Анализ тенденций вторичного рынка: динамика цен, объемы предложения, когда ждать снижения ставок. Советы экспертов для покупателя
Покупать квартиру сейчас или ждать снижения цен?
Этот вопрос волнует тысячи москвичей и жителей регионов, которые следят за рынком недвижимости. В октябре 2025 года в Москве зафиксирован рекорд: почти 14 тысяч сделок с готовым жильем — максимум за последние полгода. Это на 16,6% больше, чем в сентябре. Значит ли это, что самое время покупать? Или лучше подождать? Давайте разберемся с цифрами и прогнозами экспертов.
Текущая ситуация: что происходит на вторичном рынке
Ноябрь 2025 года — время противоречивых сигналов на рынке недвижимости. С одной стороны, цены на вторичное жилье в Москве выросли. С другой — активность покупателей нестабильна, а ипотечные ставки остаются на заградительно высоком уровне.
Ключевые цифры на ноябрь 2025:
- Средняя цена «квадрата» в Москве (старые границы): 281 640 руб. (+0,5% за октябрь)
- Годовой рост цен на вторичном рынке: +9,4%
- Средняя ипотечная ставка на вторичку: 21,22% (на 17 ноября 2025)
- Ключевая ставка ЦБ РФ: 16,5% (снижена 24 октября с 17%)
- Количество сделок в октябре в Москве: 13 970 (+16,6% к сентябрю)
Эксперты отмечают парадокс: несмотря на высокие ставки по ипотеке (более 21%), покупатели постепенно возвращаются на рынок. В октябре 2025 года был зафиксирован всплеск сделок — почти как в марте этого года, когда ключевая ставка была существенно ниже.
Почему растет активность? Растет число покупателей с наличными средствами: депозиты приносят меньше, чем ожидалось в начале года, а недвижимость воспринимается как защита от инфляции.
Анализ цен по районам: где дорого, где доступно
Московский рынок вторичного жилья неоднороден. Разница в ценах между округами достигает почти двух раз.
Что показывает анализ:
- Премиум-локации растут быстрее. ЦАО, ЗАО и ЮЗАО показывают рост на 0,8-1,0% в месяц. Это говорит о том, что обеспеченные покупатели продолжают вкладываться в качественное жилье даже при высоких ставках.
- Бюджетный сегмент стагнирует. Южные и восточные округа растут всего на 0,1-0,3% — фактически стоят на месте. Здесь покупательская способность ограничена высокими ставками по ипотеке.
- Новая Москва (ТиНАО) остается доступной. Средняя цена за квадратный метр — около 244,4 тыс. руб., почти в два раза дешевле, чем в старых границах. Но инфраструктура здесь менее развита.
Регионы России:
Во вторичном сегменте лидеры по росту цен (с начала 2025 года):
- Санкт-Петербург: +20,3% (средняя цена ~212 тыс. руб./м²)
- Москва: +18,8% (419,7 тыс. руб./м²)
- Нижний Новгород: +16,8% (167,9 тыс. руб./м²)
- Пермь: +16,6% (122,1 тыс. руб./м²)
В то же время в Волгограде рост составил всего +2,9%, что говорит о локальной стагнации рынка.
Новостройки vs Вторичка: где выгоднее покупать
Один из главных вопросов покупателей в 2025 году: что лучше — новостройка или готовое жилье? Разрыв в ценах достиг рекордного уровня.
Сравнение по ключевым параметрам:
Основные выводы:
- Вторичка существенно дешевле. В среднем готовое жилье в Москве стоит на 30-40% дешевле строящихся новостроек. Это связано с тем, что застройщики не могут снижать цены из-за высокой себестоимости и кредитной нагрузки (проектные ставки финансирования +10,5%).
- Новостройки массово доступнее только с льготной ипотекой. Если у вас есть право на семейную ипотеку (6%), новостройка становится выгоднее. Но для большинства покупателей рыночная ипотека под 21% делает первичный рынок недоступным.
- Готовое жилье — это "здесь и сейчас". Вы можете оценить состояние квартиры, проверить инфраструктуру района, соседей. В новостройке всё это — лотерея.
Практический совет: Если у вас нет права на льготную ипотеку и вы планируете покупку за наличные, вторичный рынок выглядит более привлекательным. Цены здесь ниже, а при торге можно получить скидку 10-15% от заявленной стоимости.
Факторы, влияющие на цены: ключевая ставка, ипотека, предложение
Рынок недвижимости в 2025 году живет по законам макроэкономики. Три главных фактора определяют динамику цен.
1. Ключевая ставка Центробанка
Текущее значение: 16,5% (снижена 24 октября 2025 года с 17%)
Летом 2025 года ключевая ставка достигла пика в 21% — исторического максимума. Это заморозило ипотечный рынок и резко снизило покупательскую активность. Однако с сентября ЦБ начал постепенное снижение ставки:
- Июнь 2025: 20%
- Июль: 18%
- Сентябрь: 17%
- Октябрь: 16,5%
Прогноз ЦБ на 2026 год: средняя ключевая ставка в диапазоне 13,0-15,0%. Это значит, что снижение будет медленным. Банк России предупредил: ипотека вряд ли станет дешевле 16-18% в 2026 году.
Что это означает для покупателей? Ждать резкого снижения ставок не стоит. ЦБ борется с инфляцией (8,2% по состоянию на 20 октября), и жесткая денежно-кредитная политика продлится минимум до конца 2026 года.
