Коммерческий рынок в России проходит фазу быстрой перекалибровки: меняются ожидания инвесторов, растут требования к качеству, а устойчивость отдельных категорий заметно различается. Ниже разберём, какие типы объектов сохраняют высокую ликвидность и потенциал роста, и как отобрать наиболее выгодные активы на 2026 год.
Перспективные направления 2025–2026
Последние годы доказали адаптивность коммерческой недвижимости к новым правилам игры. Санкционное давление, бурный рост e-commerce, цифровые сервисы и сдвиг потребительского спроса заставили инвесторов переосмыслить стратегии. Конкурентным преимуществом становится аналитика, способность считывать тренды и вовремя переключать фокус. Сегодня в центре внимания — офисы, стрит-ритейл, ГАБы (готовый арендный бизнес), отдельно стоящие здания и гибридные форматы — именно они формируют устойчивый каркас долгосрочных портфелей.
Офисный сегмент в Москве
Офисы остаются одним из самых востребованных направлений, прежде всего в столице. Несмотря на поляризацию спроса, качественных площадей A/A+ по-прежнему меньше, чем хотелось бы.
Ключевые сдвиги:
- Спрос смещается в премиум: арендаторы предпочитают современные здания с богатой инфраструктурой и «зелёными» сертификатами (LEED, BREEAM).
- «Усталые» офисы С-класса теряют аудиторию, всё чаще выводятся с рынка или переводятся под другие функции.
- Растёт доля flex-форматов (коворкинги, сервисные офисы): гибридная работа требует пластичных пространств.
- ESG стандарты становятся нормой: энергоэффективность, безопасность и комфорт — базовые требования.
- Вакансия стабилизировалась: в московском премиуме ~8–10%, в регионах — 15–18%.
Чек-лист инвестора:
- Состояние инженерии (HVAC, электрика, СКС), качество оболочки.
- Класс объекта (A / B+ / B / C) и его корреляция со ставкой и глубиной спроса.
- Транспорт и окружение: престиж, доступность, сервисы.
- Потенциал конверсии/реновации (CAPEX vs прирост NOI).
- Качество управления: опытная УК как фактор стабильной заполняемости.
В выигрыше те, кто совмещает стратегический горизонт и гибкость исполнения — здесь особенно ценна поддержка консультантов с компетенцией в отборе и структурировании офисных сделок.
Уличная розница в Москве и регионах
Стрит-ритейл держит планку ликвидности даже на фоне усиления онлайн-торговли.
Почему сегмент устойчив:
- Высокий пешеходный поток в центрах и густонаселённых кварталах.
- Постоянный спрос на повседневные сервисы (аптеки, кофейни, пекарни, convenience).
- В городах-миллионниках аренда прибавляет ~5–7% в год.
Что поддерживает интерес:
- Экспансия магазинов у дома в новых жилмассивах.
- Спрос на первые этажи новых ЖК со сформированным населением.
- Критичность видимости и угловых локаций: витрина и фасад напрямую влияют на выручку.
При выборе важно учитывать не только адрес, но и структуру арендаторов, параметры помещения, планы развития микрорайона. Глубокая оценка и грамотная сделка снижают риски и закрепляют стабильный доход.
ГАБы и отдельно стоящие объекты
Готовый арендный бизнес и отдельные здания — всё чаще выбор консервативных и институциональных инвесторов.
Преимущества:
- Прозрачная модель cash-flow: фиксированные арендные потоки.
- Простота управления: чаще заняты долгосрочными резидентами.
- Риск-менеджмент: обязанности делятся между собственником и арендаторами.
- Возможность масштабирования через портфельный подход.
Чек-лист для покупки ГАБа:
- Проверка контрактов: сроки, индексация, ответственность, break-options.
- Анализ локации и транспортной связанности.
- Диагностика конструктивов и инженерии, история ремонтов и CAPEX.
- Юридический due diligence и корректная структура сделки.
Спрос часто формируют банки, федеральные сети и госучреждения — что делает класс логичным для «длинных» стратегий. Критично — качество арендаторов и корректная структура договоров.
Торгово-офисные и универсальные помещения
Торговые площади в БЦ, стрит-форматы на первых этажах ЖК, коммерция в жилых кластерах — гибкий инструмент для оперативной настройки портфеля.
Сильные стороны:
- Адаптивность: перепрофилирование под разные виды деятельности.
- Ликвидность при сильной локации: быстрое заселение.
