Что такое имущество общего пользования в СНТ по «новому» закону 217-ФЗ? Кому принадлежит земля общего пользования и возможно ли ее отчуждение? Как происходит передача земель общего пользования СНТ в собственность? И другие важные вопросы
1. Что такое ЗОП и ИОП в СНТ?
Здесь очень простая расшифровка: ЗОП – это земли общего пользования, ИОП – имущество общего пользования СНТ.
В России с 2017 года действует закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который до сих пор называют “новым”. Именно он определяет, что такое земли и имущество общего пользования, как они создаются и как ими можно распоряжаться.
2. Что такое земли общего пользования в СНТ по «новому» закону?
В двух словах – это вся земля, которая находится на территории СНТ, но не относится к частным участкам. В законе 217-ФЗ она называется немного иначе – «Земельные участки общего назначения» (п. 6 ст. 3), но сути это не меняет, так что мы можем продолжать называть их землями общего пользования, как привыкли. Закон устанавливает, что:
- ЗОП в СНТ относятся к имуществу общего пользования.
- Предназначены для общего использования всеми правообладателями земельных участков на территории садоводства. Это важно: даже если садовод не вступил в СНТ, у него есть полное право пользоваться ЗОП.
- На них может располагаться другое имущество общего пользования, то есть постройки и прочие объекты для удовлетворения общих нужд садоводов.
Статья 24 закона № 217-ФЗ указывает, что земли общего назначения в СНТ могут быть использованы для прокладки коммуникаций (газ, водопровод, отопление), организации мусорных площадок, занятий физкультурой и спортом и пр. На ЗОП разрешено возводить некапитальные постройки, связанные с продажей товаров или услуг для нужд садоводов. То есть на территории общего пользования можно разместить магазинчик или мастерскую, которые будут обслуживать местное население. Все это может быть сделано только по решению общего собрания собственников СНТ.
В целом закон дает общему собранию собственников возможность распоряжаться землями общего пользования и иными способами, но только при условии, что это делается в интересах всех владельцев участков и для общих нужд. Скажем, сооружение будки для охраны вполне соответствует этой цели, а строительство частного гаража - естественно, нет.
3. Что относится к землям общего пользования в СНТ
Это важный вопрос, потому что на местности не очевидно, где заканчивается частная земля (или «государственная» за пределами СНТ) и начинаются ЗОП.
Границы территории садоводства определяются проектом межевания (п. 3 ст. 4.1 закона № 217-ФЗ). Общий забор СНТ, если он есть, в идеальном случае находится именно на этой границе, которая и отделяет муниципальную землю от той, что принадлежит садоводству.
С внутренними границами - между частной землей и ЗОП – сложнее. Вообще говоря, границы ЗОП тоже должны определяться проектом межевания (п. 1 ст. 24 закона № 217-ФЗ). Однако на практике у многих СНТ такого проекта нет, потому что кадастровые работы не проводились. В этом случае границы земель общего пользования можно условно определить методом исключения, опираясь на межевые границы частных участков. Межевание своей земли каждый собственник делает самостоятельно, а с 2025 года оно стало фактически обязательным: без него участок нельзя продать или подарить, поставить на кадастровый учет дом на нем и пр. Так что в большинстве случаев частные участки в СНТ размежеваны «как полагается». Следовательно, всё, что находится за границами частной земли, но на территории СНТ, можно назвать ЗОП.
4. Кому принадлежит земля общего пользования в СНТ
С 2017 года, когда был принят 217-ФЗ, земли и имущество общего пользования – общая долевая собственность владельцев участков на территории СНТ, включая садоводов, которые не вступили в товарищество.
Для тех СНТ, которые были созданы до вступления закона в силу, предусмотрена специальная процедура перевода территорий общего пользования в СНТ в долевую собственность, о которой мы немного поговорим ниже. Делается это через решение общего собрания собственников.
Закон допускает, что ЗОП могут принадлежать не садоводам, а товариществу как юридическому лицу (п. 10 ст. 25 закона № 217-ФЗ)
То есть, говоря проще, ЗОП в СНТ принадлежат одновременно всем, кто владеет участками в садоводческом товариществе, если иное не установлено общим собранием собственников.
Однако понятие общедолевой собственности в СНТ по 217-ФЗ требует некоторых разъяснений. То, что садовод владеет условной долей в ЗОП и ИОП, не означает, что он может распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст. 25 закона № 217-ФЗ).
- Закон не позволяет садоводу выделить свою долю ЗОП в натуре, то есть определить ее границы и пользоваться ею как отдельным земельным наделом. То же касается и ИОП – оно не может быть раздроблено на доли, принадлежащие конкретным владельцам.
- Право собственности на долю в ЗОП или ИОП неотделимо от права собственности на участок, приобретается или утрачивается вместе с ним. Отчуждение этой доли – ее продажа, покупка, дарение – невозможны без перехода прав собственности на участок. Приобретая участок в СНТ, его новый владелец «автоматически» приобретает и долю в ЗОП и ИОП.