2. Ипотечные ставки
Средние ставки (ноябрь 2025):
- Первичный рынок: 21,24%
- Вторичный рынок: 21,22%
- Рефинансирование: 22,37%
- Льготные программы: 6%
Разница между ключевой ставкой ЦБ (16,5%) и реальными ипотечными ставками (21-23%) составляет 4,5-6,5 п.п. Это маржа банков, которые страхуют свои риски в условиях высокой инфляции.
Динамика: В октябре средняя ставка на вторичку снизилась с 26,7% (июнь) до 21,2%. Это дало импульс рынку — количество сделок выросло на 16,6% за месяц. Но по сравнению с 2024 годом рынок всё ещё отстаёт на 3%.
Кто покупает без ипотеки? В октябре 2025 года число сделок без ипотеки сократилось на 10% по сравнению с прошлым годом. Это говорит о том, что покупателей с наличными становится меньше: депозиты дают 16-18% годовых, и многие предпочитают держать деньги в банке.
3. Предложение и спрос
Предложение сокращается. В октябре 2025 года зафиксировано 8% снижения количества объявлений по сравнению с сентябрем. Продавцы либо снимают квартиры с продажи, либо соглашаются на торг. Это создает дефицит качественных предложений.
Спрос восстанавливается. Октябрь показал рост сделок до уровня февраля-марта 2025 года. Это ещё не ажиотаж, но тренд положительный.
Дисбаланс: Снижение предложения при растущем спросе поддерживает цены. Эксперты отмечают, что на рынке остаётся всё больше переоцененных неликвидных квартир, которые продавцы не хотят дешевле продавать. А ликвидное жилье раскупается быстро, иногда с премией к средним ценам.
Прогнозы экспертов на конец 2025 и начало 2026 года
Что будет с ценами в ближайшие месяцы? Эксперты предлагают три сценария.
Консенсус-прогноз экспертов
Аналитик Домклик: "Стоимость квартир в новостройках за год выросла на 5,2%, на вторичном рынке — на 7,6%. Вторичка продолжит расти из-за дефицита качественного предложения."
Циан: "Ожидается снижение цен на вторичном рынке Москвы на 3-5% к концу 2025 года из-за отсутствия доступной ипотеки и перетока покупателей в регионы."
Индикаторы рынка недвижимости (ноябрь 2025): "Рынок на распутье. Более года на цены давит отсутствие доступной ипотеки. Но высокая инфляция поддерживает номинальные цены. Снижение цен станет более заметным в 2025 году."
IRN.ru (октябрь 2025): "Октябрь завершен в плюсе (+0,5%), но с начала года прирост составил всего 3,4%, что уступает инфляции. Реальная стоимость жилья снижается."
Рекомендации покупателям: стоит ли покупать сейчас?
Итак, что делать? Покупать квартиру в ноябре 2025 или ждать?
✅ Покупайте сейчас, если:
- У вас есть право на льготную ипотеку (семейная, IT, дальневосточная). Ставка 6% делает покупку выгодной даже при высоких ценах.
- Вы покупаете за наличные или с большим первоначальным взносом (50%+). Сейчас продавцы готовы к торгу. Реальная цена продажи может быть на 10-20% ниже заявленной.
- Вы нашли ликвидную квартиру в хорошем районе по адекватной цене. Такие предложения уходят быстро. Откладывая решение, вы рискуете упустить выгодный вариант.
- Вам нужно жильё прямо сейчас (переезд, расширение семьи, инвестиция). Ждать снижения цен можно годами, а жизнь идёт.
⏸️ Подождите, если:
- Вам нужна рыночная ипотека под 21-23%. Такая переплата съест всю выгоду от покупки. Лучше копить на первоначальный взнос и ждать снижения ставок до 16-18% (возможно, к середине 2026).
- Вы не уверены в своих доходах на ближайшие 5-10 лет. Ипотека под высокий процент — это огромная финансовая нагрузка. Любой срыв может привести к потере жилья.
- Вы ждёте снижения цен. Пессимистичный сценарий допускает коррекцию на 3-5% в течение года. Но это не гарантировано.
- Вы инвестор, ищущий высокую доходность. Сейчас депозиты дают 16-18% годовых при нулевом риске. Рынок недвижимости показывает рост 3-9%, что при инфляции 8% даёт околонулевую или отрицательную реальную доходность.
🔑 Практические советы:
- Торгуйтесь. Продавцы сейчас готовы к диалогу. Просите скидку 5-10% и аргументируйте высокими ставками, низкой ликвидностью.
- Смотрите на реальную стоимость, а не на номинальную. Если квартира стоит 10 млн руб., а инфляция 8%, через год её реальная стоимость упадёт на 800 тыс. руб. (в эквиваленте покупательской способности).
- Проверяйте юридическую чистоту. Сейчас на рынке много предложений от продавцов в стрессе (развод, долги, переезд). Риск мошенничества выше.
- Рассмотрите регионы. Москва и Петербург дорожают быстрее всего. В регионах (Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург) можно найти более выгодные варианты.
Ваше мнение
Планируете ли вы покупку квартиры в ближайшие 6 месяцев? Что вас останавливает — высокие ставки, нестабильность или ожидание снижения цен?
Поделитесь своим опытом в комментариях! Возможно, ваша история поможет другим принять правильное решение.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустит новые статьи!