Реальный кейс о несостоявшейся покупки дома рядом с Добрянкой (Пермский край) и ситуация из разряда "Дело Долиной", которая пришла в работу.
Описываю чуть более подробно и попробую описать риски.
Наши клиенты решили купить себе домик на берегу реки. Хорошее, видовое место и цена очень привлекательная. Не удивительно, что у них глаза загорелись.
Из нюансов на виду:
1. Цена заметно ниже рынка.
2. Дом не достроен и находится в состоянии "тёплый контур" (без отделки и коммуникаций).
Получаем документы и что видим:
1. Продавец 1938 года рождения (женщина 87 лет).
2. У неё нет в собственности другого жилья (а в этом жить нельзя).
3. Отсутствует постоянная регистрация, а есть только временная прописка на съёмной квартире;
Далее по итогу разговоров, получаем информацию что с продажи домика деньги уходят на лечение сына.
У меня при всех этих вводных на внутреннем светофоре не то, что красный свет загорается, а ещё и шлагбаум опускается и из земли вырастают бетонные блоки и колючая проволока!
Поясню за риски:
1. Бабуля, пусть даже она в 87 лет "на хорошем ходу", но нельзя исключать обычных возрастных изменений в мышлении. Деменция попросту.
Далее, опять же, многие люди в таком возрасте, могут принимать лекарства, влияющие на мышление.
- "Так справку ПНД/НД возьмите!" - скажет прошаренный читатель.
- "А справка скажет лишь о том, что её получатель на учёте не состоит! А о реальном здоровье и отсутствии отклонений может сказать лишь психолого-психиатрическая экспертиза (амбулаторная или стационарная)."
- "Так у нотариуса сделку проведите!" - не унимается читатель.
- "Да можно и нотариусу заплатить за удостоверение сделки. Но... К сожалению, ни один нотариус не обладает специальными знаниями в области психиатрии и не может достоверно установить, что продавец в момент заключения или исполнения сделки не отдавал себе отчёт, не был способен понимать значение своих действий и руководить ими (порок воли). И вот если продавец побежит в суд оспаривать сделку по ст. 177, 178, 179 ГК РФ - нотариус в отзыве на исковое заявление чаще всего так и пишет."
И я сильно сомневаюсь, что в возрасте 87 лет бабуля без замечаний пройдёт психолого-психиатрическую эскпертизу.
Ну идём дальше.
2. У бабули нет иного имущества. Почему "красный флаг"?
Дак просто потому, что даже если цель у бабули благая, и она реально отдаст деньги родственникам - её легко выкидывают на улицу из съемной квартиры. Со стариками, как с несовершеннолетними детьми - нужно чётко прослеживать, чтобы они не оставались без жилья (это либо постоянная прописка у детей/внуков с проживанием либо жильё в собственности".
Не дай боже, бабуля найдёт советчиков, которые её пожалеют и подскажут ей как обзавестись жильём за чужой счёт.
3. Цена ниже рынка.
Это естественно важный психологический фактор, побуждающий покупателя. Если аналоги дороже на 50 и выше процентов, то за объект может развернуться даже ажиотаж.
Ну и агент (эксперт по недвижимости, он же директор), молодец, что проболтался про "нужду продавцов". Добавил рисков и необходимости ещё въедливее проверить.
Но если дело дойдёт до суда, то и низкая стоимость объекта в момент покупки будет оценена судом, как признак того, что покупатель вёл себя не осмотрительно.
"И что же делать, если хочется купить?" - спросит меня читатель.
1. Если готов пожить "на пороховой бочке" от 1 до 3 лет (срок исковой давности), а также принимаешь возможность потерять несколько миллионов - покупай.
2. Не покупать. Здесь пока нет чёткого решения, как эти риски закрыть. Все "подстраховки" имеют изъяны. А на страхование титула (риска утраты права собственности) объект с продавцом 87 лет без своего жилья страховые 100% не возьмут.
p.s. На скрине картинка с текстом "гарантии" того самого объявления. Предположу, что гарантией сделки может быть только договор личного поручительства директора агентства, подписанный с покупателем на 3 года. Но по силам ли директору дать такую гарантию?