужой дизайн и всё переделать под себя, для кого-то - жирный минус, потому что хочется заехать и жить.
Более симпатичные варианты начинаются примерно от 70 млн ₽ за двушку 56,5 м², а трёхкомнатные квартиры стартуют от 85 млн ₽ за 116 м². Это нормальная цена для проверенной локации и дома, который уже давно отстоялся, но в конкуренции с более свежими проектами «Редсайд» ощущается именно возрастом продукта.
ЖК Lucky
Совсем другой опыт даёт квартал Lucky от Vesper. Здесь наоборот явно чувствуется, что дом сдавался всего пару лет назад. Даже в самых доступных вариантах вы не увидите «колхозного» ремонта или случайной мебели — всё выполнено минималистично, аккуратно, в пастельных серых и бежевых тонах.
Lucky — это как раз пример современного премиального продукта: красивые общественные пространства, продуманные входные группы, качественные материалы и единая эстетика. Вы заходите в квартиру и понимаете, что здесь не экономили на базовом уровне отделки, даже если это не самый дорогой лот в доме.
По деньгам:
- самые доступные однушки 45 м² — от 57 млн ₽,
- двушки 66 м² — от 69 млн ₽,
- крупные трёшки 103 м² — от 146 млн ₽.
Да, это не про «доступную Пресню», но с точки зрения сочетания продукта и окружения Lucky сегодня один из самых сильных вариантов в районе.
ЖК Life Time
Теперь про Life Time от Sminex. Это интересный гибрид. Архитектура стеклянных башен досталась проекту в наследство от прежнего застройщика Интеко, который тогда называл его «One», а уже «начинка» и планировки — результат работы Sminex после покупки.
То есть снаружи это всё ещё узнаваемые стеклянные башни, а внутри — другой подход к организации пространства и уровню сервиса. Sminex традиционно много внимания уделяет планировочным решениям, общественным зонам, сценариям жизни внутри дома, и Life Time — как раз пример того, как можно переработать уже заложенный каркас в более продуманный продукт.
Цены здесь соответствуют уровню:
- евро-двушки 55 м² — от 69 млн ₽,
- евро-трешки 77,6 м² — от 103,5 млн ₽,
- самые большие квартиры с шестью спальнями и террасой 300 м² — от 512,5 млн ₽.
ЖК Eleven
Про дом Eleven многие говорят так: «премиальный дом возле Звенигородки, с окнами на Ваганьковское кладбище — звучит, мягко говоря, на любителя». Но если смотреть на рынок, жителей это, похоже, не особенно смущает.
Судя по экспозиции на Циан, сейчас здесь всего 13 объявлений в продаже. При этом нет ни одной маленькой квартиры — это уже сам по себе сигнал по целевой аудитории.
Минимальный лот — 79 м² за 85 млн ₽. Следующая доступная трёшка 103 м² — от 134 млн ₽. Дальше начинаются действительно крупные квартиры: 179 млн, 189 млн и выше 200 млн ₽. То есть Eleven — история не про массовый спрос, а про людей, которым важны конкретная точка, вид и формат дома, а вопрос «на что именно выходят окна» для них вторичен.
ЖК One Tower
Отдельно стоит сказать про Башню One (One Tower) от MR Group — это, пожалуй, самый громкий старт продаж 2025 года в районе Сити. Вряд ли что-то сможет перебить этот запуск по уровню хайпа.
Здесь всё сделано, чтобы работать на эффект «вау»: высота, архитектура, виды, общественные пространства, клубность. Это уже не просто жильё, это статус и образ жизни. Неудивительно, что интерес к башне был огромный с первых дней.
По цифрам:
- студии 32,7 м² — от 50 млн ₽,
- евро-двушки 40 м² — от 66 млн ₽,
- крупные лоты формата 4-евро — от 139 млн ₽.
ЖК Дом Дау
На этом фоне Дом Дау выглядит более рациональным выбором. Он тоже находится в локации Сити, но без гипертрофированного уровня «вау-эффекта» и с более спокойной архитектурой и наполнением.
Главный аргумент — сочетание цены и сроков. Здесь минимальные квартиры 57 м² стартуют от 48 млн ₽, при этом дом сдаётся на три года раньше, чем башня One. Да, он не предлагает такого набора общественных пространств, сервиса и архитектурного жеста, как One Tower, но если вам нужна жилая квартира в локации Сити, а не объект культа, Дом Дау выглядит куда более здравым решением.
Заключение
Вся территория Москва-Сити тоже относится к локации Пресненского района. Neva Towers, апартаменты в Сити, Capital Towers — всё это варианты для тех, кто хочет жить в современной высотке и смотреть на Москву с высоты птичьего полёта.
Если обобщить: Пресня прошла путь от рабочего промышленного района до одного из самых престижных адресов города. Здесь переплетаются история, театры, деловой центр и целая россыпь новостроек — от свежей вторички до башен в Сити.
Здесь можно жить у прудов в City Park, выбирать премиальные форматы в Republic и «Тишинском бульваре», смотреть в сторону проверенного RedSide или современного Lucky, уходить в небоскрёбы Life Time и Eleven, играть в трофейный One Tower или рациональный Дом Дау. Вопрос только в том, какой сценарий ближе лично вам.
Если вы сейчас выбираете недвижимость в Москве и всерьёз рассматриваете Пресню, просто свяжитесь со мной. Мы с командой соберём для вас лучшее предложение по новостройкам именно под ваши запросы и уже в день обращения покажем три самых подходящих варианта. Мы работаем без комиссии для вас — нам платят застройщики. Поэтому не стесняйтесь: пишите, звоните или пройдите короткий опрос по ссылке в описании — дальше мы всё сделаем сами.
А какие плюсы и минусы добавили вы про этот район? Напишите в комментариях!
С вами был Антон Ширшов, остаёмся на связи!