Верховный суд Якутии впервые в России отказал пенсионерке, которая продала квартиру под давлением мошенников, а потом потребовала ее вернуть.
Покупательница, которая взяла ипотеку и вложила маткапитал, отстояла свое жилье.
Разбираемся, что это меняет для рынка недвижимости и почему раньше суды решали такие дела с точностью до наоборот.
История из Якутска: когда добросовестный покупатель выиграл
История началась в Якутске. Пенсионерка (73 года) продала свою «двушку» семье Ольги Аргуновой. До этого семья скиталась по съемным углам, в сделку вложили материнский капитал и взяли ипотеку в ВТБ.
Через месяц бабушка пошла в полицию:
«Меня обманули! Звонили из ФСБ, сказали спасать деньги. Я продала квартиру и все перевела им».
Следом полетел иск в суд о признании сделки недействительной (ст. 177 ГК РФ — не понимала значения действий).
Первая инстанция по привычке пожалела пенсионерку и вернула ей квартиру. Ольга с детьми должна была выселяться в никуда с долгом в 5,5 млн рублей. Но она не сдалась и пошла до Верховного суда Якутии.
➡️ И 01 октября 2025 года суд принял беспрецедентное решение: квартира остается у покупателя.
Это первый случай в России, когда в подобном споре победил добросовестный приобретатель.
«Эффект Долиной»: как квартиры стали оружием против покупателей
Чтобы понять масштаб проблемы, вернемся на год назад.
Лето 2024-го. Певица Лариса Долина продает элитную квартиру в московских Хамовниках за 112 миллионов рублей. Покупательница — 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье. Сделка проходит по всем правилам: нотариус, банк, документы.
Но Долина из квартиры не выезжает. Объявляет публично: ей звонили лжесотрудники ФСБ, убедили, что на нее идет атака мошенников, нужно срочно продать жилье и перевести деньги на «безопасный счет». Артистка так и сделала — перевела мошенникам 104 миллиона.
Суд признал сделку недействительной. Квартиру вернули Долиной. А вот деньги Лурье возвращать отказались — их же нет, все ушло аферистам. Покупательница осталась ни с чем.
Эффект, который оказала эта история на рынок недвижимости, сложно недооценить. По данным Российской гильдии риелторов, в 2024-2025 годах количество судебных споров, где бывшие владельцы требуют вернуть проданное жилье, выросло на 15-20%.
Схема отработана до мелочей:
- Пожилому человеку звонят «из банка» или «из ФСБ»
- Месяцами «ведут»: запугивают, что квартиру отберут мошенники
- Убеждают срочно продать и «спасти» деньги на «безопасном счете»
- Человек продает квартиру, деньги переводит аферистам
- Через время «приходит в себя», идет в суд
- Суд отменяет сделку, квартиру возвращают
- А покупатель остается с ипотекой, но без жилья.
Распространение подобных схем привело к панике на рынке вторичной недвижимости. Покупатели стали опасаться заключать сделки с пенсионерками, а продавцы - начали указывать в объявлении возраст собственника - якобы это могло стать страховкой от рисков.
На рынке вторичной недвижимости даже появились свои ритуалы безопасности:
🔷 Если продавцу или покупателю больше 50 лет — на сделку приглашают родственников, психиатра, все снимают на видео.
🔷 Покупатели требуют от продавца нотариально заверенное заявление, что он не дал подписку о неразглашении в рамках следствия.
🔷 Берут расписки от родственников, что они примут бабушку к себе и пропишут.
Но даже это не дает гарантий — ведь человек может заявить, что «был под давлением» и через полгода.
Почему раньше суды били по покупателям
Логика судов была такая:
✅ Пожилой человек — уязвимая категория
✅ Его обманули мошенники, воля была искажена
✅ Он не хотел реально расставаться с квартирой
✅ Конституция требует защищать слабую сторону
✅ Значит, квартиру надо вернуть
А что же покупатель? Ему говорили: «Ну вы же добросовестный, у вас есть инструменты — судитесь с продавцом, с мошенниками, со страховой».
На практике это не работало:
❌ У продавца денег нет — все ушло аферистам. Приставам нечего арестовывать.
❌ Мошенников не найти — уголовные дела висят годами без результата.
❌ Страховка не покрывает — титульное страхование формально действует только в узких случаях недееспособности, а не «действий под влиянием обмана».
В итоге покупатель терял все.
Пример из Казани: семья Щербатенко купила трехкомнатную квартиру у 75-летней женщины. Бабушка отказалась выезжать — заявила про мошенников. Суд на ее стороне. А семья платит 30 тысяч рублей в месяц по ипотеке за квартиру, где их уже не пускают, плюс 15 тысяч — за съем жилья.
Что изменилось в якутском деле
До октября 2025 года в России не было ни одного прецедента, когда суд в таком споре встал на сторону покупателя. Обычно достаточно самого факта возбуждения уголовного дела о мошенничестве и возраста истца, чтобы суд удовлетворил иск.
