Интернет пестрит предложениями по продаже готового арендного бизнеса (ГАБ). Вложиться в коммерческую недвижимость и получать постоянный доход - мечта многих. Давайте попробуем прикинуть - какие перспективы у этого бизнеса?
Окупаемость
За короткое время (пусть будет пять лет) количество инвесторов в секторе нежилых помещений существенно возросло, многие поняли, что это гораздо интереснее квартир. К чему это привело? Понятное дело - к росту цен на коммерческую недвижимость. Не побоюсь этого слова - колоссальному росту цен. Аренда же за такими темпами роста цены на объект не поспевает (хотя подтянулась тоже неплохо) и уже находится на довольно высоком уровне. У нас возникает перекос с окупаемостью на вложенные деньги.
Раньше говорить про окупаемость свыше 10 лет представлялось плохим тоном. Сейчас соотношение цен на магазины в новостройках к аренде на эти же объекты позволяет говорить об окупаемости в лучшем случае от 12 лет. Найти привлекательный объект становится все сложнее (такой объект, быстрее всего, заберут себе профессиональные команды инвесторов в коммерческую недвижимость). Указанная тенденция (увеличение срока окупаемости) со временем только усиливается.
Вторая часть окупаемости касалась роста стоимости самого актива. Можно было купить объект, получать доход и перепродать его через какое-то время с довольно приятным профитом. Глядя на сегодняшние цены поверить в дальнейший рост цен довольно сложно. Я не говорю, что его (роста) не будет. Говорю лишь, что верится с трудом.
Получается, что окупаемость ГАБов под довольно большим вопросом. В текущих реалиях (зима 2025 года) ставки по депозитам уж точно дадут фору аренде коммерческой недвижимости.
Порог входа
Опять же к росту цен. Ранее можно было за довольно скромные деньги стать обладателем, например, небольшого офисного помещения. Можно было «припарковать» свои кровные по цене дешевле квартиры, накопив относительно небольшую сумму. Это позволяло «маленьким» инвесторам постоянно наращивать портфель небольших объектов. И двигаться дальше, в том числе за счет арендных поступлений от приобретенной недвижимости.
Посмотрите на текущую ситуацию. Цены существенно оторвались, рост доходов за ними не поспевает. Для того, чтобы накопить на очередной объект придется потратить гораздо больше времени.
Рост стоимости энергоресурсов, коммунальных расходов и расходов на содержание
Очередная боль - постоянный рост тарифов. Что важно при этом понимать. Не все расходы компенсируются арендаторами. Часть из них ложится на хрупкие плечи собственника нежилого помещения. При этом мы наблюдаем планомерный (от года к году) рост тарифов на всё - на электричество, на содержание, на капитальный ремонт и т.д. У кого-то есть сомнения, что поступательное движение этих цен вверх не закончится? У меня лично нет. Даже если часть расходов принимает на себя арендатор, это будет влиять и на его показатели и в итоге скажется на ставках аренды.
Ужесточение договоров федеральных арендаторов
Все большее количество федеральных игроков переходит на определенные стандарты договоров, которые, естественно, в первую очередь защищают их интересы. И если, например, сравнивать текущие договоры продуктовых операторов с договорами десятилетней давности, то это, как говорится, две большие разницы. Арендаторы усиливают свои позиции по сроку, обязанностям и ответственности арендодателя, а также ограничивают или полностью исключают условия по индексации арендной платы.
Понятно, что собственники приспосабливаются, кто-то просто не связывается с федералами. Но мы же сейчас говорим про перспективы рынка коммерческой недвижимости. Направление движения арендаторов в целом логично и понятно.
Общее имущество
Кто десять дет назад думал про согласование и плату за вывеску, использование прилегающего земельного участка, кровли или фасада? Полагаю, что единицы. Сегодня многие собственники жилья отразили, что получение дохода с вывесок магазинов в доме - вполне себе неплохой способ пополнения бюджета дома. Позиция судебной власти по этому вопросу на стороне жильцов. А помимо вывески порой требуется и оборудование разместить на фасаде, на кровле или в подвале. За это тоже полагается платить. Допускаю, что в ближайшее время все большее количество ваших соседей задумается над этим вопросом. На чем это в итоге отразится?
НДС
Изменения в налоговом законодательстве вообще для многих ставит вопрос о целесообразности этого бизнеса.
Порог выручки для безНДСников постепенно снизят до 10млн. рублей. Не исключено, что и вовсе отменят. Фактически инвесторы сейчас лишены возможности ротации объектов (продать поменьше, купить побольше), поскольку это может привести к вылету на НДС со всеми вытекающими. Соответственно, и спекулятивная схема (купи-продай) требует пересчета экономики.
Льготный НДС пока составляет 5%. На кого сейчас лягут эти затраты (арендатор или арендодатель), не приведет ли это к закрытию маленького торгового бизнеса с высвобождением помещений, как это отразится на ставках аренды и чего ждать в будущем?
Конечно, и бизнес в целом, и инвесторы в коммерческую недвижимость в частности подстроятся под новые правила игры. Но привлекательность вложений в недвижимость снижается.
Вывод
Если вы читаете эту статью в 2020 году - вам крупно повезло, не теряйте времени, срочно кредитуйтесь и приобретайте максимальное количество объектов коммерческой недвижимости! Если же вы (как и я) ждете наступления Нового 2026 года, то советую все обстоятельно обдумать. А с другой стороны, с 2000-х годов коммерческая недвижимость с небольшими перебоями показала себя в качестве надежного и довольно прибыльного актива. Но не забывайте, что арендный бизнес - это не совсем про пассивный доход, о чем я писал в статье Сдача в аренду нежилого помещения как пассивный доход
В любом случае решать вам! Удачи в инвестициях!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды