Завещанная квартира может таить в себе подвох под названием «завещательный отказ».
Наследодатель может возложить на своих наследников по завещанию исполнить какую-то имущественную обязанность в пользу конкретного лица за счет наследственного имущества (ст. 1137 ГК РФ).
Например, выплатить денежную сумму или предоставить человеку (отказополучателю) право пользоваться квартирой. К чему это приводит?
Во-первых, наследник, получив такую квартиру, может в итоге ее потерять. Поясню на примере:
- сыну была завещана квартира — он принял наследство и лишь потом обратил внимание на завещательный отказ: он должен был выплатить 10 млн рублей сестре своей покойной матери (видимо, та считала, что задолжала своей сестре за что-то).
Сын решил, что сестра ничего не знает, но спустя почти 3 года она обратилась в суд, требуя взыскать деньги с наследника. К тому времени квартира матери попала под реновацию — и резко снизилась в цене.
Оценили же ее на дату смерти матери (как полагается при оценке наследства) — т. е. намного дороже, чем она стоит теперь. Ориентируясь на оценку, суд счел, что наследник может исполнить завещательный отказ за счет стоимости наследственного имущества.
Но по факту он мог его исполнить, лишь продав квартиру матери — и то пришлось бы еще доплатить. В итоге он не только лишился завещанной квартиры, но еще и остался в долгах.
Во-вторых, если в качестве завещательного отказа предусмотрено чье-то право пожизненно пользоваться квартирой, это становится серьезной проблемой для покупателя такого жилья.
Дело в том, что право проживать в квартире по завещательному отказу не прекращается со сменой собственника.
А наследники зачастую хотят избавиться от такой квартиры и скрывают от покупателя наличие завещательного отказа. Когда же все вскрывается, покупатель может потребовать в суде отменить сделку (ст. 178 ГК РФ).
Но по факту тогда он лишится квартиры (т.к. должен вернуть ее продавцу), а вот вернутся ли ему деньги — большой вопрос (у наследника может уже не оказаться никакого имущества — и взыскать с него уже нечего) (ст. 167 ГК РФ).
Поэтому обязательно проверяйте текст завещания, по которому продавец получил квартиру — нет ли там завещательного отказа.
Подробнее о проверке квартиры перед покупкой (а также продавца квартиры) рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего дзен-канала.