В 2026 году рынок недвижимости могут ожидать банкротства. Об этом говорят многочисленные аналитики, включая представителей государственных структур. По их оценкам, около 20% застройщиков находятся на грани финансового краха. При этом немногие понимают, что в следующем году ситуация на рынке продаж и в сегменте первичного жилья, скорее всего, станет хуже. Главная причина — отсутствие доступной дешевой ипотеки, а семейная ипотека постепенно сокращается. С 1 февраля 2026 года значительная часть людей уже не сможет получить повторную семейную ипотеку, как раньше. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, какой неожиданный удар ожидает застройщиков, и какие будут последствия для рынка недвижимости.
Аналитика падения продаж новостроек
Раньше на участке можно было построить, условно, 33 этажа, а теперь по новым требованиям — 18–23. ПИК и другие крупные компании уже адаптируются: проекты становятся ниже, появляются террасы. Но это означает меньшее количество квартир на участке, а значит — рост стоимости. Минимальная площадь квартиры теперь 27 м², студии по 20 м² запрещены. За несоблюдение требований — штрафы и дополнительные расходы на перепроектирование. Многие застройщики уже попадают под них.
Сокращение семейной ипотеки при этом подталкивает цены. У крупных проектов продажи пока неплохие: Шагал — около 200 квартир, Квартал Метроном — 160, Символ, Люблинский парк и другие тоже держатся. У некоторых компаний конец года будет особенно активным из-за спешки покупателей оформить семейную ипотеку до ее изменений.
Почему все торопятся? Потому что с 1 февраля 2026 года вводятся новые правила: только одна семейная ипотека на семью, нельзя использовать донорские схемы, возможен рост первоначального взноса, банки уже повышают требования, а также вводится обязательная прописка в купленной квартире. Есть послабление — можно снизить ставку по ранее выданной комбинированной ипотеке, но это скорее исключение.
В октябре продажи выросли на 8%, что сопоставимо с уровнем февраля. Ноябрь и декабрь тоже, вероятно, будут сильными. Многие, кто планировал покупку в 2026 году, пришли на рынок уже сейчас, чтобы успеть оформить семейную ипотеку. Застройщики на фоне повышенного спроса поднимают цены. Но после февраля 2026 года покупателей станет заметно меньше, а дешевой ипотеки нет. Поэтому 2026 год для застройщиков может стать крайне сложным.
При анализе текущей ситуации видно, что в четвертом квартале спрос действительно растет. Если сравнивать данные за октябрь с двадцать четвертым годом, прирост составляет примерно 1 тыс. сделок. До уровней двадцать третьего года еще далеко: тогда действовали льготная ипотека, семейная многоразовая программа, рыночная ипотека была относительно доступной, и цены оставались умеренными. Что будет в двадцать шестом году, пока неизвестно, и это вызывает множество вопросов. Самый важный момент — цены невозможно повышать бесконечно. Если кто-то утверждает, что рост будет постоянным, это не так. Именно поэтому была изучена статистика продаж.
Недавно выходил выпуск о Большом Сити, где частично рассматривался ЖК «Остров» от Донстроя. Там отмечалось, что цены на сайте застройщика часто отличаются от реальных. Покупатели, выходя на вторичный рынок, видят, например, что однушка в «Острове» стоит 25 млн у застройщика, и считают, что можно поставить свою за 22–23 млн. Но продать по такой цене сложно, потому что сам застройщик предлагает тот же уровень — 22–23 млн.
По анализу видно, что разрыв между ценой на сайте и фактической ценой долго был значительным. Только сейчас эти показатели начали выравниваться, что связано с ростом спроса в конце года и поддержкой семейной ипотеки. Тем не менее разрыв остается. Например, если застройщик указывает 900 тыс. руб. за кв. м, реальная цена может быть около 700 тыс. руб. Это существенная разница.
Такая ситуация характерна для многих проектов. У ЛСР в «Лучах» разрыв также крупный: в мае цена на сайте составляла около 400 тыс. руб. за метр, а реальные продажи — примерно 360 тыс. Аналогично по ряду корпусов Брусники и MR Group: разница в 20–30 тыс. руб. за метр при покупке однушки означает удорожание примерно на 1,2 млн руб., а для больших квартир — до 2–2,5 млн.
Постоянно увеличивать стоимость застройщики не смогут. В двадцать шестом году им придется искать новые финансовые инструменты или рассчитывать на более доступную рыночную ипотеку. Иначе придется снижать цены или хотя бы перестать повышать их искусственно.
