В 2025 году люди столкнулись с высокой рыночной ставкой по ипотеке. Отсюда сложности с покупкой жилья и рост цен на аренду. Застройщики страдают от падения спроса, повышения стоимости материалов и дорогого проектного финансирования.
Ситуацию на рынке недвижимости мы попросили прокомментировать Илью Пискулина — основателя форума недвижимости «Движение» и девелоперской компании «Творчество».
Подписывайтесь на наш канал в Дзене — здесь мы делимся трендами бизнеса и полезными материалами для предпринимателей.
Если 100 застройщикам предложить продать бизнес, 50 точно будут готовы это обсуждать
— Расскажите, как снижение порога уплаты НДС может отразиться конкретно на строительной отрасли?
— Во-первых, себестоимость продолжит увеличиваться, а значит, будет сокращаться и рентабельность проектов, при этом она и так была далеко не везде. Во-вторых, цены вырастут, потому что есть принцип «Если дорожает мука, дорожает и хлеб». Хотя, если честно, цены повышать уже некуда.
Новая налоговая реформа скажется и на производителях строительных материалов. Все заводы стройматериалов работали с НДС 20%, а вскоре это будет 22%.
Увеличится и стоимость подрядных работ. Если сократят лимиты на УСН, подрядные компании и бригады вместо нулевого НДС получат 5% с выручки. Естественно, они переложат все это на застройщиков. У застройщиков добавится кредитная нагрузка, потому что они закупают все в кредит, через договоры проектного финансирования с банками.
Но растет не только НДС — появляются другие налоги. Например, увеличиваются размеры страховых взносов, для некоторых отраслей в два раза. Считайте сами: кто-то платил из фонда оплаты труда 15%, а сейчас будет 30%.
На мой взгляд, государство, когда говорит, что борется с инфляцией, на самом деле таким образом ее создает. Допускаю, что государство рассуждает так: одну половину новой налоговой нагрузки включат в цену, а другую компании возьмут из своей рентабельности. Но я подчеркну, что у нас и сейчас не все компании работают в плюс. А еще печально, что это все вводится с 1 января 2026 года.
— Потому что почти нет времени подготовиться?
— Это печально именно для строительной отрасли. Представляете, мы брали кредиты на строительство в 2024 году, рассчитывая на определенную структуру расходов. А сейчас нам говорят, что структура расходов будет другая. За счет этого прибыль снизится.
По мере того как у застройщиков снижается прибыль, у них снижается и возможность покупать себе будущее. Когда люди видят большую прибыль девелоперских компаний, они забывают одну вещь. Сейчас, чтобы продолжить свою работу, ему надо взять свою прибыль и купить следующий участок земли, которая за последние годы увеличилась в цене в несколько раз, например втрое. Поэтому большую часть прибыли застройщики реинвестируют — тратят на землю. Если у девелоперов снизится прибыль, многие из них уже не будут покупать новые земельные участки: на них элементарно не будет хватать денег. Соответственно, они будут завершать объекты и уходить с рынка.
К красным линиям мы можем подступить во второй половине 2026 года
— Вы сказали, что цены на жилье повышать уже некуда. Вы видите устойчивое снижение спроса или делаете такой вывод по другим признакам?
— Смотрите: есть цена, и она диктуется не только себестоимостью, но и покупательной способностью. Я не считаю, что в нашей стране покупательная способность позволяет приобретать квартиры по тем ценам, которые сейчас есть во многих регионах.
Повышать цены некуда и с учетом объема строительства. Если бы мы строили в десять раз меньше, я бы сказал, что мы можем повысить цены в два раза. Но мы строим, сколько мы строим, а это много. И если даже наш рынок уменьшится в два раза, мы все равно по общемировым меркам будем строить много. И с учетом объемов, которые есть сейчас, цены повышать, на мой взгляд, особо некуда. Во всяком случае, во многих регионах.
— У меня, как у обычного человека, нет ощущения, что в строительстве происходит что-то негативное. Кажется, что девелоперы продолжают свою работу как обычно: на рынок постоянно выходят новые ЖК и кто-то покупает в них квартиры.
— Давайте так. Чтобы выйти из семейных проблем, в большинстве случаев достаточно развестись — у нас как раз в стране пик разводов. Но в девелопменте так не работает. Какие бы сейчас ни были сложности, девелоперы могут их разрешить только в светлом будущем. Поэтому им ничего не остается, кроме как быть оптимистами и продолжать работать. За ними — команда, дольщики, обязательства перед властью. Поэтому, если ты застройщик, ты обязан быть оптимистом. Это раз.
