Автор: эксперты 2kad.ru — кадастровые работы и оформление недвижимости под ключ
Рынок недвижимости в России продолжает переживать серьёзные изменения, и судебная практика отражает эти процессы как зеркало. Ноябрь 2025 года принёс несколько важных решений и тенденций, которые затронут как собственников, так и покупателей жилья. Разбираемся, какие правовые позиции сформировал Верховный Суд РФ и что они означают для обычных граждан.
Ключевые позиции Обзора ВС РФ № 3 за 2025 год
В октябре 2025 года Президиум Верховного Суда утвердил третий обзор судебной практики за этот год. Документ содержит 66 правовых позиций, и целый ряд из них напрямую касается недвижимости, земли и строительства.
Самовольные постройки: не всё, что стоит на участке — самострой
Одна из самых обсуждаемых позиций касается самовольных построек. Верховный Суд чётко указал: некапитальные строения не могут быть признаны самовольной постройкой и, соответственно, не подлежат сносу по правилам статьи 222 ГК РФ.
Что это означает на практике? Если на вашем участке стоит сборно-разборная конструкция без прочной связи с землёй, администрация не вправе требовать её сноса как самостроя. При этом суд обязан назначить строительно-техническую экспертизу для определения характера объекта — решать вопрос о капитальности строения «на глазок», по фотографиям, категорически запрещено.
Совет от 2kad.ru: Если вам угрожают сносом постройки на участке — требуйте проведения экспертизы. Это ваше законное право, подкреплённое позицией Верховного Суда.
Земли сельхозназначения: делить можно, садоводствовать — тоже
Хорошие новости для владельцев сельхозземель. ВС РФ подтвердил: раздел земельного участка сельскохозяйственного назначения допускается, если при этом сохраняется вид разрешённого использования и не нарушаются требования к образованию участков.
Более того, использование таких участков для садоводства признаётся правомерным. Это особенно актуально для тех, кто приобрёл землю сельхозназначения и теперь опасается претензий со стороны контролирующих органов.
Добросовестный покупатель выморочной квартиры защищён
Важнейшая позиция для всех, кто покупает недвижимость на вторичном рынке. Верховный Суд постановил: недвижимость, признанная выморочным имуществом, не может быть истребована у добросовестного покупателя, если публичный собственник (государство или муниципалитет) своевременно не предпринял действий по её оформлению.
Проще говоря, если вы честно купили квартиру, полагаясь на данные ЕГРН, а через несколько лет выяснилось, что она должна была перейти государству как выморочное имущество — у вас её не отберут, при условии что чиновники «проспали» момент оформления.
Приватизация земель общего пользования: регистрация возможна
Несмотря на прямой законодательный запрет приватизации земель общего пользования, Верховный Суд разъяснил: если такая приватизация всё же состоялась, а право собственности не оспаривалось длительное время — последующая продажа участка подлежит регистрации.
Эта позиция защищает добросовестных приобретателей от ситуаций, когда через много лет после сделки выясняется, что исходная приватизация была незаконной.
Изменения в законодательстве: что вступило в силу в ноябре
Наследство и долги: теперь нотариусы всё расскажут
С 24 ноября 2025 года вступил в силу важный закон: нотариусы получили право запрашивать кредитные истории умерших через Бюро кредитных историй. Более того, они обязаны в течение трёх рабочих дней с момента открытия наследственного дела направить запросы о долгах наследодателя и проинформировать наследников.
Это кардинально меняет ситуацию с наследованием недвижимости. Раньше многие узнавали о долгах покойного уже после принятия наследства, когда вместе с квартирой «прилетали» кредиты и задолженности по ЖКХ, иногда превышающие стоимость имущества.
Налоговая задолженность: новый порядок взыскания
С 1 ноября заработал новый порядок взыскания налоговой задолженности с владельцев недвижимости. Если гражданин согласен с суммой — налог списывается автоматически с единого налогового счёта, без суда. В случае несогласия (например, при подаче жалобы или заявления о перерасчёте) сумма «замораживается» до решения суда.
