Представьте семью из Екатеринбурга или Новосибирска образца 2020 года. У них есть накопления в 500 тысяч рублей, совокупный доход в 80 тысяч и желание купить «двушку». Они идут в банк, берут ипотеку под 8-9% и покупают квартиру за 4–5 млн рублей. Платёж посильный, переплата понятная.
Перенесемся в ноябрь 2025 года. Та же семья, но их номинальный доход вырос до 130 тысяч рублей. Однако та же квартира теперь стоит 10–11 млн рублей. Накопленных 500 тысяч не хватит даже на задаток, а платеж по рыночной ипотеке (при ставке ~20%+) составит 150–170 тысяч рублей в месяц — больше, чем весь их доход.
В этой статье мы разберем, как именно рынок жилья в России зашел в тупик. Это не просто «инфляция» или «жадные застройщики». Это сложный системный сбой, состоящий из четырех фундаментальных факторов: экономики стройки, ипотечной иглы, монополизации рынка и разрыва доходов.
Мы проанализировали данные ЦБ, Росстата, Дом.РФ и отчетности крупнейших девелоперов, чтобы ответить на вопрос: почему мечта о квартире стала недостижимой.
💡 Я уже 5 лет я пишу в Telegram то, что не успевает дойти до новостей: инсайды, цифры, разборы, мысли на ходу. Один день это инфа про майнинг Бутана. Другой — как выбрать трейдинг-бота или почему кофе это новый биткоин. Присоединяйся!
Квартиры дорожают: экономика строительства
Первый аргумент девелоперов всегда один: «У нас выросла себестоимость». Это правда, но лишь отчасти. Давайте посмотрим на цифры.
Рост себестоимости vs Рост цены
С 2020 по 2024 год себестоимость строительства жилья в России выросла в среднем на 76%. Основные драйверы этого роста:
- Строительные материалы: Арматура и металл подорожали скачкообразно (пик в 2021-2022, затем рост на 8-15% ежегодно). Фасадные и кровельные материалы только за первую половину 2024 года прибавили 13,2%.
- Дефицит рабочей силы: Это самый болезненный удар. Из-за оттока мигрантов и конкуренции с оборонным сектором зарплаты рабочих взлетели. Оплата труда плиточников и отделочников выросла на 59–82% всего за один год (2023–2024). Сейчас фонд оплаты труда составляет около 45% в себестоимости метра.
Однако, если себестоимость выросла на 76%, то рыночные цены для покупателя за тот же период подскочили на 80–100%, а в ряде регионов (Краснодарский край, Ленобласть) — более чем в 2,5 раза.
Удорожание цемента и зарплат рабочих объясняет лишь базовый рост цен. Сверхдоходы, полученные за счет разницы между ростом издержек и ростом конечной цены, ушли в маржу девелоперов и банков, обслуживающих эскроу-счета.
Ловушка льготной ипотеки
Главным виновником ценового взрыва стала, как ни парадоксально, программа, призванная сделать жилье доступным. Льготная ипотека накачала рынок дешевыми деньгами, но не обеспечила сопоставимого роста предложения.
Механизм «Субсидия → Рост цены»
Когда государство субсидирует ставку (например, до 8%), ежемесячный платеж снижается. Покупатель смотрит не на цену квартиры, а на платеж. Девелоперы мгновенно считали эту математику и подняли цены ровно настолько, чтобы платеж по льготной ипотеке сравнялся с прежним платежом по рыночной.
В результате к концу 2023 года 83% всех выданных ипотек были льготными. Рынок «подсел на иглу».
Ценовой разрыв
Это самое опасное последствие. Из-за того, что субсидии распространялись только на новостройки, цены на них оторвались от реальности.
- Что это значит для вас (образно): купив новостройку за 10 млн рублей, вы выходите из офиса застройщика с активом, который на вторичном рынке стоит 6–7 млн. Вы моментально теряете 30–40% капитала. Продать эту квартиру, чтобы погасить ипотеку, уже невозможно без огромных убытков.
Поведение девелоперов: монополия и шринкфляция
Рынок строительства в России больше не является конкурентным полем битвы множества мелких фирм. Произошла жесткая консолидация.
Олигополия
Топ-игроки (ГК «Самолет», ПИК, ЛСР) захватили огромные доли рынка.
