Последние годы по всей стране выносятся однотипные дела: пожилого собственника обманули телефонные мошенники — и суд, сочувствуя пенсионеру, признавал договор купли-продажи квартиры недействительным. Квартиру забирали у добросовестного покупателя, а все реальные риски перекладывались на него и банк.
На фоне дела Ларисы Долиной против покупателя её квартиры особенно важным выглядит свежий прецедент 2025 года, который идёт вразрез с этой «автоматической» практикой. Речь о деле № 2-1316/2024 (Аргунова vs Кириллина), рассмотренном Верховным Судом Республики Саха (Якутия).
Апелляционным определением от 01.10.2025 суд отменил решение о признании договора недействительным и защитил покупателя.
Это одна из первых публичных историй, где суд открыто говорит: «Да, были мошенники. Но это не значит, что нужно ломать сделку и забирать квартиру у добросовестного покупателя».
Суть дела: пожилая женщина, мошенники и купля-продажа квартиры
Пенсионерка Кириллина продала свою квартиру Аргуновой по обычной рыночной схеме:
- заключила агентский договор с риелтором;
- подписала предварительный договор купли-продажи;
- затем основной договор купли-продажи,
- получила деньги, съехала из квартиры и выписалась.
После этого она обратилась в полицию: её действительно обманули телефонные мошенники, которые под видом сотрудников банка и полиции заставили переводить крупные суммы. Параллельно пенсионерка подала иск в суд и потребовала признать договор купли-продажи квартиры недействительным, сославшись на возраст, давление мошенников и «невозможность понимать значение своих действий».
Суд первой инстанции иск удовлетворил: договор признал недействительным, квартиру вернул Кириллиной. Покупатель – добросовестная сторона с ипотекой и маткапиталом – по сути оказался «за бортом».
Что сказал Верховный Суд Якутии и почему это важно
Верховный Суд Республики Саха (Якутия) отменил решение первой инстанции и отказал в признании договора недействительным. Ключевые моменты:
- Продавец понимала значение своих действий
Суд обратил внимание не на абстрактный «преклонный возраст», а на цепочку конкретных, логичных шагов:
- заключение агентского договора с риелтором;
- подписание предварительного договора;
- подписание основного договора купли-продажи;
- получение денег;
- освобождение квартиры и снятие с регистрационного учёта.
Плюс – повторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведённая в другой клинике, показала: на момент сделки у Кириллиной не было такого психического состояния, которое лишало бы её способности понимать свои действия и руководить ими. То есть формула «пенсионер + мошенники = автоматически недееспособен при сделке» не сработала.
- В деле есть обман, но не со стороны покупателя и банка
Суд подробно сослался на ст. 179 ГК РФ (обман), а не на ст. 178 ГК РФ (заблуждение):
- обман совершали третьи лица — телефонные мошенники;
- доказательств того, что покупатель или банк знали или должны были знать об этом обмане, нет;
- не установлена связь мошенников с покупателем, риелтором или банком.
Это принципиально. Ст. 179 ГК РФ разрешает признавать сделку недействительной при обмане третьим лицом только если другая сторона знала или должна была знать об обмане. В данном случае покупатель и банк действовали как обычные участники оборота: честно заплатили, оформили ипотеку, использовали материнский капитал.
- Поведение после сделки имеет значение
Отдельно суд отметил: после продажи квартиры Кириллина:
- переехала и освободила объект,
- снялась с регистрационного учёта,
- претензий покупателю при выезде не предъявляла.
Это поведение типично для человека, который действительно хотел продать квартиру, а не случайно «подписал что-то, не понимая». Для суда это важно как элемент оценки реальной воли сторон.
Почему это ломает порочную практику «дел как у Долиной»
И в деле Долиной-Лурье, и в деле Кириллина–Аргунова ядро конфликта одинаковое:
есть реальный обман со стороны мошенников, но за последствия предлагают заплатить добросовестному покупателю.
Прецедент Верховного Суда Якутии показывает другой подход:
- суд различает обман и самостоятельное заблуждение продавца;
- не подменяет уголовную историю вопросом гражданской недействительности сделки;
- защищает добросовестного покупателя, который не участвовал в мошеннической схеме и не мог о ней знать.
Фактически суд говорит: если покупатель действовал честно и разумно, выполнил все формальные требования и не был связан с мошенниками, то лишать его квартиры только потому, что где-то в параллельном поле действовали преступники, — неправильно. А судебная психиатрическая экспертиза должна не просто установить эмоционально нестабильное состояние, а конкретные психиатрические признаки, при которых продавце не могла понимать суть сделки.
Что это даёт покупателям и их юристам
В похожих спорах защита покупателя должна строиться не только на «добросовестности», но и на плотном фактическом материале. Важно собирать и подчёркивать:
- цепочку действий продавца: агентский договор, предварительный договор, основной договор, визиты в банк, подписание заявлений, оформление доверенностей, выезд из квартиры и т.д.;
- финансовый след: реальное получение продавцом денег, распоряжение ими, отсутствие претензий в момент сделок;
- отсутствие связи покупателя/банка с мошенниками: никакой аффилированности, участия в звонках, посредниках и т.п.;
- качественные экспертизы: не формальные, а полноценно проведённые, с ясной методологией и анализом именно юридически значимого периода.
Чем лучше вы документируете добросовестность покупателя и последовательность действий продавца, тем выше шансы, что суд пойдёт по пути, обозначенному Верховным Судом Якутии, а не по старой схеме «жалко пенсионера — заберём квартиру у покупателя».
Если ваш договор хотят признать недействительным
Если вы покупатель квартиры (особенно с ипотекой и маткапиталом), а продавец спустя время заявляет, что его «обманули мошенники» и просит суд признать сделку недействительной — важно не ждать и не надеяться, что суд «сам разберётся».
Команда «Хелп Консалтинг»:
- сопроводит сделку с недвижимостью на всех этапах;
- проанализирует ваш договор и все сопутствующие документы;
- выстроит стратегию защиты с опорой на свежую практику, включая дело № 2-1316/2024 (Аргунова vs Кириллина);
- поможет собрать доказательства добросовестности и последовательности ваших действий;
- подготовит позицию для суда так, чтобы минимизировать риск потери квартиры.
Если вы уже получили иск или только видите риск его подачи — есть смысл обсудить ситуацию с юристом на раннем этапе. В таких делах цена ошибки — это не абстрактные «юридические последствия», а ваш реальный дом.
Данную статью можно прочитать у нас на сайте.