Тревожная тенденция: споры о возврате квартир
Ноябрь 2025 года отметился ростом судебных споров о возврате недвижимости после сделки. По данным Российской гильдии риэлторов, число таких исков выросло на 15–20% за последний год.
Типичная схема выглядит так: продавец (часто пожилой человек) продаёт квартиру, а затем подаёт иск о признании сделки недействительной, заявляя, что был «введён в заблуждение», действовал под давлением или не понимал значения своих действий. Покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.
Законодатели реагируют
Госдума готовит механизм защиты добросовестных покупателей. Глава комитета по труду и социальной политике Ярослав Нилов подготовил пакет поправок, согласно которым возврат жилья прежнему владельцу станет возможен только после полного возмещения покупателю всех затрат. Предполагается закрепить эту норму в Гражданском кодексе и в законе «О государственной регистрации недвижимости».
На практике суды уже начали занимать сторону добросовестных покупателей. Так, в ноябре 2025 года суд в Благовещенске отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую она продала после звонка «сотрудников ФСБ». Суд признал покупку честной, несмотря на заявления продавца о давлении.
Кадастровая стоимость: право на пересмотр сохраняется
Верховный Суд разъяснил важный момент для собственников, которые уже оспаривали кадастровую стоимость: установление кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает права на её пересмотр, если в период между оценками изменились характеристики объекта.
То есть если вы успешно снизили кадастровую стоимость в 2021 году, а в 2023 году характеристики объекта изменились (например, уменьшилась площадь или ухудшилось состояние), вы вправе повторно обратиться за пересмотром стоимости.
Регистрация недвижимости: важные нюансы 2025 года
С марта 2025 года действует принципиальное правило: регистрационные действия с земельным участком невозможны, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Нельзя также поставить на кадастровый учёт здание или сооружение, расположенное на участке без установленных границ.
Это означает, что межевание перестало быть «желательной» процедурой — без него вы просто не сможете продать, подарить или иным образом распорядиться своим участком.
Специалисты 2kad.ru помогут провести межевание, установить границы участка и подготовить все документы для регистрации — быстро, профессионально и без лишней бюрократии.
Права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью
Конституционный Суд в ноябре 2025 года вынес определение по спору о защите жилищных прав несовершеннолетних. Ключевой вывод: суды обязаны исследовать все обстоятельства в спорах об отчуждении жилья с участием несовершеннолетних.
При этом признание сделки недействительной является исключительной мерой, применяемой только при очевидном нарушении родительских обязанностей и невозможности иного восстановления прав ребёнка.
Выводы и рекомендации
Судебная практика ноября 2025 года демонстрирует несколько устойчивых тенденций:
1. Защита добросовестных приобретателей усиливается. Верховный Суд последовательно встаёт на сторону тех, кто полагался на данные ЕГРН при покупке недвижимости. Стандарты доказывания для признания покупателя добросовестным снижаются.
2. Некапитальные постройки защищены от сноса. Владельцы дачных участков с сараями, беседками и хозблоками могут выдохнуть — без экспертизы их объекты не признают самостроем.
3. Межевание стало обязательным для совершения сделок с землёй. Если у вас ещё не установлены границы участка — самое время этим заняться.
4. Оспаривание кадастровой стоимости остаётся эффективным инструментом снижения налоговой нагрузки, особенно при изменении характеристик объекта.
Нужна помощь с недвижимостью?
Компания 2kad.ru предоставляет полный спектр услуг в сфере кадастровых работ и оформления недвижимости:
- Межевание земельных участков
- Постановка на кадастровый учёт
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Сопровождение сделок с недвижимостью
- Подготовка документов для регистрации
- Консультации по земельным спорам
Работаем в Твери и Тверской области. Звоните — разберёмся вместе!
Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретных вопросов рекомендуем обратиться к специалистам.
© 2kad.ru, ноябрь 2025