Сегодня мы разберём три мифа по поводу безопасности покупки квартиры на фоне последних событий, когда сделки признают недействительными, и покупатели теряют и купленные квартиры, и деньги.
Итак, первый миф: «Суды специально признают сделки недействительными, чтобы навязать гражданам обязательное страхование жилья».
Миф звучит так: «Судьи действуют в интересах страховых компаний, которым выгодно ввести аналог ОСАГО для недвижимости».
Здесь, какая штука: страховые компании вообще не берутся страховать многие квартиры. А не то чтобы им хочется, чтобы им навязали такие страховки.
Какой смысл страховой компании страховать проблемную квартиру, где собственник — сомнительный пожилой человек, и где через несколько месяцев сделку признают недействительной, а страховой придётся выплачивать миллионы?
То есть покупатель заплатит условно 50 тысяч рублей, а страховая в ближайшее время должна вернуть миллионы рублей.
Представьте: вам,как бизнесмену говорят — «давайте будете страховать квартиры за несколько десятков тысяч рублей, а возвращать будете постоянно миллионами».
Пойдёте вы на такое? Конечно, нет. И ни одна страховая так работать не будет.
Страховая компания не берёт подряд все объекты. Если она видит риски — она имеет право не страховать такой объект.
Поэтому страховым как раз такой бизнес не нужен. Им не нужно, чтобы все проблемы рынка жилья свалились на них. Страховые компании страхуют титул выборочно.
И я больше скажу: если вы сейчас найдёте квартиру и захотите её застраховать, вы, скорее всего, не найдёте компанию, которая согласится страховать титул. Поэтому идея, что суды оспаривают сделки по просьбе страховых — на мой взгляд, вымысел.
Миф второй: «Суды оспаривают сделки, потому что они в сговоре с застройщиками, чтобы вторичку не покупали, а покупали новостройки».
Я могу сразу сказать, что те сказочные периоды, когда новостроек было много и был огромный выбор, уходят в прошлое. Объёмы строительства снижаются, и уже в ближайшее время новостроек станет заметно меньше.
У нас в принципе надвигается сложная ситуация в сфере недвижимости. В недвижимость и так-то невыгодно инвестировать: она не оправдывает себя ни в аренде, ни в перепродаже.
В будущем будет ещё хуже. Застройщикам сейчас не до сложных коррупционных комбинаций. Их главный фокус — достроить свои объекты и не ввязываться в убыточные проекты.
Вообще строительство — это очень затратная и проблемная вещь. И дело не только в росте цен на материалы: там огромные потери денег — на штрафах, на законодательных «капканах» и прочем, о чём многие понимают.
Даже если представить, что людей напугают и они перестанут покупать вторичку, застройщики всё равно не получили бы спроса, потому что:
— ипотека дорогая;
— доходы не растут;
— покупатель не станет покупать новостройку из страха, потому что у него попросту нет денег.
Экономика не позволяет использовать страх как драйвер продаж — покупатель просто уйдёт с рынка. И застройщик не может управлять судебными делами или следственными органами.
Миф третий: «Раз суды признают сделки недействительными, значит, нет смысла проверять квартиры, грамотно проводить сделки, брать справки с продавца и так далее. Всё равно ничего не работает».
Какие аргументы предоставляют пессимисты: «вот мол покупатель был богатый, у него наверняка дорогие юристы и адвокаты, он и у нотариуса сделку заверил, и освидетельствование провёл продавца, а сделку всё равно оспорили. Значит, все проверки — бессмысленная затея».
Но такие аргументы можно сравнить со следующим: «раз даже некоторым богатым пациентам операции не помогают, значит, нет смысла вообще обращаться к врачам и делать операции».
Возвращаясь к недвижимости, ошибка этой логики в том, что здесь не учитываются статистика и детали каждого судебного дела.
Во-первых, если покупатель квартиры состоятельный — это не факт, что у него супер-грамотный юрист. Вообще не факт. Я сталкивался с состоятельными покупателями, у которых специалисты были среднего уровня, далеко не гуру.
По знакомству нашли, а он, скажем, в данной узкой теме плавает. Там же большую роль играют деньги.
Во-вторых, нужно знать детали сделки. Если покупатель нанял юриста, заверил сделку у нотариуса, провёл освидетельствование продавца, но деньги передал через ячейку, то вполне возможны проблемы.
Если судья заинтересуется, почему такая крупная сумма прошла через ячейку; уточнит источник денег, а покупатель не сможет отчитаться и объяснить их происхождение — конечно, сделку оспорят, потому что денег в сделке не было.
Тут даже не нужна бабушка с мошенниками — даже при банкротстве продавца такую сделку сразу оспорят.
Почему покупатель заплатил через ячейку? Потому что не знал, что будет судебный процесс, хотел скрыть «серые» деньги, чтобы не светить их через аккредитив. И вот — результат.
Поэтому смешивать всё в одну кучу нельзя.
Кто-то скажет: а почему тогда небогатые люди теряют квартиры и деньги? Ну, потому что они в другом ошиблись. В их случаях неграмотно составляют документы, не используют элементарные подстраховки, неправильно вносят предоплату и, самое главное, по первым признакам не могут выявить продавца.
Но есть дела, когда суд встаёт на сторону покупателя — когда сделка проведена безукоризненно.
В своём видео я как раз привожу такие примеры.
Почему покупатели выигрывают такие дела
По анализу десятков дел я вывел следующие факты:
1. Продавец мог осознавать свои действия.
Экспертизы часто показывают, что продавец понимал договор, читал его и действовал последовательно. То есть фиксация на видео, сохранение документов, переписки — очень важно, чтобы доказать, что продавец действует осознанно.
2. Покупатель никак не связан с мошенниками.
У покупателя объективно нет возможности распознать схему. Важно доказать, что покупатель не имеет отношения к мошенникам. Это проще доказать, если покупатель нанимает других лиц для проверки квартиры — независимых специалистов, потому что мошенник, как правило, не будет вовлекать третьих лиц, да ещё и юристов.
3. Покупатель проявил должную осмотрительность.
Суды выделяют: человек проверил продавца и квартиру. И вот тут важно, что такое проверка. Если покупатель покажет в суде просто выписку из ЕГРН и скажет, что её проверил, то появится вопрос — считается ли это проверкой. А если покупатель предоставит доказательства глубокой правовой экспертизы, медицинского освидетельствования продавца, множество документов, фактов, правовое заключение — тут уже другое дело, шансы на выигрыш велики.
4. Процесс сделки был прозрачным.
Подписание, договоры, видео, офис, прозрачные денежные расчёты — всё это работает как доказательство добросовестности.
5. Никакого давления со стороны покупателя.
Сделка не была срочной по его инициативе, цена логична. Важно, чтобы период подготовки был не коротким, чтобы были документы, подтверждающие договорённости, предоплата, даты, условия, дополнительные документы. Видно, что покупатель требовал от продавца определённые документы, условия, подтверждение родственников. Это та «броня», которая удерживает квартиру у покупателя.
Главный вывод
Да, мошеннические схемы существуют. Да, часть сделок оспаривают. Но это не приговор покупателю. Когда сделка проведена грамотно, когда вы действуете добросовестно, проверяете продавца, фиксируете процесс и оформляете документы правильно — шансы сохранить квартиру очень высоки.
Проверки квартир эффективны при полном проведении всех процедур, всех этапов сделки и переговоров. Нужно понимать каждый шаг, каждое слово продавца. А для этого нужен не один день. Это ваш главный инструмент защиты.
Читайте также в Telegram: «10 рекомендаций покупателю квартиры».
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
🌐 https://trustcodex.ru/