Собственник переустроил квартиру в МКД, организовав пять санузлов и отдельные комнаты. Все работы соответствовали проекту, и технические заключения подтвердили их безопасность и соблюдение строительных норм. Но орган МСУ отказался согласовать перепланировку. Читайте, на чью сторону встал ВС РФ и почему.
Работы в МКД выполнены самовольно – без согласования с органом МСУ
Индивидуальный предприниматель выполнил в своей квартире масштабную перепланировку и переустройство: полностью изменил её внутреннюю конфигурацию. Помещение превратилось в подобие общежития с несколькими жилыми комнатами, кухней и пятью совмещёнными санузлами.
Все работы проводились по проекту, разработанному организацией с соответствующими допусками. Несущие конструкции дома при этом не затрагивались, демонтировались только ненесущие перегородки.
После завершения работ собственник инициировал независимое техническое обследование. Специализированная компания подтвердила полное соответствие перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам. Дополнительные санузлы не ухудшали состояние инженерных систем дома, не уменьшали давление воды в стояках и не создавали угрозы жизни и здоровью граждан.
Но городская администрация дважды отказала в согласовании. Предприниматель посчитал это незаконными и обратился в суд с требованием обязать орган МСУ согласовать выполненную перепланировку (дело № А56-116367/2023). ИП подкрепил иск тем, что:
- у него есть проект работ от лицензированной организации;
- при ремонте соблюдены все нормы, а несущие конструкции МКД не затронуты;
- независимый эксперт дал заключение об отсутствии негативного влияния на общедомовое имущество и инженерные системы.
Как должна проводиться перепланировка в помещениях МКД: пример Москвы
Перепланировка затрагивает общее имущество без согласия ОСС на такие работы
Суд первой инстанции рассмотрел иски и оценил экспертное заключение, указав:
- Перепланировка включает устройство пяти дополнительных санузлов, что предполагает присоединение к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения.
- Экспертное заключение, назначенное по ст. 82 АПК РФ, подтвердило отсутствие нарушений, но расчётов влияния на общедомовые системы не проводилось. Также не исследовался вопрос наличия согласия собственников на подобные работы, затрагивающие ВДИС.
- Использование или присоединение части общего имущества требует согласия других собственников (ч. ч. 2, 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, реализация жилищных прав не должна нарушать интересы других граждан. Суд подчеркнул, что истец не представил и иных обоснований законности проведения работ, включая результаты испытаний или оценку рисков.
В итоге первая инстанция отказала ИП в удовлетворении иска – перепланировка нарушала права других собственников, а безопасность итогового результата не доказана.
Обзор практики ВС РФ по правилам и порядку перепланировок в МКД
Нарушен запрет на прокладку канализации в стенах и в полу жилых комнат
Индивидуальный предприниматель подал апелляционную жалобу, считая необоснованными выводы о нарушении прав других собственников: экспертиза подтвердила их отсутствие. Перепланировка не ухудшила условия эксплуатации МКД и проживания в нём граждан.
Но и второй суд встал на сторону муниципалитета. Он указал, что новая планировка квартиры напоминала хостел: отдельные комнаты с примыкающими санузлами. Это увеличило нагрузку на инженерные сети за счёт одновременного использования ВДИС бóльшим количеством людей, чем предполагалось при возведении МКД.
Инстанция также отметила, что эксперт в заключении проигнорировал факт устройства пяти санузлов, что делает выводы недостоверными и необъективными. Она подтвердила отказ в сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
Кассация его поддержала, сославшись на СП 30.13330.2020, запрещающий прокладку трубопроводов внутренней канализации под потолком, в стенах и в полу комнат. Проведённые ИП работы нарушили нормативы, поскольку новые санузлы оборудованы в пределах бывших жилых помещений.
Всегда ли разбор общей стены требует согласия всех собственников МКД
Работы выполнены без расчёта дополнительной нагрузки на внутридомовые сети
Предприниматель попытался отстоять свою позицию в ВС России, но тот отказался рассматривать жалобу (определение от 28.07.2025 № 307-ЭС25-6415):
«Принимая во внимание содержащиеся в заключении эксперта сведения об обустройстве пяти совмещённых санузлов [...], суды с учётом характера выполненных [...] работ без получения необходимых согласований пришли к выводу об отсутствии оснований для сохранения помещения в перепланированном состоянии».
Дело № А56-116367/2023 наглядно показывает, что при перепланировках в квартирах МКД даже при наличии положительного заключения эксперта и формального соблюдения строительных норм суды могут не узаконить проведённые работы. При этом:
- Устройство нескольких дополнительных санузлов в одной квартире расценивается как создание объекта с признаками хостела или апартаментов. Это – дополнительная нагрузка на общедомовые инженерные системы независимо от выводов экспертизы.
- Отсутствие расчёта такой нагрузки на сети и согласия собственников дома – самостоятельное основание для отказа в согласовании перепланировки.
- Новые санузлы нельзя размещать в бывших жилых комнатах.
- Любое использование общего имущества многоквартирного дома требует согласия собственников помещений в МКД.
- Экспертное заключение может быть отклонено, если суд сочтёт его неполным или игнорирующим фактическое назначение объекта после перепланировки.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале