Автор - Виталий Хижный, руководитель строительной компании «Бастион» (bastiondom.ru)
Прогноз цен на новостройки
Цены продолжат расти. Неприятная новость, но реалистичная. Прогнозирую рост на 10-15% в среднем по стране, в крупных городах — до 20%. Причины просты: себестоимость строительства увеличивается быстрее инфляции, застройщики закладывают риски в цену, а господдержка искусственно поддерживает спрос. Стройматериалы дорожают на 15-20% в год. Металл, бетон, кирпич, утеплители — всё растет. Рабочая сила тоже недешевая — квалифицированные кадры ушли либо в мобилизацию, либо в более оплачиваемые отрасли. Кредиты для застройщиков стоят 18-22% годовых. Эти деньги закладываются в конечную стоимость квадратного метра. Региональная разница будет существенной. Москва и Петербург покажут максимальный рост — там земли мало, спрос высокий, маржа позволяет. Миллионники вроде Новосибирска, Екатеринбурга, Казани прибавят 12-18%. Малые города со слабой экономикой могут показать стабилизацию или даже небольшое снижение — там просто не на что покупать.
Ждать ли снижения цен?
Нет. Не ждите. Снижения цен на новостройки в 2026 году не будет. Максимум — замедление темпов роста в отдельных регионах. Застройщики не умеют продавать дешевле. Они умеют продавать дороже или не продавать вообще. Если спрос падает — они замораживают проекты, сокращают объемы строительства, но не снижают цены. Логика проста: лучше придержать квартиры и продать их позже с прибылью, чем сбрасывать сейчас в убыток. Единственный сценарий падения цен — массовые банкротства застройщиков и распродажа активов. Возможно? Да. Вероятно? При текущей господдержке — нет. Государство не допустит обвала рынка, это социально опасно. Вторичка может скорректироваться на 5-10% в отдельных сегментах. Но новостройки — это другая история. Там цена определяется не рынком, а себестоимостью плюс маржа застройщика.
Ждать ли снижения ставок по ипотеке?
Снижение будет, но медленное. Реалистичный прогноз: ключевая ставка к концу 2026 года опустится до 14-15%, рыночная ипотека — до 16-18%. Это всё равно дорого по историческим меркам, но лучше, чем сейчас. Центробанк не будет резко резать ставку. Инфляция пока выше целевых значений, геополитика непредсказуема, бюджетные расходы высокие. Снижение на 0,5-1% раз в квартал — максимум, на что можно рассчитывать.
Для покупателя это означает: ипотека останется недоступной для большинства. Платеж по кредиту на 5 миллионов под 17% — это около 75-80 тысяч рублей в месяц. Семья со средним доходом такое не потянет. Льготные программы станут единственным реальным способом купить жилье. Всё остальное — либо наличные, либо откладывание покупки.
Что будет влиять на цены?
Себестоимость строительства — главный фактор. Материалы, логистика, зарплаты, кредиты для застройщиков. Всё это растет и будет расти.
Господдержка — второй по важности фактор. Пока работает семейная ипотека под 6%, спрос на новостройки держится. Если программу свернут или ужесточат условия — рынок просядет моментально. Застройщики лоббируют продление льготных программ, и, скорее всего, их продлят, но с корректировками. Ключевая ставка — влияет и на застройщиков, и на покупателей. Чем выше ставка, тем дороже строить и тем сложнее покупать. Любое снижение ставки оживит рынок, но не обрушит цены. Демография и миграция — долгосрочный фактор. В крупных городах приток населения поддерживает спрос. В малых городах и депрессивных регионах население сокращается, спрос падает. Геополитика и санкции — непредсказуемый фактор. Влияет на логистику, доступ к импортным материалам и технологиям, курс валют.
Итоги 2025 года
2025-й стал годом дорогих денег и высоких цен. Ключевая ставка держится на уровне 16-21%, ипотека для большинства недоступна, цены на новостройки выросли на 15-25% в зависимости от региона. Застройщики научились работать в новой реальности: строят меньше, но дороже. Фокус сместился на комфорт-класс и элитное жилье — там маржа выше, а покупатели есть даже при высоких ставках. Льготная ипотека стала единственным драйвером рынка. Семейная, IT, дальневосточная, арктическая, сельская — без этих программ первичный рынок просто встал бы. Застройщики ориентируют проекты под льготников, продают по завышенным ценам, зная, что альтернативы у покупателя нет. Объемы ввода жилья сократились. Невыгодно строить без гарантированного спроса, а спрос есть только у тех, кто попадает под господдержку. Многие проекты заморожены или растянуты по срокам. Вторичный рынок просел. Без доступной ипотеки покупателей мало, продавцы вынуждены снижать цены или ждать. Разрыв между новостройками и вторичкой вырос до 20-30% в некоторых сегментах.
Прогноз льготной ипотеки на новостройки в 2026
Льготные программы продлят, но с изменениями. Семейную ипотеку, скорее всего, сохранят — это социально важная мера, отказ от нее вызовет недовольство избирателей. Но ставку могут поднять с 6% до 7-8%, лимиты — скорректировать под инфляцию, условия — ужесточить.
IT-ипотека под вопросом. Программа дорогая для бюджета, а IT-специалисты и без того в привилегированном положении. Могут либо свернуть, либо существенно урезать лимиты и ужесточить требования.
Дальневосточная, арктическая и сельская ипотека останутся — это инструменты региональной политики. Государство заинтересовано в развитии Дальнего Востока, Арктической зоны и поддержке сельских территорий. Возможно появление новых программ — например, для молодых специалистов определенных профессий (врачи, учителя, инженеры) или для регионов с демографическими проблемами. Главный тренд: господдержка будет более адресной и избирательной. Не для всех, а для приоритетных категорий. Это означает, что часть покупателей выпадет из льготных программ и останется один на один с рыночной ипотекой под 17-20%.
Вывод
2026 год будет продолжением 2025-го. Цены вверх, ставки медленно вниз, льготная ипотека как главный инструмент поддержки рынка. Покупать новостройку без господдержки станет еще сложнее. Тем, кто не попадает под льготы, стоит рассмотреть альтернативы: вторичку, индивидуальное строительство, или просто подождать лучших времен.