- Диверсификация: распределение рисков между разными категориями арендаторов.
Не обходите вниманием инфраструктуру района, транспорт, насыщенность конкурентами. Верный продукт + грамотное сопровождение = раскрытый потенциал без лишних рисков.
Тренды рынка: взгляд на 2026 год
- Рост e-commerce и логистики: доля онлайн-продаж в ритейле 11,5% подпитывает спрос на склады A/B+.
- Гибридные офисы: смешанные режимы расширяют нишу коворкингов и гибких пространств.
- Устойчивость стрит-ритейл благодаря локальному спросу и высокой проходимости.
- Инвестиции в медцентры и data-центры: мини-клиники, диагностика и ЦОДы становятся «долгими» якорями.
- Региональная дифференциация: Москва/СПб — лидеры по качеству премиума; Юг усиливает логистику/АПК; Урал/Сибирь — промышленный костяк.
- К 2026-му: развитие последней мили, стрит-ритейла в новых ЖК, конверсия устаревших офисов и ТРЦ под новые сценарии.
Типовые ошибки инвестора
- Недооценка локации: отличный продукт вне «живых» коридоров теряет ликвидность.
- Поверхностный расчёт доходности: нужно учитывать OPEX, налоги, простои, CAPEX, индексацию.
- Игнор юридики: неочевидные обременения и риски прав могут «съесть» доход.
- Нет exit-стратегии: успешный кейс всегда знает «когда» и «как» выходить.
Лайфхаки: комплексный due diligence, расчёт не только текущего NOI, но и потенциала; привлечение профкоманды к сделке и последующему управлению активом.
Как WEWALL увеличивает доходность инвесторов и бизнеса
Профсопровождение — лучшая страховка от ошибок. Агентство WEWALL работает по полному циклу: от стратегии и оценки инвестиционной привлекательности до сделки, управления и реинвестирования. Команда — аналитики, юристы, финансисты, архитекторы, менеджеры post-sale, что позволяет реализовывать проекты «под ключ».
- Аналитика и оценка: глубинный срез рынка, сценарии доходности.
- Поиск объектов: подбор коммерции под KPI и риск-профиль инвестора.
- Структурирование сделок: юридическая чистота, минимизация рисков.
- Консалтинг по развитию: превращение объекта в эффективный актив.
- Управление и реинвест: оптимизация OPEX и рост стоимости портфеля.
Опыт крупных кейсов, цифровые инструменты и персональный подход делают WEWALL надёжным партнёром для тех, кто хочет извлекать максимум из рынка.
FAQ: коротко о главном
Как выбрать офис под инвестиции? — Смотрите класс, инженерные системы, локацию и способность лота притягивать качественных арендаторов.
Что критично при покупке ГАБа? — Проверка договоров, структура арендаторов, техническое состояние и юридическая чистота.
Где искать ликвидный street retail? — В густонаселённых кварталах и на магистральных улицах с высоким трафиком и сервисами.
Как корректно считать доходность? — Помимо ставки учитывайте эксплуатацию, налоги, простои, индексацию.
Нужна ли УК? — Для крупных/многофункциональных объектов сильная УК повышает качество сервиса и заполняемость.
За персональным подбором ликвидного актива обращайтесь к экспертам WEWALL — это экономит время и защищает от ошибок.
Инвест-приоритеты на 2026 год
- Премиальные офисы в Москве с акцентом на ESG.
- Стрит-ритейл в новых ЖК и плотной жилой среде.
- ГАБы с долгосрочными договорами.
- Универсальные блоки с возможностью репрофайта.
- Склады последней мили в городской черте.
- Медцентры и дата-центры — устойчивые долгие тренды.
Диверсификация между этими классами повышает устойчивость портфеля и помогает добирать доходность.
Оставьте запрос — получите персональную консультацию. С WEWALL вы подберёте ликвидный и перспективный объект, который станет опорой вашего портфеля. Коммерческая недвижимость — наш фокус, ваш результат — наша цель.
Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.
WEWALL – консалтинговая компания по коммерческой недвижимости в Москве. Специализируется на сопровождении инвесторов и девелоперов: аналитика, подбор объектов, стратегия выхода.
Telegram: t.me/wewall
YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll
Важно
Каждая сделка требует индивидуальной аналитики. Материал актуален на момент публикации и не является инвестиционной рекомендацией. Для точного выбора объекта и выстраивания стратегии привлекайте профессионалов — это минимизирует риски и повышает эффективность вложений.