- Все вопросы, которые касаются использования ЗОП и ИОП, решает только общее собрание собственников СНТ.
5. Содержание имущества общего пользования в СНТ: кто платит
По нормам Гражданского кодекса (ст. 210) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Соответственно, если ЗОП и ИОП – совместная долевая собственность садоводов, то и оплачивать их содержание тоже должны сами садоводы. В содержание общей собственности входит ее создание, ремонт, текущее техническое обслуживание, оплата расходуемых ею ресурсов и пр. Например, если на въезде на территорию СНТ установлены автоматические ворота, садоводы должны оплачивать расходуемое ими электричество, ремонт в случае поломки, регулярную покраску и прочее обслуживание.
Все расходы на содержание общего имущества финансируются из целевых и членских взносов. Взносы уполномочено собирать правление товарищества. Их размер устанавливает общее собрание собственников на основе сметы и финансово-экономического обоснования – эти документы подготавливает правление.
Важно знать, что по закону № 217-ФЗ (ст. 11 п. 6) своевременная уплата взносов – обязанность садовода, то есть не платить их нельзя. А статья 5 того же закона прямо указывает, что платить взносы должны все владельцы участков на территории СНТ, а не только члены товарищества. То есть садоводы-«индивидуалы», не вступившие в СНТ, все равно обязаны денежно участвовать в содержании общего имущества СНТ. Закон предоставляет им и право голоса на общих собраниях по вопросам, которые касаются распоряжения общим имуществом и расходования собранных средств.
6. Платит ли СНТ налог на землю общего пользования
Земли общего назначения в СНТ облагаются налогом, и его уплата входит в бремя содержания имущества – об этом мы говорили выше. Таким образом, садоводы обязаны платить налог не только на свои участки, но и на ЗОП. Так было.
НО! Письмо Федеральной налоговой службы от 24.02.2025 года № КВ-4-21/1841@ отменило оплату земельного налога на земли общего пользования.
В частности, в случае представления органами Росреестра сведений о размере доли в праве общей собственности на объекты налогообложения налогом, отличного от простой правильной дроби, у налоговых органов отсутствуют основания для расчета (перевода, перерасчета) такой доли в праве и, соответственно, по исчислению налога. Данная позиция поддержана письмом Департамента налоговой политики Минфина России от 19.02.2025 № 03-05-04-03/15607 (копия прилагается).
Так стало.
7. Может ли СНТ сдавать в аренду земли общего пользования?
Закон это разрешает при условии, что решение о передаче земли в аренду будет принято общим собранием собственников. Решение будет считаться действительным, если за него проголосуют ⅔ участников собрания. Доходы от сдачи имущества в аренду будут считаться общей долевой собственностью садоводов. По решению общего собрания правление чаще всего направляет эти средства на благоустройство территорий общего пользования СНТ.
Общее собрание имеет право также передать ЗОП в безвозмездное пользование или установить сервитут – право беспрепятственного прохода и проезда.
По решению общего собрания земли общего пользования могут быть бесплатно переданы муниципальным властям или организациям, которые обеспечивают поставку электричества, газа и пр. – для строительства инженерных сетей.
8. Как увеличить участок в СНТ за счет земель общего пользования
Многие садоводы не против расширить свои владения за счет общей земли, но правильный ответ на этот вопрос – никак. Выше мы уже говорили, что закон запрещает выделять из ЗОП долю в натуре, то есть такую, которую можно «легально» обнести забором и использовать в личных интересах. Таким образом, приватизация земель общего пользования в СНТ на частное лицо законом запрещена, и такой переход прав не зарегистрируют государственные органы.
9. Кому принадлежат дороги в СНТ
Вопрос непростой, потому что затрагивает разграничение собственности между СНТ и государством. По общему правилу дорога считается собственностью садоводов, если:
- Она построена на землях общего пользования СНТ – то есть на таких, которые по проекту межевания относятся к ЗОП.
- Строительство дороги – инициатива садоводов, делалось по решению общего собрания и оплачено из взносов.
В таком случае дорога относится к имуществу общего пользования и садоводы коллективно несут расходы по ее содержанию и ремонту.
Иногда территории СНТ благоустраиваются на государственные средства по программе субсидирования – деньги на работы выделяют местные власти. Если дорога в СНТ построена на субсидию, она тоже будет считаться общей собственностью садоводов.
Однако бывает и так, что территорию СНТ «рассекает» дорога, подведомственная государству. Закон № 257-ФЗ “Об автомобильных дорогах…” указывает, что дороги в России делятся на несколько категорий, в том числе федерального значения, регионального, межмуниципального и местного. За эти дороги отвечают власти, земля под ними тоже государственная, и “приватизировать” такую дорогу садоводческому товариществу просто не позволят. Садоводы могут ею пользоваться, но не обязаны платить за ее содержание и ремонт.
