После полного погашения ипотечного кредита недвижимость переходит в полную собственность владельца.
Изменения после снятия обременения
• Появляется возможность свободного распоряжения недвижимостью — продажи, дарения, завещания.
• Объект может использоваться в качестве залога по другим кредитным обязательствам.
• Открывается возможность сдачи в аренду без дополнительных согласований.
Особые требования:
Проведение перепланировок и переоборудования по-прежнему требует согласования с уполномоченными органами — БТИ и жилищной инспекцией.
Процедурные вопросы:
Выписку из ЕГРН с отметкой о снятии обременения банк направляет самостоятельно. Дополнительных действий от собственника не требуется.
Как подтвердить снятие обременения?
1. На официальном портале Росреестра
В специальном сервисе проверки объектов необходимо ввести кадастровый номер или точный адрес недвижимости. Отсутствие записей в разделе «Права и ограничения» свидетельствует о снятии обременения.
2. Через портал Госуслуги
В личном кабинете пользователя доступна возможность заказа электронной выписки из ЕГРН. Отсутствие обременения подтверждается прочерком или пометкой «не зарегистрировано» в соответствующем разделе выписки.
Выделение долей
Обязанность по выделению долей возникает при погашении ипотеки с использованием материнского капитала.
Срок выполнения данного обязательства регламентирован Постановлением Правительства РФ №862 — выделить доли необходимо в течение шести месяцев с момента полного погашения ипотечного кредита. При этом с июля 2025 года процедура упрощена: стало возможным оформить доли до снятия обременения с недвижимости, не запрашивая согласие банка-кредитора.
Процесс включает несколько этапов:
- подготовку соглашения о выделении долей,
- сбор необходимых документов
- регистрацию изменений в Росреестре.
В результате собственники получают новые выписки из ЕГРН, где указаны все владельцы с их долями.
Кому необходимо выделить доли
Право на получение доли в недвижимости распространяется на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, которые присутствуют в семье на момент исполнения обязательств по выделению долей. Это означает, что если после первоначального оформления жилья и подписания обязательства о распределении долей в семье родился ещё один ребёнок, он автоматически приобретает право на свою долю в собственности, поскольку законодательство защищает имущественные права всех несовершеннолетних членов семьи.
Однако важно отметить, что если рождение ребёнка произошло после того, как обязательство по выделению долей было уже полностью исполнено и права собственности надлежащим образом зарегистрированы, то ребёнок не включается в перераспределение долей. В этом случае изменение состава собственников потребовало бы новой процедуры перераспределения долей, что законодательством не предусмотрено.
Особый порядок применяется в ситуациях, когда ипотечный кредит был оформлен только на одного из супругов, который впоследствии становится единственным первоначальным собственником приобретаемой недвижимости. В этом случае при выполнении обязательств по выделению долей доли должны быть выделены не только детям, но и второму супругу. При этом законодательство допускает различные варианты распределения собственности. Например, возможен вариант, когда доли выделяются только детям, а оставшаяся часть недвижимости остается в совместной собственности супругов без определения точных долей.
Размер долей
Действующее законодательство не устанавливает фиксированных нормативов по размеру долей. Распределение осуществляется по договорённости между всеми участниками. Наиболее распространенные подходы:
- равное распределение между всеми членами семьи,
- выделение долей, пропорциональных сумме использованного материнского капитала.
Дополнительные рекомендации
При распределении долей рекомендуется учитывать установленные Жилищным кодексом санитарные нормы жилой площади. Минимальный норматив составляет 10-18 м² в зависимости от региона. По возможности целесообразно ориентироваться на эти показатели при определении размера долей.
Ключевое требование — доли выделяются именно в том объекте недвижимости, на приобретение которого использовался материнский капитал, даже если размер долей будет минимальным.
Порядок оформления:
Соглашение о выделении долей составляется в письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется только при включении в документ условий брачного договора или раздела имущества супругов.
В соглашении необходимо указать:
- паспортные данные участников,
- технические характеристики объекта недвижимости,
- вид собственности и размер долей,
- условия распределения долей.
Процедура регистрации:
Для регистрации в Росреестре предоставляются:
- паспорта родителей,
- свидетельства о рождении детей,
- соглашение о выделении долей (3 экземпляра),
- свидетельство о браке/разводе,
- документ-основание права собственности,
- квитанции об уплате госпошлины.
Размер госпошлины за регистрацию составляет 4 000 рублей для объекта стоимостью до 20 млн рублей. Сумма распределяется между всеми участниками (например, по 1 000 рублей для семьи из 4 человек).
Особенности досрочного выделения долей
Возможность выделения долей до полного погашения ипотечного кредита предусмотрена действующим законодательством, однако имеет определенные особенности. Ключевым условием для реализации данной процедуры является получение официального разрешения от органов опеки и попечительства на передачу детских долей в залог кредитной организации.
Важно отметить, что согласно последним изменениям в законодательстве, с июля 2025 года для выделения долей в ипотечной недвижимости более не требуется получение согласия банка-кредитора.
Процесс получения разрешения органов опеки индивидуален в каждом конкретном случае. Специалисты тщательно анализируют представленные документы и оценивают, не нарушает ли планируемая сделка имущественные права и законные интересы несовершеннолетних. При принятии решения учитываются различные факторы, включая характеристики приобретаемого жилья, финансовое положение семьи и условия кредитного договора.
Следует учитывать, что положительное решение органов опеки выдается при условии, что выделение долей не ухудшает жилищные условия детей и не нарушает их права. В случае получения отказа заявители вправе обжаловать такое решение в установленном законом порядке.
Последствия невыполнения обязательств
Неисполнение обязательств по выделению долей детям после использования материнского капитала влечёт за собой серьезные правовые последствия. В случае продажи жилья без предварительного выполнения данных обязательств, такая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.
Любой из участников правоотношений, чьи интересы были нарушены, включая второго супруга или достигших совершеннолетия детей, имеет право обратиться в суд с требованием о принудительном выделении долей. В таком случае суд обяжет собственника оформить доли в установленном порядке, а все судебные издержки будут возложены на нарушителя.
Кроме того, умышленное невыполнение обязательств по выделению долей может квалифицироваться как мошенничество. Санкции по данной статье включают не только значительные штрафы, но и возможность назначения наказания в виде обязательных или принудительных работ, а также лишения свободы на срок до нескольких лет.
Дополнительными негативными последствиями могут стать:
- наложение административных штрафов за нарушение жилищного законодательства,
- запрет на распоряжение недвижимостью до выполнения обязательств,
- возмещение морального вреда по решению суда,
- включение в реестр недобросовестных заёмщиков.