Когда мы говорим, что девелоперы продолжают выводить на рынок новые и новые проекты, мы должны понимать следующее: чтобы запустить проект сегодня, я должен был начать по нему работы несколько лет назад. Это два.
Все самое сложное и худшее еще впереди?
— Допустим, застройщики не могут достроить свои объекты, банкротятся, не запускают новых проектов.
— При том сценарии, который вы описали, самое плохое — это обманутые дольщики и обанкротившиеся компании, причем не только застройщики, но еще и подрядные организации, поставщики стройматериалов и так далее. Это предполагает и проблемы банковского сектора, которые вызваны повышением просроченной ипотечной задолженности.
Теперь давайте посчитаем, когда это теоретически может произойти. Я хочу подчеркнуть для статьи — теоретически. Например, объекты, которые достраивались и вводились в эксплуатацию 1 июля 2025 года, выводились на рынок где-то с января по июль 2023 года. Первые год-полтора они продавались, когда действовала ипотека с господдержкой. Плюс чуть больше года они работали с более-менее адекватной ставкой проектного финансирования. Могли ли у них быть какие-то сложности в части макроэкономики, на ваш взгляд?
— Не похоже.
— Да. Они не хватанули ту самую жесткую инфляцию, о которой сейчас говорят, — они строились в достаточно благополучное время. Следующая волна вводов — это декабрь 2025 года. В период действия господдержки они продавались всего лишь около полугода. По ним риски уже выше, потому что они застали сложное время. А вот теперь вопрос в отношении следующей волны ввода — это июль 2026 года. Эти объекты по большей части строятся в условиях высокого ключа и отсутствия господдержки. Есть ли там риски? Ответ уже очевиден: да.
Что может помочь этих рисков избежать? Смещение сроков ввода немного вправо, чтобы на постройку оставалось больше времени и была возможность выбирать кредит на меньшую сумму.
Есть еще другой пул объектов, которым сдаваться, например, к 31 декабря 2026 года. Сколько таких объектов? Очень много, и, я вас уверяю, ставка по проектному финансированию у них высокая.
А есть объекты, которым вводиться вообще в 2028 году. Там откровенно дорогое проектное финансирование и мало продаж, в том числе по оставшимся льготным программам. Плюс эти объекты будут строиться и продаваться в тот момент, когда другие, которые я перечислил выше, будут уже сданы. Мы увидим большое количество готовых квартир, построенных по старой себестоимости, часто в тех же районах и на соседних улицах. И вот что будет с этими строящимися объектами, непонятно. Поэтому им 100% нужна поддержка.
Я вам попытался дать не попсовый ответ, а такой, который позволяет самостоятельно прийти к выводу, где сейчас в нашей сфере находится проблемное поле. Добавлю, что самое ужасное для застройщиков — то, что они рассчитывали свою себестоимость до налоговых реформ, до скачка инфляции.
На мой взгляд, к красным линиям мы можем подступить во второй половине 2026 года. Поэтому надо следить за строительной отраслью и объектами, которые будут вводиться начиная со второго квартала 2026 года. Им — повышенное внимание, а всем последующим — тем более.
Рынок оживает при ключевой ставке 12%, но мы от нее пока очень далеки
— При какой ключевой ставке рынку может стать лучше?
— История знает ответ на этот вопрос: рынок оживает при ключе 12%. Но надо понимать: он не живет, а оживает. Насколько мы с вами далеки от ключа 12%? На мой взгляд, очень далеко. Нам надо до него пройти пять пунктов, и пока я не вижу, когда это может случиться. Думаю, это будет после завершения СВО, а насколько мы близки к завершению СВО, мне сложно говорить.
— А почему именно 12%?
— Так принято считать в нашей сфере. Возможно, потому, что годовая инфляция по объектам составляет примерно 15%, а ключевая ставка 12% — это как раз ипотека под 14%. Поэтому, когда человек берет ипотеку под 14%, он ничего не теряет, а понимает, что если он сегодня не купит квартиру, то через год она подорожает на 15%. Параллельно при такой ставке и в сравнении с дорожающими квартирами вклады перестают быть такими аппетитными.
Но нужно понимать, что ипотека под 14—15% предполагает по-прежнему очень высокие платежи, которые должна будет вывозить определенная зарплата. Но хотя бы рыночная ипотека на этой ставке начинает выдаваться — на нее идут запросы, ее начинают одобрять. А чтобы что-то жило и начинало цвести, нам нужна ставка 9—11%. Но мы пока очень далеки от этих показателей.