Выяснить, к какой категории относится дорога в СНТ, можно у местных властей: назначение дороги должно быть указано в градостроительных документах. Часто они находятся в открытом доступе на сайте местной администрации.
10. Является ли дорога в СНТ дорогой общего пользования
Это еще один «горячий» вопрос у дачников, которым не нравится, что их территорию используют для сквозного проезда. Здесь нам поможет все тот же закон № 257-ФЗ »Об автомобильных дорогах…»
Статья 6 закона признает право частной собственности: частными считаются дороги, которые построены на средства физических и юридических лиц на земле, которая предоставлена этим лицам в законном порядке.
Статья 4 указывает, что частные дороги, которые используются исключительно их владельцами для собственных нужд, относятся к дорогам необщего пользования. Но при одном условии: если они оборудованы устройством, которое закрывает проезд неограниченного круга лиц (п. 12 ст. 4).
Следовательно, дорога в СНТ не считается дорогой общего пользования, если она:
- Построена на средства садоводов и на землях СНТ.
- Оборудована закрывающим устройством: шлагбаумом, воротами, цепным барьером и т.п.
Понятно, что перекрывать таким образом »государственные» дороги нельзя, даже если они проходят через территорию СНТ.
11. Кому принадлежат столбы электропередач в СНТ
Здесь ситуация примерно та же, что с дорогами.
- Если столбы, трансформаторы и прочее электрохозяйство были приобретены и установлены на средства садоводов, они считаются имуществом общего пользования СНТ и стоят на его балансе. Расходы на поддержание работоспособности в этом случае возлагаются на самих садоводов и финансируются из взносов. При таком положении дел СНТ часто выступает посредником в поставке электричества садоводам: энергосбыт выставляет счета за электричество товариществу, а уже оно собирает средства на их оплату с садоводов. Кроме того, садоводы оплачивают электричество, которое тратится имуществом общего пользования, и потери в сетях СНТ.
- Электрохозяйство может принадлежать и энергосбытовой компании. В этом случае все текущие работы делаются ее силами, а садоводы должны вовремя оплачивать счета за электроэнергию, которые им “напрямую” вставляет энергосбыт. Но нужно иметь в виду, что за садоводами сохраняется обязанность оплачивать электричество, которое тратится имуществом общего пользования. Эти расходы обычно включают в членские взносы. Потери в сетях садоводы не оплачивают.
В 2020 году дачники получили право заключать прямой договор с энергосбытовой компанией на поставку электроэнергии независимо от того, кто владеет электрохозяйством в СНТ. Это избавляет от посредничества СНТ в поставке энергии и от некоторых других проблем. Но не отменяет необходимости уплачивать взносы на содержание общего имущества и оплачивать потери в сетях, если электрохозяйство принадлежит СНТ.
Закон № 217-ФЗ разрешает садоводам передавать принадлежащие СНТ инженерные сети, в том числе электрохозяйство, на баланс ресурсных организаций (ст. 25 п. 9). Решение об этом должно быть принято общим собранием с согласием всех долевых собственников. После такой передачи собственником сетей становится ресурсная организация, она же несет расходы по их содержанию.
12. Передача земель общего пользования СНТ в собственность садоводов: как это делается
Перевод мест общего пользования в СНТ и «общих» построек в долевую собственность владельцев участков иногда называют приватизацией земель общего пользования в СНТ. В целом это действительно так: земли становятся частной собственностью, пусть и коллективной.
Для оформления земли общего пользования в СНТ в собственность существует специальная процедура – это делается только через общее собрание и требует некоторых подготовительных работ.
- Прежде всего участки общего пользования должны быть размежеваны и поставлены на кадастровый учет, если это еще не сделано. Чтобы провести межевание территории СНТ, требуется соответствующее решение общего собрания о проведении кадастровых работ, их финансировании и выборе представителя, который будет отвечать за работы и представит их результат в государственные органы.
- Строения, относящиеся к общему имуществу, также должны быть поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости. Это можно сделать по упрощенной процедуре, аналогичной «дачной амнистии». Решение об этом также должно быть принято общим собранием.
- Общее собрание должно принять решение о переводе земель и строений в долевую собственность и выбрать представителя, который подаст документы в Росреестр. На общем собрании обязательно учитываются голоса садоводов, которые владеют участками на территории товарищества, но не вступили в СНТ.
Подробнее о том, как оформить перевод общего имущества СНТ в долевую собственность – в разъяснении самого Росреестра.
Важно: в 2024 году вступили в силу поправки в 217-ФЗ, которые разрешают проводить заочные общие собрания, в том числе с использованием портала Госуслуг. Однако в законе № 217-ФЗ прямо указывается, что по-прежнему нельзя проводить заочные собрания по вопросам, которые касаются распоряжения землей и имуществом общего пользования (ст. 17 закона). Так что решение придется принимать «по старинке», очным способом.
