Сделки с долями в праве собственности — зона, в которой даже опытные специалисты нередко ошибаются. Причина проста: нормы ГК РФ и 218-ФЗ, практика Верховного суда и локальная практика регистрирующих органов иногда движутся в противоположных направлениях. В результате участники рынка оказываются в ситуации, когда нотариальное удостоверение сделки либо обязательное, либо не нужно, либо желательно, но необязательно, а иногда — рискованно, хотя по формальным признакам оно кажется правильным.
В этой статье разберём, когда нотариус действительно защищает сделку, а когда усложняет процедуру, увеличивая расходы и создавая дополнительные риски.
Материал построен на базе свежей практики, включая решения судов, позиции Росреестра и кейсы из реальных сделок.
1. Золотое правило: нотариус обязателен не всегда
Обязательное нотариальное удостоверение требуется, если:
- Продаётся доля в праве общей долевой собственности (квартира, дом, земельный участок).
► П. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». - Заключается договор об отчуждении доли, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.
► Ст. 54 ФЗ «Об опеке и попечительстве». - Заключается соглашение о разделе долей или определении порядка пользования, если оно не оформляется судом.
Но это — только основа. Практика знает множество ситуаций, в которых отсутствие нотариуса не нарушает закон, но может привести к проблемам. Или наоборот — ситуация выглядит «нотариальной», но по факту нотариальное участие только создаёт лишние препятствия.
2. Когда нотариус действительно спасает сделку
2.1. При сложных семейных конфликтах между дольщиками
Если долевыми собственниками являются родственники, находящиеся в конфликте, нотариальное удостоверение:
- фиксирует волеизъявление без давления;
- исключает последующие заявления о заблуждении, ошибке, угрозе;
- снижает риск оспаривания.
Практика:
ВС неоднократно отмечал, что нотариус — «гарант» действительности сделки, если есть вероятность давления (пример: наследственные споры, развод, раздел имущества).
2.2. Когда требуется достоверная проверка сторон
Нотариус обязан:
- проверить личность;
- проверить дееспособность (в пределах разумного);
- убедиться в отсутствии доверенностей, отменённых через ЕИС.
В стандартных сделках это может показаться избыточным, но в кейсах, где есть риск мошенничества (например, покупатель — иностранный гражданин, продавец — пожилой собственник), это критично.
2.3. Когда доля — предмет залога, спора или ареста
Нотариус:
- проверяет обременения;
- фиксирует согласия супругов;
- предупреждает о последствиях сделки.
Это не исключает рисков на 100 %, но снижает их.
2.4. Когда есть риск параллельных сделок
В практике встречались ситуации, когда доля продавалась сразу двум покупателям — через разные МФЦ.
Нотариус подаёт документы в электронном виде напрямую в Росреестр. Это исключает «гонку» за подачей.
3. Когда нотариус только усложняет процесс — разбор реальных ситуаций
3.1. Добровольное нотариальное удостоверение не даёт плюсов
Некоторые участники рынка считают, что если сделку удостоверить у нотариуса «по собственной инициативе», это повысит безопасность. На деле это не всегда верно:
- нотариус не устанавливает право собственности глубже, чем Росреестр;
- нотариус не гарантирует чистоту объекта;
- нотариус не проверяет долговую нагрузку на продавца (ФССП, суды, банкротство).
Итог: оплата 0,5% от стоимости сделки (до 300 тыс. руб.) за «психологическую уверенность», которая не работает в юридическом смысле.
3.2. Нотариус может стать препятствием при сделках с несколькими участниками
Классическая проблема — семь дольщиков, живущих в разных городах или странах.
Нотариальное удостоверение приводит к:
- необходимости нескольких доверенностей;
- коллизиям между нотариусами разных регионов;
- задержкам из-за несовпадения формулировок и требований.
Порой проще выделить доли, объединить, продать объект одним собственником — это быстрее, чем согласовать все нотариальные действия.
3.3. Нотариус не помогает, если нарушено преимущественное право покупки
Нотариус фиксирует условия сделки, но не проверяет, соблюдено ли преимущественное право других дольщиков, если продавец не предоставил доказательства вручения уведомления.
В результате:
- сделка удостоверена;
- регистратор зарегистрировал переход права;
- другой дольщик предъявляет иск — и выигрывает.
Сделка признаётся недействительной, несмотря на участие нотариуса.
Это ключевой пример, когда нотариальное участие создаёт ложное чувство безопасности, но юридически ничего не гарантирует.
3.4. Нотариус усиливает налоговые риски
Сведения, переданные нотариусом в ФНС, могут автоматически стать основанием для проверок:
- занижение цены;
- подозрительные операции между родственниками;
- признаки схем отчуждения имущества перед банкротством.
Иногда «простая» сделка между родственниками вызывает у ФНС больше вопросов, чем сделка без нотариуса.
3.5. Удостоверение может ограничить свободу договора
Нотариус обязан пресекать:
- чрезмерные условия;
- нестандартные конструкции обеспечения;
- необычные варианты расчётов.
Если сделка сложная, корпоративная, либо включает «смешанную» структуру владения, нотариальное удостоверение может сделать её технически невозможной.
4. Как юристу определить: нужен нотариус или нет?
Рекомендую использовать следующую экспертную схему анализа.
Шаг 1: Определить юридический режим объекта
- доля в квартире, доме, участке — нотариус обязателен;
- доля в нежилом помещении — тоже;
- доля в ООО — сделки через нотариуса, если нет корпоративной альтернативы.
Шаг 2: Оценить риски оспаривания
- конфликтные отношения — лучше нотариус;
- стабильные отношения между собственниками — можно обойтись без.
Шаг 3: Анализ параллельных рисков
- наследственные споры;
- банкротство одной из сторон;
- долговые обременения.
Шаг 4: Оценить территориальные сложности
- много дольщиков → нотариус затрудняет процесс.
Шаг 5: Финансовая сторона
- нотариальное удостоверение при крупных сделках может стоить сотни тысяч рублей.
5. Итоги: нотариус — инструмент, но не панацея
Нотариальное удостоверение в сделках с долями:
- защищает, когда ситуация нестабильна и высок риск давления или мошенничества;
- обязательное, когда этого требует закон;
- вредно, когда сделка многосторонняя, территориально сложная или уже содержит риски, которые нотариус устранить не может.
Задача юриста — не «идти по шаблону», а выбирать оптимальный маршрут. Иногда безопаснее и дешевле провести сделку без нотариуса, тщательно подготовив документы и соблюдая преимущественное право. Иногда — наоборот, без нотариуса риски слишком велики.
Именно грамотная правовая стратегия, а не печать нотариуса, обеспечивает безопасность сделки.