Для понимания важно учитывать, что если цель — купить актив, который будет постепенно расти в цене, необходимо смотреть на всю динамику. В двадцать шестом году цены могут как замедлить рост, так и немного снизиться из-за охлаждения рынка.
На примере «Шагала» видно, что даже при высоких продажах ситуация у застройщиков не однозначная. В сентябре проект показал 213 сделок, в октябре — 211, что для Москвы является очень высоким показателем. Однако застройщик Эталон продает часть земельного участка другому девелоперу. Это говорит о подготовке к возможным финансовым сложностям. Аналогичная ситуация наблюдалась на «Нагатино i-Land», где часть земли была продана под ЖК Wow.
Таким образом, даже крупные игроки с дешевым проектным финансированием и хорошими продажами предпочитают получать дополнительные средства, продавая активы. Одной из причин является то, что большая доля сделок совершается в рассрочку. По данным пульса продаж, в «Шагале» только около двух десятков квартир из двухсот были куплены в ипотеку, остальные — в рассрочку. Квартира, купленная в рассрочку, плохо подходит для спекулятивных сделок: такие объекты оправданы только для собственного проживания. Для сдачи в аренду они также не всегда подходят — в «Шагале» локация далека от метро, проект масштабный, конкуренция высокая.
Схожие примеры на рынке уже были. «Самолет» продал проект «Квартал Герцена» Бруснике, «Доминанта» — часть проектов Coldy. В следующем году сделок станет еще больше, просто не обо всех становится известно.
При этом в двадцать шестом году доступной ипотеки не будет. Статистика рынка показывает: в двадцать пятом году ипотека уступает двадцать четвертому и заметно — двадцать третьему. Снижение ключевой ставки не вызывает ожидаемого роста рынка. И ставки 25%, и 18% остаются слишком высокими. Даже при возможной ключевой ставке в 12% ипотека под 15% все равно будет дорогой. Первичному рынку это ничем не поможет.
Расходы девелоперов растут, повышать реальные цены они не могут, поэтому и возникают продажи земельных участков. На фоне этого покупатели в двадцать шестом году, скорее всего, чаще будут выбирать вторичку. Уже по статистике Росреестра видно, что в октябре количество сделок на вторичном рынке выросло. Люди с «живыми» деньгами предпочли купить готовое жилье, а не идти к застройщику.
При этом на вторичке продаются прежде всего хорошие квартиры: в качественных домах, удачных локациях, с нормальными планировками. То, что там 14 тыс. договоров, — не показатель роста рынка, а результат того, что ликвидные объекты нашли своего покупателя.
Важно понимать: рынок сам по себе не виноват. У кого-то инвестиционные студии не продаются или не сдаются — но вопрос часто в качестве объекта. Примером служит студия в новостройке ЖК Level Амурская, сдаваемая за 63 тыс. руб. в месяц, которая полгода не находит арендатора. Формально локация неплохая, но ремонт и планировка делают объект непригодным для нормального спроса. Даже снижение цены не спасет ситуацию. Да, студент, возможно, снимет за 33 тыс., но рынок такую недвижимость попросту не выбирает.
В то же время примеры правильных инвестиций показывают обратное. В «Перовской 2» обычная евро-трешка 45 кв. м с простой отделкой от ПИК, но с качественным ремонтом и меблировкой была сдана за один день за 90 тыс. руб. Здесь работает не магия, а грамотный подход.
Выводы
Подводя итог, можно сказать: двадцать шестой год для девелоперов будет сложным. Но покупателю не нужно думать за застройщиков или ждать «идеального момента». Если покупка в рассрочку или субсидируемой ипотеке решает конкретную задачу — можно идти в сделку.
Вероятность банкротства крупных компаний вроде Эталона низкая: они умеют управлять активами и при необходимости продают часть из них, чтобы улучшить финансовую устойчивость.
Для инвесторов важно выбирать управляемые активы: объекты, где можно самостоятельно повысить ценность — ремонтом, планировочными решениями, качественной меблировкой. Главное — не полагаться исключительно на застройщика. А с вопросом меблировки могут помочь специалисты Smarent.
В следующем году ликвидная вторичная недвижимость продолжит продаваться, так как снижение ключевой ставки усилит интерес покупателей к готовым объектам. Многим будет проще купить качественную вторичку, чем рисковать с первичкой.
И, наконец, важна диверсификация. У кого есть несколько студий, можно рассмотреть евро-формат; у кого активы сосредоточены в Подмосковье — обратить внимание на Москву; у кого много квартир — подумать об офисной недвижимости. У каждого свой подход, и двадцать шестой год покажет, кем окажется каждый: «гусем, ждуном или морковкой».