- ГК «Самолет» к началу 2025 года удерживает 4,26% всего строящегося жилья в РФ, ПИК — 3,46%. В ключевых регионах (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург) их совокупная доля превышает 30–40%.
- Это позволяет диктовать цены. Даже при падении спроса в 2024–2025 годах крупные игроки не снижают цены, а сокращают вывод новых проектов, создавая искусственный дефицит.
- Финансовые результаты подтверждают успех стратегии: EBITDA «Самолета» в 2024 году выросла на 16% до 83,6 млрд рублей, несмотря на кризис.
Шринкфляция: квартиры, в которых нельзя жить
Чтобы замаскировать рост цен, девелоперы начали продавать «меньше метров за те же деньги».
- В Санкт-Петербурге и Ленобласти средняя площадь рухнула до 40–41 м².
- Исчезли дешевые форматы. Студии по 20–22 метра, которые раньше стоили 2–3 млн, теперь стоят 5–6 млн. «Входной билет» на рынок подорожал в разы, даже за микрожилье.
Разрыв между зарплатами и доступностью жилья
Здесь кроется ответ на вопрос, почему ипотека стала недоступной даже для среднего класса.
Доходы растут, но недостаточно
Росстат отчитывается о росте реальных располагаемых доходов (на 7,3% в 2024 году). Номинальные зарплаты растут еще быстрее из-за дефицита кадров. Но жилье дорожает не линейно, а экспоненциально. Почему россияне не чувствуют роста доходов? Эффект скользящей нормы в этом виноват.
Индекс доступности жилья (ИДЖ)
Официальная статистика пытается успокоить, показывая коэффициент доступности около 3,3 года (столько нужно копить семье, откладывая весь доход). Однако эта цифра лукавит:
- Она берет в расчет все доходы семьи (до уплаты налогов и еды).
- Она сравнивает их со стоимостью виртуального квадратного метра, часто заниженного.
В реальности, если учитывать рыночные ипотечные ставки 2025 года (17–21%), доступность жилья рухнула до исторических минимумов.
- Платеж по ипотеке за стандартную «двушку» по рыночной ставке сегодня в 2–2,5 раза превышает среднюю зарплату по региону.
- Доля семей, способных обслуживать рыночную (не льготную) ипотеку, сократилась до минимума. Без господдержки купить квартиру могут только единицы.
Почему 2025 год стал точкой невозврата
К ноябрю 2025 года сложилась ситуация «идеального шторма», которой не было ни в 2014, ни в 2020 году.
- "Запретительная" ключевая ставка: ЦБ держит ставку на уровне 16,5%, чтобы сбить инфляцию. Это полностью убило ипотеку на вторичном рынке. Ставки по кредитам 20–23% делают покупку готового жилья бессмысленной.
- Разрыв цепочек: Рынок недвижимости это цепочки сделок. Чтобы купить новую квартиру, человек обычно продает старую («бабушкину» или свою первую). Но сейчас он не может продать «вторичку», потому что покупателей на нее нет (из-за дорогих кредитов). Цепочка рвется, денег на первый взнос нет.
- Отмена массовой льготной ипотеки: Халява закончилась. Осталась только адресная (семейная, IT), но условия по ней ужесточились, а лимиты исчерпываются мгновенно.
- Эффект высокой базы: Цены уже выросли на 80–100%. Отката назад нет, так как себестоимость (зарплаты рабочих и материалы) не падает.
Что мы имеем
Причина, по которой россияне больше не могут купить квартиру, не сводится к одной проблеме. Это результат пятилетнего эксперимента по стимулированию спроса без развития предложения.
Мы получили парадоксальный рынок:
- Дома строятся, но квартиры в них все меньше.
- Цены заоблачные, но продать эту недвижимость по такой цене на вторичном рынке невозможно.
- Девелоперы отчитываются о прибылях, а покупатели не могут накопить даже на первоначальный взнос.
В 2025 году рынок жилья перешел в фазу стагнации. Для покупателя это означает одно: эра доступного приобретения недвижимости в собственность «с нуля» завершилась. Квартира снова, как и в советское время, становится роскошью или наследственным активом, а не просто товаром, который можно купить с зарплаты. Если хотите глубже разбираться в таких механизмах — я часто продолжаю эти темы у себя в телеграме. Без хайпа, просто нормальный разговор про деньги, поведение и экономику. Кому близко — заходите.