В этом деле суд впервые уравновесил интересы обеих жертв — и обманутого продавца, и добросовестного покупателя.
Ключевые моменты:
Суд отверг экспертизу из того же региона
Первая психиатрическая экспертиза (в рамках уголовного дела) была поверхностной. Эксперты написали обтекаемо: «находилась под влиянием эмоционального напряжения, была лишена способности понимать суть сделок».
Адвокат покупательницы добилась назначения новой экспертизы — в другом городе. Эксперты изучили все материалы дела и дали четкое заключение:
«В период с 26 августа по 11 сентября 2023 года у Кириллиной И.И. не отмечалось признаков психического расстройства. Она была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Ее действия носили последовательный, целенаправленный характер».
Важно: покупатель сам оплатил дорогостоящую экспертизу (включая билеты для продавца из Якутска во Владивосток и обратно). Но это окупилось — качественное заключение перевесило.
Учел последовательность действий
Суд обратил внимание: бабушка не просто подписала один договор «в состоянии аффекта». Она:
- 26 августа заключила договор с риэлторским агентством;
- 29 августа подписала предварительный договор купли-продажи;
- 11 сентября оформила основной договор.
Три сделки за две недели. Это не импульсивное решение — это осознанная цепочка действий.
Подтвердил добросовестность покупателя
Аргунова сделала все правильно:
- работала через риэлторское агентство;
- получила нотариальное согласие супруга;
- использовала официальные инструменты — ипотеку в ВТБ, материнский капитал;
- заплатила полную рыночную стоимость — 5,5 миллиона рублей.
Никаких «красных флажков» не было. Продавец на сделке выглядела адекватной, объясняла причины продажи, предоставила справки.
Суд разделил «обман мошенниками» и «неспособность понимать действия»
Это ключевое различие.
Статья 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий) требует доказать психическое состояние человека на момент сделки.
Статья 179 ГК РФ (сделка под влиянием обмана) требует доказать, что другая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
Якутский суд установил:
- Пенсионерка была способна понимать свои действия (статья 177 не применима)
- Покупательница и банк не знали и не могли знать об обмане третьими лицами (статья 179 не применима)
Вывод: мошенники обманули пенсионерку, но это не делает сделку с покупателем недействительной, потому что покупатель — не соучастник обмана.
Суд отказал в односторонней реституции
Обычно суды применяют так называемую одностороннюю реституцию: квартиру возвращают продавцу, а деньги покупателю «типа тоже должны вернуть, но их же нет».
Якутский суд сказал: если продавец физически не может вернуть деньги (банкрот), то и сделку отменять нельзя. Это был бы перекос в правах.
Цитата из решения:
«Взыскание с истца Кириллиной И.И. в пользу ответчика Аргуновой О.В. денежных средств не может быть исполнено истцом и не приведет к восстановлению прав ответчика».
Это новый подход. Раньше суды рассуждали: «Ну, не вернет — проблемы покупателя, пусть через приставов выбивает». Теперь: «Если вернуть невозможно — нельзя и сделку отменять».
Что дальше: означает ли якутское дело поворот в практике
Это первое решение в пользу покупателя из сотен противоположных. Верховный суд РФ пока не высказывался по этой теме обобщающе. Значит, в других регионах суды могут продолжать «резать» в пользу продавцов.
Чтобы "якутский прецедент" заработал по всей России, нужно:
- либо аналогичные решения в нескольких регионах;
- либо обобщающее постановление Пленума Верховного суда РФ;
- либо законодательные изменения.
Пока этого нет — рассчитывать на справедливость лотерея.
Как защитить себя при покупке квартиры: конкретные шаги
Якутское дело дает подсказки покупателям, чтобы не попасть в подобную ситуацию. Вот что нужно делать обязательно:
Сделка должна быть безупречной
Какие этапы стоит включить:
✅ Предварительный договор за 7-10 дней до основного (даже если продавец «верит на слово»).
✅ Задаток или предоплата (это доказывает намерение продавца).
✅ Нотариальное оформление сделки.
✅ Видеофиксация всех этапов: переговоров, подписания документов, передачи ключей.
Почему это важно: суд смотрит на последовательность. Если продавец сначала взял задаток, потом подписал предварительный договор, потом основной — это цепочка осознанных решений, а не «минутное помутнение».
Психиатрическая экспертиза — серьезная
Не справка из ПНД «не состоит на учете», а полноценное освидетельствование.
Где заказывать: в главном государственном психиатрическом учреждении региона.
Когда: ДО сделки, а не после того, как уже подали в суд.
Сколько стоит: от 15 до 50 тысяч рублей.
Минус: дорого и долго.
Плюс: в суде это железный аргумент. В якутском деле именно качественная экспертиза перевесила чашу весов.
Проверка продавца — глубокая
Пообщайтесь с родственниками продавца:
✅ Узнайте, знают ли они о намерении продать квартиру (при мошеннических схемах обычно не знают).
