Вас может удивить, но сквоттером сегодня называют не только человека, залезшего в пустой дом. Иногда это ваш арендатор.
Кто же такие сквоттеры.
Термин «сквоттинг» произошел от английского «squat». Означает захват или заселение в чужое жильё. Сегодня это глобальная проблема. Особенно актуальна в странах с высоким уровнем социального неравенства и нехваткой доступного жилья.
Где зародился сквоттинг?
Самые ранние упоминания относятся к Англии в XIV–XVII веков. Тогда фермеры самовольно заселяли свободные земли. Однако, как массовое явление оно получило после Первой мировой войны.
Сквоттинг сегодня.
Среди регионов, где он распространён можно выделить страны: Латинской Америки, Африки, Азии, Европы. Например, в Испании проблема незаконного захвата жилья приобрела социальный масштаб. Её усугубляет несовершенство законодательства. Так, если человек занял помещение более чем на 48 часов, выселить его без решения суда невозможно.
Причины сквоттинга: дефицит доступного жилья, быстрый приток населения в города, пробелы в законодательстве.
А что в России?
Здесь можно вспомнить сказку «Теремок» или пустующий дом из «Простоквашино».
А если серьезно, эксперты отмечают: сквоттинг в России превращается в устойчиво растущий тренд. С правовой точки зрения ближе всего к сквоттингу — признание права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Это когда человек, который в течение 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно проживает в не принадлежащей ему недвижимости, может через суд получить её в собственность. Количество дел увеличивается. И если раньше суды чаще отказывали в признании права собственности, то сейчас доля удовлетворённых исков растёт.
Да, под сквоттерством понимается заселение в недвижимость, где собственник не проживает. Но также сюда можно отнести и тех, кто отказывается съезжать после расторжения или истечения договора аренды. Это мы и рассмотрим дальше.
Арендатор не съезжает.
Это может произойти по нескольким причинам. Например, из-за неточностей в формулировке договора (об этом чуть ниже напишем) или разногласий.
Это грозит собственнику серьезными убытками. Как минимум, недополученной прибылью. А если арендатор попадётся неадекватный, то может еще из мести испортить имущество.
Если мы говорим про сквоттинг, как отказ выселяться из арендованной квартиры, то долгое время в России это не было проблемой. Как бы банально не звучало, но из-за правовой неграмотности арендаторов. С её ростом распространяется и это явление. Всё потому что в долгосрочном договоре найма не допускается одностороннее расторжение.
Как составить договор аренды?
Мы рекомендуем заключать договор на короткий срок с возможностью пролонгации. Например, документ будет действителен три месяца. А потом он автоматически будет продлеваться, пока одна из сторон не решит его расторгнуть. То есть, если вдруг у жильца возникнет желание схитрить и не съезжать в установленный срок, то собственник просто направит ему уведомление о расторжении. Всё в рамках закона.
Есть и другой вариант. Процедуру одностороннего расторжения договора можно оформить так, чтобы фактически она выглядела как двустороннее согласие. Прописать условие: если собственник инициирует расторжение, а вторая сторона в течение короткого срока не заявляет возражений, документ считается расторгнутым по обоюдному согласию.
Это позволит значительно сократить время и снизить судебные издержки.
Наш опыт
Если мы не планируем продлевать договор аренды, за месяц до истечения его срока направляем жильцу соответствующее уведомление. Важно понимать, что это не является расторжением, а лишь отказом от его дальнейшей пролонгации. Действия выглядят схоже, но юридически это совершенно разные моменты.
Кроме того, для защиты интересов собственников, мы ввели неустойку за несвоевременный возврат арендованного помещения. Например, если договор должен был закончиться 10 октября, а уже 20-е и жильцы не съехали, то за каждый день просрочки им будет начисляться неустойка в двойном размере от суточной аренды. Так, если один день проживания стоит тысячу рублей, то сумма неустойки за каждый день составит две тысячи. Потом мы можем пойти в суд и взыскать с арендаторов значительную сумму.
Также, мы обязательно проверяем всех потенциальных жильцов по открытым базам данных. Без этого не заселяем. Обращаем внимание на исполнительные производства: как текущие, так и закрытые, по которым взыскание оказалось невозможным. Такие арендаторы — повышенный риск.
И помните, люди с хорошей репутацией в сквоттинг не пойдут. Как правило, это маргинальные личности, которым нечего терять.
Надлежащая подготовка к заселению позволила нам за более чем 2,5 тысячи сделок с арендаторами не столкнуться со сквоттерами.
Подробно обсудим проблему, поделимся практиками и советами в подкасте. Он пройдёт 2 декабря. Ссылку на него получит каждый подписчик Telegram-канала.
Если вы столкнулись с недобросовестными арендаторами, которые не хотят съезжать, можете обратиться к нашему юристу — Лейле Ветохиной.
Также можем помочь не только юридически, но и организовать выезд жильцов.