✅ Узнайте, куда переедет продавец после продажи квартиры.
Деньги — только безналичные
Никогда:
❌ Наличные в конверте.
❌ «Передам лично».
❌ «Часть официально, часть мимо».
Только:
✅ Банковский аккредитив.
✅ Депозит нотариуса.
✅ Безопасные расчеты через банк.
Почему: если деньги прошли через банк, есть полная документальная цепочка. Продавец не сможет сказать «я ничего не получал».
Формулировки в договоре — расширенные
Включите в договор пункты:
- Продавец подтверждает, что не находится под воздействием третьих лиц
- Не получал указаний от лиц, представляющихся сотрудниками банков, ФСБ, полиции.
- Понимает правовые последствия сделки.
- Действует добровольно, по собственной воле.
Важно: эти пункты продавец подписывает перед нотариусом, который разъясняет их смысл. И это фиксируется на видео.
Что могут сделать власти: сценарии регулирования
С учетом масштаба мошеннических сделок, высока вероятность, что в обозримое перспективе появится некое системное решение, способное противостоять аферистам на рынке недвижимости.
Вот какие варианты предлагаются:
Неоспоримость нотариальных сделок
Что предлагается: Федеральная нотариальная палата предложила законодательно закрепить — если сделка удостоверена нотариусом, запись в ЕГРН становится практически неоспоримой.
Как это работает:
🔷 Нотариус проверяет дееспособность, разъясняет последствия, фиксирует все на видео.
🔷 После регистрации в ЕГРН — сделка «железобетонная».
🔷 Если ошибка все же вскрылась — компенсацию платит система нотариата (страхование нотариуса + компенсационный фонд ФНП), а не покупатель.
Плюс: защищает добросовестного покупателя, заставляет нотариусов работать качественнее.
Минус: бьет по пенсионерам, которые реально стали жертвами мошенников.
«Период охлаждения»
Что предлагается: между решением продать квартиру и регистрацией сделки — обязательная пауза в 2-4 недели.
Как это работает:
🔷 Продавец заявляет о намерении продать.
🔷 В течение месяца он может «передумать» без последствий.
🔷 Только после паузы — оформление сделки.
Плюс: дает время «проветрить мозги», если человек под влиянием мошенников.
Минус: затягивает сделки, создает риски для покупателя (продавец может за месяц найти более выгодного).
Эскроу-счета для вторички (по аналогии с новостройками)
Что предлагается: деньги за квартиру идут не напрямую продавцу, а на специальный счет в банке. Банк «размораживает» их только через определенное время (например, через месяц после сделки).
Как это работает:
🔷 Покупатель перечисляет деньги на эскроу-счет.
🔷 Право собственности регистрируется.
🔷 В течение месяца продавец НЕ может снять деньги.
🔷 Если за месяц никаких заявлений о мошенничестве не было — деньги уходят продавцу.
🔷 Если продавец заявил, что его обманули — деньги «замораживаются» до выяснения.
Обязательное страхование за счет государства или участников рынка
Что предлагается: создать компенсационный фонд (аналог ОСАГО для недвижимости).
Как это работает:
🔷 Каждый участник сделки платит небольшой взнос в фонд (например, 0,1% от стоимости).
🔷 Если сделку признали недействительной, но продавец не может вернуть деньги — платит фонд.
Плюс: защищает обе стороны.
Минус: кто будет управлять фондом? Как избежать мошеннических схем, когда продавец и покупатель «в сговоре» выводят деньги из фонда?
Государственная компенсация жертвам мошенничества
Что предлагается: если суд установил, что продавец — жертва мошенников, а покупатель — добросовестный, государство компенсирует потери.
Как это работает:
🔷 Сделку признают недействительной.
🔷 Квартира возвращается продавцу.
🔷 Покупателю государство выплачивает стоимость по кадастру (или рыночную).
Плюс: справедливо распределяет риски — никто из частных лиц не страдает.
Минус: огромная нагрузка на бюджет.
«Возмещение ущерба сегодня предусмотрено только в том случае, если его причинили государственные органы или чиновники. По нынешнему законодательству государство возмещать убытки от действий мошенников не должно».
Что реально могут сделать
Наш прогноз, что для сделок с недвижимостью введут обязательное нотариальное удостоверение (сейчас это требуется не всегда). Возможно также усиление ответственности нотариусов и расширение компенсационного фонда.
Появление эскроу-счетов для вторички или государственных компенсаций — маловероятно, бюджет не резиновый + технически сложно.
Выводы
Суд в Якутии показал: защита добросовестного покупателя возможна. Но для этого нужно действовать на опережение — не экономить на экспертизах, документах и юристах. Потому что когда ставка — крыша над головой и миллионы рублей долга, цена ошибки слишком высока.
Вероятно, суды начнут внимательнее смотреть на качество психиатрических экспертиз, а у покупателей появится дополнительная аргументация для своей защиты.